תביעה לפינוי מושכר

אחת התביעות שבעלי דירות הכי חוששים מהן היא תביעה לפינוי מושכר. במאמר הזה נעסוק בהרחבה במה היא תביעה לפינוי מושכר, איזה סוגי תביעות לפינוי מושכר יש, מתי מומלץ להגיש את התביעה, מהם הצעדים להגשת תביעה לפינוי מושכר? איפה מגישים את התביעה?, מהי החשיבות של עורך דין בהגשת תביעה כזאת, ועוד.

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

מהי תביעה לפינוי מושכר?

מדובר הליך משפטי בו בעלי הדירה מבקשים לפנת את השוכרים מהדירה באמצעות פנייה לבית משפט בטענה ששוכרי הדירה הפרו סעיף יסודי בהסכם השכירות וכעת בעלי הדירה מבקשים שהשוכרים יעזבו את הדירה.

איזה סוגי תביעה לפינוי מושכר יש?

ישנם שני הליכים בהם ניתן להגיש תביעת פינוי מושכר, נעמוד על ההבדלים בין כל הליך ומהן האפשרויות של כל הליך:

תביעה לפינוי מושכר בהליך רגיל – מדובר על פתיחת הליך כמו כל הליך אחר שבדרך כלל נמשכת המון זמן ובהליך זה ניתן לתבוע את השוכרים על כל דבר הקשור להפרת ההסכם כמו: שכ"ד, מיסים שלא שולמו, נזקים, פיצויים, עוגמת נפש וכו'.

תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר (מזורז) – מדובר על הליך מאוד מהיר לעומת הגשת תביעה בבית משפט רגיל אך בעלי הדירות חייבים לדעת שבמסגרת הגשת תביעת פינוי מושכר בהליך מהיר ניתן לתבוע רק את פינוי השוכרים מהדירה ולא ניתן לתבוע את שוכרי הדירה גם על חובותיהם הכספיים, נזקים וכו'. היתרון של הליך זה הוא בכך שהוא מסתיים תוך 3 חודשים בדרך כלל, והחיסרון הוא שניתן לתבוע רק את פינוי השוכרים מהדירה.

המידה ובעלי הדירה ירצו לתבוע את שוכרי הדירה גם על חובותיהם הכספיים הם יצטרכו במקביל להגשת התביעה בהליך המהיר, להגיש תביעה נוספת לבית משפט רגיל ולתבוע את החובות הכספיים, נזקים, עוגמת נפש וכו'.

כשפונים למשרד עו"ד ליאור מזרחי ומעוניינים להגיש תביעה לפינוי השוכרים מהדירה, אנו בדרך כלל נמליץ להגיש את התביעה בהליך מהיר ובמקביל להגיש תביעה לבית משפט רגיל לצורך תביעת החובות הכספיים, אבל, הדבר נתון לשיקול דעתם של בעלי הדירה בלבד.

מתי מומלץ להגיש תביעה לפינוי מושכר?

במשרד עורך דין ליאור מזרחי ממליצים להגיש תביעת פינוי מושכר מיד כשהשוכרים מפרים את אחד מהתנאי היסודיים מהסכם השכירות. ישנם כמה תנאים ברורים שהפרת אחד מהם תאפשר ותחייב אתכם להגיש תביעה לפינוי מושכר, כגון:

1. אי תשלום שכר דירה או חשבונות.
2. אי פינוי הנכס המושכר למרות שתקופת השכירות הסתיימה.
3. גרימת מטרד לשכנים על אף בקשות חוזרות ונשנות להפסקת המטרד.
4. הכנסת בעלי חיים למרות איסור מפורש בהסכם.
5. אי העברת חשבונות החובה על שמות השוכרים.
6. גרימת נזק לנכס או לבניין.
7. אי עריכת ביטוח תחולה וצד ג' לדירה.
8. עריכת שינויים בניגוד להסכמת בעלי הדירה.
9. העברת זכויות לאחר בניגוד להסכמת בעלי הדירה.

יובהר כי שני התנאים הראשונים הם הנפוצים ביותר כשמוגשת תביעת פינוי מושכר.

באילו אמצעיים יכולים בעלי הדירות להשתמש רגע לפני הגשת תביעה ופתיחת הליכים?

כשעושים הסכם שכירות טוב, נהוג לעגן בתוכו מספר אמצעים שאמורים למנוע מצבים של חוסר אונים מול שוכרים בעיתיים כגון:

1. ערבות בנקאית אוטונומית/עצמאית (בעלת תוקף של מינימום 45 ימים לאחר סיום החוזה).
2. פיקדון כספי (עבור 3 חודשי שכירות לפחות).
3. כתב ערבות והתחייבות אישית של שני ערבים.
4. שטר חוב – עליו חותמים השוכרים והערבים.
5. המחאה בנקאית.
6. צ'ק בנקאי לתשלום דמי שכירות.
7. צ'קים פתוחים לתשלום חשבונות (חשמל, מים, ארנונה, גז, וועד בית).
8. העברת חשבונות משלם מול הגופים השונים (גז, חשמל, מים, ארנונה).
9. ביקורים בדירה כדי לבדוק את מצבה.

את התביעה נגיש לאחר שמיצינו את כל האפשרויות החוקיות שעומדות לנו (לדוג': צ'ק שחזר ולא כובד לאחר התראה, ביטול צ'קים, אי תשלום חשבונות שוטפים).

מהם השלבים להגשת תביעה לפינוי מושכר?

שלב ראשון – מכתב התראה

כמו לפני כל הליך משפטי יש את שלב מיצוי ההליכים ומכתב ההתראה הינו השלב האחרון לפני המעבר לשלב הגשת כתב התביעה. במכתב ההתראה אנו מציינים שהשוכרים ביצעו הפרה יסודית של סעיף בהסכם ועליו לפנות את הדירה תוך ימים ספורים עם התרעה שאם השוכרים לא יעזבו את הדירה, לא תהיה ברירה אלא לפנות לבית משפט לצורך הגשת התביעה לפינוי מושכר.

במשרד עורך דין ליאור מזרחי ממליצים שאת מכתב ההתראה ינסח עורך דין הבקיא בתביעת פינוי מושכר והעובדה שהמכתב נושא לוגו של עורך דין לפעמים עושה את העבודה ויחסוך המון כסף בניהול תביעת פינוי מושכר בבית משפט.

רגע לפני הגשת תביעה לפינוי מושכר

כפי שכתבנו לכם במאמר השלם על איחור במסירה או במאמר של ליקויי בנייה, השבר החשוב ביותר רגע לפני הגשת תביעה לפינוי מושכר הוא תיעוד, תיעוד ועוד פעם תיעוד. כל מסמך שיכול לעזור וכל התכתבות שנעשתה עם השוכרים תסייע לכם בתביעה לפינוי מושכר.

עליכם לחשוף כל דבר שקרה עם השוכרים וכל אירוע או הפרה שבגינה אתם כבעלי הדירה מבקשים לפנות את השוכרים. אם דמי השכירות לא שולמו בזמן, האם חשבונות הדירה לא שולמו במועדם, האם השוכרים מסרבים לפנות את הדירה בסיום המועד החוקי וכו'.

במידה והשוכרים לא תיקנו את ההפרה או לא עזבו את הדירה במועד המחייב, בידכם לא נותרה הברירה ועליכם להגיש תביעה לפינוי מושכר.

שלב שני – הגשת כתב תביעה

כפי שאנחנו אומרים ללקוחותינו שמאוד מתלהבים לתבוע ולא משנה באיזה תיק מדובר, "יודעים איך נכנסים לבית משפט אבל לא יודעים איך יוצאים". אומנם מדובר על תהליך שלוחות הזמנים בו קצרים הרבה יותר מתהליכים אחרים בבתי המשפט וכפי שציינו בתחילת המאמר, מדובר על הליך שמסתיים לרוב תוך 90 ימים.

התהליך יכול להסתיים גם הרבה לפני כן אך חשוב להיות ערוכים להליך שיימשך עד 90 ימים בערך. בתביעה לפינוי מושכר למעט לוח הזמנים הקצר, הנתבע אינו יכול להגיש כתב תביעה שכנגד נגד בעלי הדירה. ככל והשוכרים מעוניינים לתבוע את בעלי הדירה על סעד מסוים, עליהם לעשות זאת במסגרת הליך נפרד.

לאן מגישים את התביעה לפינוי שוכרים?

תביעה לפינוי שוכרים נגיש לבית המשפט השלום שבמחוז שיפוטו נמצא הנכס, אלא אם כן, בהסכם השכירות שבין הצדדים ישנו סעיף ספציפי הנוגע למקום שיפוט. ככל וקיים סעיף כזה, תוגש התביעה לפינוי מושכר לבית המשפט שעליו הסכימו הצדדים. על בעלי הדירה לשלם אגרת פתיחת הליך ולרשות השוכרים עומדים 30 ימים להגשת כתב הגנה.

כפי שקורה ברוב ההליכים בבתי המשפט, השופטים במהלך הדיון מנסים להציע הסכמה/פשרה שתהיה מקובלת על שני הצדדים.

לעיתים ההליך לא מסתיים בדיון הראשון ויש צורך בקיום דיון נוסף בצירוף עדים ועדויות ככל ויש ובסופו בית המשפט יכריע האם הצדק עם בעלי הדירה והשוכרים יעזבו את הדירה או שהצדק עם השוכרים ואלו יישארו.

יש פסק דין לפינוי מושכר, מה עכשיו?

ישנם מקרים רבים מאוד בהם על אף החלטת בית המשפט לפינוי השוכרים מהנכס, השוכרים מחליטים להישאר בנכס ולא לצאת ואתם שוב נתקעים מול שוקת שבורה. מה יכולים בעלי הדירות לעשות?

למרות שפסק הדין בעדכם, אסור לבעלי הדירה להפעיל כל סוג של כוח פיזי מול שוכרי הדירה לצורך פינוי השוכרים מהדירה, לא לנתק את המים והחשמל מהדירה ואף לא החליף מנעולים (לחצו למעבר למאמר השלם שכתבנו "האם מותר להחליף מנעול בדירה שכורה").

לרשות בעלי הדירות ישנה פעולה חוקית אחרונה והיא פתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל ושם פקידי ההוצאה לפועל יבצעו פעולות כנגד השוכרים כמו: עיקול חשבון, פינוי חפצי השוכרים מהדירה ובמקרים רבים גם פינוי פיזי מהדירה תוך הפעלת כוח פיזי על ידי שוטרים.

לסיכום:

• מיד עם גילוי ההפרה, צרו קשר עם עורך דין היודע לנהל תביעה לפינוי מושכר, ולא לאחר חודשים רבים.

• ככל ותאריכו את ההפרה כך תצאו נפסדים, לכן, פעלו מהר ובאסרטיביות.

• תתעדו כל דבר שקשור למקרה לרבות הקלטת שיחות בטלפון.
• סבלנות מצרך מבוקש בכל פנייה לבית משפט לכם היו סבלניים.

להתייעצות בנושא תביעה לפינוי מושכר עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.