עורך דין דיירים בבת ים הוא הראשון לפנות אליו כאשר דיירי הבניין חושבים להתארגן ולפתוח בהליכי התחדשות עירונית. פרויקט פינוי בינוי או תמ“א 38 הוא פרויקט בעל פוטנציאל רב עבור הדיירים של הבניין, אך גם כאב ראש לא קטן. ולא ניתן להתעלם מכך שהוא מביא איתו גם סיכונים משפטיים היכולים לגרום לעגמת נפש רבה ועלויות גבוהות. רק התנהלות נכונה באמצעות עורך דין פינוי בינוי תוכל לשמור על האינטרסים שלכם ולמנוע מכם טעויות והסתבכויות שיעלו לכם ביוקר.
פינוי בינוי והתחדשות עירונית
בישראל ישנם שני מודלים של התחדשות עירונית, האחת היא לפי מודל שבו הורסים את המבנה הקיים ומקימים אחד במקומו, והמודל השני הוא של שיפוץ וחידוש הבניין הקיים. ברגע זה לא ניכנס להבדלים בין ההליכים הראשונים, רק נציין שישנם הבדלים וישנם גם יתרונות וחסרונות לכל אחד מהם. אך בין אם הכיוון שלכם הוא שיפוץ המבנה הקיים או הריסתו והקמת מבנה חדש – בכל אחד מהמקרים עומדים בפניכם סיכונים והליכים בירוקרטיים, או כפי שאנו הישראלים אוהבים להגיד ”כאב ראש לא קטן“.
עורך דין דיירים מומלץ בבת ים נועד להחליק את ההליך – כלומר לצלוח את כל המכשולים, ולקיים הכל תחת מסגרת חוזית השומרת על האינטרסים של הדיירים.
מחינה תאורטית תכניות ההתחדשות מטיבות עם הדיירים, והן מתנהלות על פי עיקרון פשוט למדי: הרשויות מעניקות לדיירים זכויות בנייה ליחידות דיור נוספות במבנה. הדיירים סוחרים באותן זכויות בנייה ומעניקים אותן לקבלן. הקבלן משפץ ומחזק את המבנה הישן, ונהנה מתוספת יחידות הדיור. זהו הבסיס למימון הפרויקט היקר.
ואם הכל התנהל בצורה הנכונה, כולם מרוויחים. הדיירים זוכים בדירות גדולות וחדישות יותר. בניין עמיד וחזק בפני רעידות אדמה ואיומי טילים. שיפור המראה החיצוני וכל התשתיות, והכל כמובן בא לידי ביטוי בעליה בערך הדירות. הקבלנים מרוויחים כסף ממכירת יחידות הדיור החדשות. נשמע פשוט מושלם.
אך איננו תמימים, ואנו מודעים לכך כי בפועל ישנם קשיים רבים, ואף מקרים של הסתבכות הפרויקט. לכן אין תחליף לעורך דין המייצג את הדיירים. עורך דין דיירים בבת ים ידאג לשמור על האינטרסים של הדיירים אל מול האינטרסים של הקבלן, ויסייע לקדם עסקה בטוחה ומוצלחת.
עורך דין דיירים מומלץ בבת ים
אז מהו תפקידו של עורך דין דיירים בבת ים?
עורך הדין בדרך כלל נכנס לתמונה לאחר שדיירי הבניין גיבשו צוות המייצג אותם בתהליך. לצורך כך עליהם לכנס אספת דיירים הבוחרת נציגות לפרויקט, ולאחר מכן ניתן להתחיל לחפש עורך דין מקרקעין שיעניק ייצוג לדיירים. שלא יהיה לכם שום צל של ספק, זה חייב להיות עורך דין שעובד עבור הדיירים ולא עורכי הדין של הקבלן.
בעיקרון השלב הבא הוא בחירת קבלן לצורך ביצוע הפרויקט. אך עורך דין התחדשות עירונית פונה קודם לכן אל העירייה (אגף מהנדס העיר). חשוב לדעת מה עמדתם והאם ישנן מגבלות תכנוניות. אלו הם דברים המשפיעים על כדאיות הפרויקט והתכנון בפועל.
לאחר שנבחר הקבלן שיוביל את הפרויקט, יש לחתום על הסכם מול הקבלן. זהו הסכם חשוב ומהותי, הוא קובע את תנאי העסקה. חובה שעורך דין מטעמכם יבדוק את החוזה, ובדרך כלל יש תהליך של משא ומתן מול הקבלן. לפני שחותמים על החוזה, עורך הדין יעבור עם הדיירים על כל סעיפי החוזה ויסביר להם את המשמעויות שלו. זהו שלב מאוד חשוב, מכיוון שאנשים ללא ניסיון משפטי לא יכולים להבין את המשמעויות של דקויות משפטיות שונות. עורך הדין יסביר זאת לאט ובסבלנות.
החוזה שיחתם יגדיר את כל מאפייני העסקה, וזה כולל הגדרת התמורה עבור כל דייר; למשל מה יהיה שטח הדירה, מה היא תכלול, מיקום הדירה בבניין ועוד. במקביל לחוזה יש צורך גם בתכנית של ממש, והשגת האישורים הנדרשים. יש כאן הרבה הליכים בירוקרטיים מול רשויות מקומיות, מפקחי בנייה, קבלנים, חברות ביטוח, בנקים ועוד – אל דאגה, עורך דין דיירים מומלץ בבת ים מטפל בכל כאב הראש.
בתקופת העבודות הדיירים זקוקים למקום דיור חלופי, ועל הקבלן לשאת בעלויות. גם זוהי סוגיה חשובה מאוד, והכל צריך להופיע בחוזה.
הערה: הרבה מההתנהלות והסיכומים שיושגו מבוססים על המשא ומתן מול הקבלן. מובן שהקבלן ירצה למקסם את הרווח שלו, ולכן לתת לכם כמה שפחות. וכאן יש משמעות גדולה לניסיון של עורך הדין. עורך דין לענייני פינוי בינוי, אשר מכיר את העסקאות מקרוב, יודע בדיוק מה מקובל ומה נחשב הוגן בעסקאות אלו.
התמודדות עם דיירים סרבנים
עוד אחת מהסוגיות שבה מטפל עורך דין דיירים מומלץ בבת ים היא הסוגיה של דיירים סרבנים. על מנת להוציא פרויקט אל הפועל יש צורך בהסכמת הדיירים, וזה לא דבר מובן מאליו. לעתים ישנם דיירים שמתנגדים והסיבות יכולות להיות שונות, ולפעמים מטרת ההתנגדות היא השגת הטבות בפרויקט.
אחת המשימות החשובות של עורך הדין היא התמודדות עם הדיירים הסרבנים והשגת הסכמתם, לעתים בהפעלת אמצעים משפטיים נגדם. יש לציין כי אין צורך בהשגת הסכמה של כל הדיירים. למשל כאשר מדובר בפרויקט פינוי בינוי, החוק קובע כי יש צורך של השגת הסכמה של 80% מהדיירים בשטח המיועד לפינוי (אשר יכול לכלול כמה בניינים), ואז הסכמה של 67% מהדיירים בכל אחד מהבניינים.
עורך דין דיירים בבת ים
עורך דין ליאור מזרחי עומד לשירותיכם. משרדינו מטפל במגוון סוגיות הכוללות: רישום בית משותף, צוואות וירושות, מיסוי מקרקעין, משפט מסחרי, ביטוח לאומי ועוד.
