איחור במסירת דירה חדשה

פיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה מקבלן מגיעה במקום בו הקבלן מאחר במסירת הדירה בגלל גורמים עליהם נתייחס במאמר זה. קניתם דירה מקבלן אבל גיליתם שחלום קבלת המפתח מתרחק ויש איחור במסירה, אז מה בעצם הפעולות שעליכם לעשות?

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

פיצוי איחור במסירת דירה חדשה מקבלן מאוד קריטית לאור העובדה שמדובר בעסקה יקרה שלרוב מסתבכת לכיוונים לא רצויים עם פערי ידע ומידע ברורים, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין איחור במסירת דירה חדשה מקבלן לצורך שמירה על האינטרס שלכם לכל אורך שלבי העסקה החל משלב בדיקת החוזה, חתימה על החוזה וליווי עד לקבלת מפתח לדירה.

לרוב, קניית דירה מקבלן הרבה יותר זולה מאשר קניית דירה מוכנה אבל הסיכון הרבה יותר גבוה. ישנה עסקה בה אתם רוכשים דירה על הנייר ללא היתר או עם היתר, מה קורה במצב בו לקבלן אין בנק מלווה – מה עושים במקרה כזה? מה לגביי המדד שבשנת 2022 רק עלה ועלה – איך מעגנים בהסכם את נושא המדד? מה עם איחור במסירה? ומה לגביי הכנסת סעיף לתיקון ליקויים מהותיים. במאמר זה ניתן דגשים על כל נושא איחור במסירת דירה מקבלן בשוק החופשי ובמחיר למשתכן.

מרבית רוכשי הדירות מתנהלים בהתאם למועד המסירה המצוין בחוזה בשל הוודאות להם הרוכשים זקוקים. חלק מהרוכשים מוכרים דירה אחרת במקביל ומסתמכים על מועד סיום בניית הדירה החדשה כמועד בו יפנו את דירתם הישנה. חלק אחר מהרוכשים מתאמים את מועד המסירה עם המועד המצוין בהסכם השכירות. וחלק אף מתאם את המעבר לדירה החדשה בכל הקשור למסגרות חינוך (במידה ומועד המסירה "נופל" על חודשי הקיץ).

איחור במסירת דירה חדשה מקבלן בין אם מדובר על איחור במסירה של דירה בשוק החופשי או מאיחור במסירת דירה חדשה מקבלן במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן, עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. דחייה במועד המסירה, מותירה את הרוכשים ללא קורת גג, בחוסר אונים ולזמן בלתי ידוע, ובכל הפעמים גורמת לחסרון כיס, וכפי שציינו לתחושה קשה של חוסר וודאות.

הדבר בא לידי ביטוי בכך שרוכשים רבים נאלצים לשלם ממיטב כספם עבור הדירה החדשה פעמיים – גם עבור הדירה החדשה וגם עבור המשכנתא של הדירה הקיימת או דמי שכירות אם משובר על דירה השכורה.

בישראל, הן בתי המשפט והן המחוקק, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן באמצעות חוק המכר (דירות) המסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות בתוספת התיקון שהיה לקראת סוף שנת 2022. בתי המשפט מהצד השני, משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסקי דין בשל החשיבות בשמירה על אינטרס ציבורי.

למרות החקיקה והפסיקה, יזמים או קבלנים עוברים על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.

המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973

סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:

פיצוי איחור במסירת דירה מקבלן

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;

(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.

(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;

(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

הסעיף קובע כי עד 30 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 30 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום ה-31 לאיחור.

גובה הפיצוי הינו בשיעור של 100% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור התקופה שמתום החודש הראשון לאיחור ועד לתום ארבעת החודשים הראשונים – התקופה הראשונה.

החל מהחודש החמישי גובה הפיצוי הינו בשיעור של 125% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור התקופה שמתום החודש הרביעי לאיחור ועד לתום עשרת החודשים הראשונים – התקופה השנייה.

שיעור של 150% ישולם עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה – התקופה השלישית.

לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 12 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 5,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על – 67,500 ₪ לפי החישוב הבא:

(5,000 ₪ * 100% * 3) – 15,000 ₪ – עבור התקופה הראשונה.

עוד 37,500 ₪ (5,000 ₪ * 125% * 6) עבור התקופה השנייה.

עוד 15,000 ₪ (5,000 ₪ * 150%) עבור התקופה השלישית והלאה.

הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.

כאמור, החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.

בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ.

"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה שבחוק, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."

ובהמשך:

"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?

בחוק מכר (דירות), לא קיים כל איסור המונע מרוכשי הדירות לתבוע כל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין. סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.

ככל ונגרמו נזקים ממוניים בגין איחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר. נציין שמשרדנו קיבל פסיקות לטובתו בהן הוכח שנגרם נזק ממוני לרוכשים.

יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מניסיון של משרדנו, ישנם קבלנים המחתימים רוכשי דירות על כתב וויתור ולפיו – הרוכשים לא יתבעו את הקבלן על איחור במסירה כתנאי לקבלת הדירה. מדובר בעושק רוכשי הדירות מקבלן הנעשה באמצעות הפעלת לחץ וניצול פערי הכוחות הברורים. כמו כן, מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.

פסק הדין בעניין זה הוא ת"א 78578-12-20 מנשרוב נ' דקורטס בע"מ ואח'.

"כתב הוויתור חסר תוקף, בין בשל היותו עומד בסתירה להוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) בין בשל היותו נעשה בעושק של התובעת. אוסיף, שיש לראות בחומרה את עשיית כתב הוויתור על ידי הנתבעות, באופן שבו נעשה במקרה הזה. זהו כתב וויתור שסתירתו לחוק המכר (דירות) מובהקת. תנאיו מקפחים באופן חריג. הוא נעשה באופן מובהק תוך ניצול מצוקתה של התובעת".

סעיף 5א(ב1) לחוק המכר דירות קובע מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרים הקשורים קשר ישיר להתנהלותו של רוכש הדירה.

אז מתי איחור במסירה ייחשב כמותר מבחינת הקבלן?

הסעיף בחוק המכר מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה רק במקרים בהם האיחור נבע כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה.

במקרים בהם האיחור נבע ממעשה או מחדל של הקונה, עלול להידחות מועד המסירה מבלי שהקונה יהיה זכאי לפיצוי כספי כל שהוא. זאת אולי הסיבה החשובה ביותר מדוע מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם בשלב של קניית דירה מקבלן. פערי הידע והמידע שיש בין הקבלן ובין הרוכשים הוא עצום והמטרה היא לצמצם את האפשרויות העומדות בפני הקבלן לאחר במסירת הדירה ללא כל פיצוי, וזאת על ידי הכנסת סעיפים רלוונטיים להסכם.

מעשה או מחדל יכולים להיות לדוג' איחור בתשלום מצידכם, ברוב ההסכמים ישנו סעיף בו מצוין באופן מפורש "ככל והרוכש יאחר בתשלום, יידחה מועד המסירה בהתאם". לכן, עליכם לזכור לכל אורך בניית הדירה שכל איחור מצידכם, יכול לגרור איחור מצד הקבלן, וייתכן ולא תהיו זכאים לפיצוי.

דוגמא נוספת היא – עריכת שינויים רבים בדירה. בפרויקטים של השוק החופשי, הקבלן מאפשר לרוכשים דירה לבצע שינויים בדירה. עם זאת, הקבלן שומר לעצמו את האופציה לדחות את מועד מסירת הדירה על-פי שיקול דעתו במידה ואכן יבקשו הרוכשים לבצע שינויים כל שהם בדירה.

נשאלת השאלה, האם עריכת השינוי מהווה סיבה מספיק מוצדקת לדחיית מועד המסירה. בהקשר זה, בבית המשפט העליון נפסק, כי לקבלן קיימת האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש והדבר אינו נוגד את הוראות החוק מכוון שהדברים נעשו בהסכמה הדדית.

לכן, כבר בשלב המו"מ מול הקבלן ולא לאחר החתימה, עליכם להתייחס לסעיף עריכת השינויים ולא לאפשר לקבלן להותיר את הנוסח אותו דורש הקבלן ולפיו, הקבלן יכול לאחר במידה וערכתם שינויים בדירה. משרדנו ליווה מאות רוכשי דירות מקבלן ובבית המשפט כל מקרה נבחן לגופו ולא תמיד קיים קשר בין המקרים.

על מי נטל הראיה?

בתביעות מול קבלנים בנושא איחור במסירה, על הקבלן להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה ונטל הראיה מוטל על כתפיו של הקבלן.

טענת הודאה והדחה מהי?

ככלל, במשפט האזרחי נטל השכנוע מוטל על כתפיו של התובע אשר עליו חלה החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.

התובע צריך להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר  נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.

במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בגללן, דוחה הנתבע את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור. לדוג': היה איחור במסירה אך האיחור נבע בגלל שלא התקבל טופס 4 לפרויקט בגלל העירייה.

לסיכום

כפי שכתבנו במאמר, רוב התביעות מול הקבלנים מתנקזות לתביעה על איחור במסירת דירה מקבלן. כיום, בתי המשפט מרבים לקבל את טענותיהם של הרוכשים ולבטל את טענות הקבלנים אך שוב, כל מקרה ייבחן לגופו של עניין. כמו כן, ניתן לתבוע את הקבלן בגין כל נזק שנגרם לכם עקב האיחור במסירה.

ישנם כמה דגשים חשובים עליכם לשים לב:

• וודאות חוזית והגדרת סעיפים ספציפיים תמנע מכם שיברון לב בהמשך.
• יש להתייחס בהסכם מול הקבלן לחוק המכר ולמועדיו.
• ככל ותבקשו לבצע שינויים בדירה, מומלץ לקבוע מועד מסירה וודאי.
• יש להתייחס למועד המסירה ככזה שהדירה תימסר רק לאחר קבלת תעודת גמר (לשעבר טופס 4).
• תוודאו שהדירה תימסר כשהיא מחוברת לכלל מערכות הדירה.
• תוודאו שהדירה ראויה למגורים.
• שכרו חברת בדק (לעיתים הקבלנים רק רוצים למסור דירה לא ראויה כדי להימנע מאיחור).
• תעדו כל פניה ו/או הודעה עם הקבלן או מי מטעמו באמצעות הכתב ולא בטלפון.
• שכרו עורך דין איחור במסירה עם התמחות וניסיון בתביעות איחור במסירת דירה מקבלן.

חפשו אותנו בפייסבוק וגם בטיקטוק

לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין תביעת קבלן על פיצוי איחור במסירת דירה מקבלן צרו קשר עם משרדנו.