עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין

הצורך ביצירת קשר עם עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין עולה כאשר צד לשותפות דורש את פירוק השותפות, באמצעות הליך משפטי וזאת על ידי שימוש בזכותו הבסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין, ולפיה כל שותף יכול בכל עת לתבוע את פירוק השותפות ולמכור את חלקו בנכס.

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

כאשר מדובר על פירוק שותפות בין בני זוג שבבעלותם דירה משותפת, יוכלו בני הזוג תוך כדי שימוש בהליך קצר יחסית לפרק את השותפות ע"י מכירת הדירה לבן הזוג המעוניין לרכוש את חלקו של בן הזוג השני או למכור את הדירה כולה לצד ג', ולחלק את הרווחים בין בני הזוג.

עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין ליאור מזרחי מתמחה בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין ובמאמר זה נביא לכם את מלוא הניסיון שעורך דין ליאור מזרחי צבר בתחום פירוק שיתוף במקרקעין לרבות היתרונות וחסרונות שבתביעה לפירוק שיתוף כמו גם נתייחס לתפקידו של עורך הדין פירוק שיתוף במקרקעין כשמוגשת תביעה לפירוק שיתוף.

פירוק שיתוף במקרקעין – הדרכים לפירוק השותפות

כל שותף במקרקעין יכול ורשאי באופן חד צדדי להביא לפירוק השותפות במקרקעין אם זה רצונו. חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: "החוק/חוק המקרקעין") בא להסדיר את עיקרון פירוק השיתוף שבין השותפים השונים ללא כל תלות ביחסי הבעלות של כל שותף. שותף יכול אם זה רצונו, להביא לפירוק השיתוף גם אם חלקו במקרקעין הוא 1% בלבד.

סעיף 37 (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

(ב)  היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.”

בהתאם לסעיף 37 לחוק, ישנן מספר דרכים שעל פיהן יש לנהוג כשעולה דרישה לפירוק השיתוף על ידי אחד מהשותפים.

• הסכם שיתוף – (סעיף 38 לחוק) ישנם מקרים בהם מלכתחילה קיים הסכם בין השותפים המסדיר את ענייני פירוק השיתוף ביניהם ובמקרה כזה נפנה להוראות ההסכם ונפעל על פיו. ניתן לשלול פירוק שיתוף על ידי הכנסת תנאי, אולם, תנאי זה תקף ל-3 שנים. לאחר מכן רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף גם אם בהסכם ישנו תנאי ולפיו הצדדים לא יכולים לפרק את השותפות ב-7 השנים הקרובות.

• חלוקה בעין – (סעיף 39 לחוק) פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין מתייחס לחלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים וזאת במקרה שאכן ניתן לחלק את המקרקעין. דוג': 4 שותפים בעלים במשותף של 4 דונם באותו מגרש, כאשר נחלק את המגרש כל שותף יקבל 1 דונם. כל אחד מהבעלים יהיה בעלים של חלק שווה מהמגרש ואותו חלק יירשם על שמו בלבד ויוכל לעשות בחלקתו כמנהג בעלים.

• מכירת המקרקעין – (סעיף 40 לחוק) פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין מגיעה במקרים בהם לא ניתן לעשות במקרקעין חלוקה בעין או במקרים בהם חלוקה בעין תגרום נזק או הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, ומכאן שניתן למכור את המקרקעין לצד ג'. ברוב הפעמים, כשהגיעה לפתחו של משרדנו תביעה לפירוק שיתוף, זאת היתה האופציה בה ניתן היה לפרק את השותפות. אומנם, בתי המשפט פחות אוהבים סכסוכים הנוגעים לפירוק שיתוף, אולם, לעיתים זאת דרך המלך.

• פירוק שיתוף בין בני זוג – (סעיף 40א' (א) לחוק) כאשר מדובר על מקרקעין של בני הזוג, לדוג' דירת מגורים, המצויים בהליכה פרידה או גירושין ואין הסכמה בין בני הזוג, ישנו צורך לפנות להליך של פירוק שיתוף. במקרים בהם מעורבים בני זוג עם ילדיהם הרי שבית המשפט יתחשב בעובדה ולא יותיר את הילדים ללא קורת גג ולכן יעכב את ביצוע הפירוק עד למציאת פתרון הולם לצדדים ולילדים. ראוי לציין שבהתאם לסעיף 4(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מבחינת מס, במכירה אגב גירושין, אין אירוע מס ולכן אין תשלום מס שבח. למעבר למאמר המלא על מס שבח.

• רישום בית משותף – (סעיף 42 לחוק) במקרים בהם מדובר על מקרקעין הכוללים מספר יחידות וניתן לרשום אותם כבית משותף על שמו של שותף או מספר שותפים, נעדיף לבצע רישום מאשר למכור את המקרקעין לצד ג'. למעבר למאמר המלא על רישום בית משותף.

לאיזו ערכאה יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף?

רגע לפני הגשת תביעה לפירוק שיתוף על ידי עורך דין לפירוק שיתוף, על עורך הדין לבדוק היכן רשומים המקרקעין שבמריבה, האם בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (מינהל) או בספרי חברה משכנת.

ביהמ"ש השלום – במידה והמקרקעין רשומים בטאבו, נגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט השלום הממוקם באזור בו מצויים המקרקעין ותתנהל לפי הוראות חוק המקרקעין ללא כל תלות בשווי המקרקעין.

ביהמ"ש השלום/המחוזי – במידה והמקרקעין רשומים במנהל, נגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט שלום או מחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, נכס עד שווי של 2,500,000 ₪ – יטופל בבית משפט השלום; ובשווי שמעל 2,500,000 יטופל בבית המשפט המחוזי.

ביהמ"ש לענייני משפחה – במידה והמקרקעין בבעלות בני משפחה שהסתכסכו ביניהם לדוגמא פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים או פירוק שיתוף בין יורשים, נגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט לענייני משפחה ללא תלות בשווי המקרקעין ו/או היכן הם רשומים, יש לבדוק האם אתם עונים להגדרה "בן משפחה" שבחוק בית משפט לענייני משפחה.

תביעה לפירוק שיתוף – תכלס איך זה עובד?

בעולם תקין לכל השותפים במקרקעין יש הסכם שיתוף במקרקעין המסדיר את אופן החלוקה והשימוש, הניהול, הזכויות והחובות בנכס לגביי כלל שותפיו וכולם מרוצים. אבל מה קורה במצב שמתעוררות בעיות? למשל כשיש אי הסכמות על הניהול השוטף של המקרקעין, או כששותף פועל בניגוד לדעתם של יתר השותפים או כששותף מחליט למכור את חלקו?

שותף יחיד אינו יכול למכור את חלקו ללא הסכמתם של יתר השותפים רק על סמך החלטתו האישית ויש צורך להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין. כשיש הסכמה מלאה לפירוק השיתוף, יוכל הצד המעוניין למכור את חלקו לאחד השותפים או לצד ג'. ככל ושותף אחד מתנגד לפירוק אין מניעה מלהגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין יכולים להגיש רק מי שהינם בעלים רשומים בלבד במקרקעין. רק מי שזכויותיו רשומות בטאבו/מנהל/חברה משכנת יוכל לתבוע פירוק שיתוף לעומת יורש לדוג' שעדיין לא נרשם. תביעה לפירוק שיתוף המוגשת על ידי מי שאינו בעלים תסולק על הסף על ידי ביהמ"ש.

שותף אינו יכול לכפות על שאר השותפים למכור לו את חלקם במקרקעין ורשותו עומדות שתי אפשרויות: מכירת חלקו לשאר השותפים או רכישת חלקם של השותפים על ידי התמחרות מול צדדים שלישיים בהליך של כינוס נכסים.

מניסיון רב של משרדנו בהליכים בהם עו"ד ליאור מזרחי מונה ככונס נכסים בתיקי פירוק שותפות במקרקעין ניתן לקבל תמורה גבוהה בהרבה בהליך של התמחרות לעומת מחיר השוק הידוע, מהסיבה שבהליך של כינוס נכסים על כונס הנכסים לפרסם את הדירה וליצור המון רעש, דבר שמוביל להתעניינות רבה מצד רוכשים פוטנציאליים. על הליך ההתמחרות להיות הוגן, שוויוני ומנוהל בהתאם לכל דין.

חזקת תום הלב

לפתחו של משרדנו הגיע לא פעם מקרה בו אחד השותפים מנסה בעורמה לגרום לשאר השותפים למכור לו את חלקם במקרקעין במחירי הפסד, על ידי הפעלת לחץ בדרכים שונות ולהרוויח בצורה כזו בדרך בלתי הוגנת. למעשה, פעולה זאת של אותו שותף הינה התנהגות שלא בתום לב ובית המשפט יגן על הבעלות המשותפת והוא רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת פירוק השיתוף במקרקעין.

לסיכום

עורך דין ליאור מזרחי מתמחה בתיקי פירוק שיתוף במקרקעין (דירות, חנויות, מגרשים וכו'), והניסיון הרב שצבר מביא במהרה לסיום ההליך המשפטי, תוך חיסכון בהוצאות ניהול ההליך המשפטי.

חפשו אותנו בפייסבוק וגם בטיקטוק

לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין צרו קשר עם משרדנו.