רכישת דירה מקבלן
נבדוק את מחירי הדירות באזור (האם מחירי הדירות בעלייה או בירידה) ואת מצוקת החניה. נבדוק האם האזור נחשב ככזה שרמת הביקוש בו גבוהה ואת האוכלוסייה באזור. קירבה להורים (בייבי סיטר זה דבר חשוב) ביחס לקירבה למקום העבודה. נבדוק אזורי תעשייה קרובים והאם ישנם מטרדים סביבתיים כמו מפעלים או שדה תעופה או כביש סואן אשר ייפגעו או יימנעו שימוש סביר הדירה (רעש, זיהום אוויר, קרינה מאנטנות אותם ניתן לבדוק מאתר המשרד לאיכות הסביבה). נבדוק את בתי הספר, גני הילדים, גני משחקים, פארקים, מרכזים קהילתיים, מועדוני כושר (קאנטרי) וקירבה לקופות חולים. נבדוק קירבה לתחבורה ציבורית. ונברר עם אנשים הגרים בסביבת הדירה האם קיימים מטרדים או גורמים אשר יש בהם כדי להשפיע על ההנאה ממגורים כמו עומסי תנועה ורעשים לא צפויים.
היזם הוא הגוף שמולו מתנהלים לכל אורך הדרך, החל משלב החתימה על ההסכם ועד לשלב קבלת מפתח ותביעה ככל ויש צורך. היזם אחראי על שיווק ומכירת הדירות בפרויקט, מול היזם חותמים על החוזה, היזם אחראי על התכנון, על ההיתרים, על הליווי הבנקאי. לכן, חשוב ביותר לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם, את ניסיונו בתחום והמוניטין שצבר לטוב ולרע.
הקבלן הוא הגוף שבונה בפועל את הפרויקט לכן מומלץ לבדוק איזה פרויקטים הקבלן בנה, מה איכות הבנייה ומהי רמת הגימור של העבודות שלו. ישנם מקרים בהם היזם משמש גם כקבלן.
ישנם שני סוגי ליקויים שקיימת לגביהם הבחנה בחוק. ליקויי מהותי וליקוי סביר. כשיש ליקוי מהותי על הקבלן לתקן ליקוי זה באופן מידי ללא דחייה ולפני מסירת המפתח. ליקוי מהותי יכול להיות כשהדירה לא מחוברת למים או לחשמל, כמערכת הביוב אינה תקינה, כשהברזים בדירה לא מחוברים וכו'. ליקוי סביר הינו ליקוי שאותו יש לתקן תוך זמן סביר וכזה המאפשר מגורים בדירה, לדוג': שריטות בקיר, דלת פנים שאינה נסגרת כראוי, חלון עם שריטה, מרצפת סדוקה וכו'. הבעיה היא בהגדרה של מהו ליקוי מהותי? מהו ליקוי סביר? תוך כמה זמן הליקוי אמור להיות מתוקן? לכן חשוב להיוועץ בעורך דין שמכיר את תחום ליקויי הבנייה היטב ויוכל לתת לכם מענה מקצועי ומלא.
אחרי שחתמתם על החוזה, לא ניתן לשנות את מועד מסירת הדירה. לא הקבלן, לא הרשות המקומית ולא אף גורם אחר. על פי חוק המכר, הקבלן יכול לאחר במסירה במשך 30 ימים, אולם אם הוא מאחר מעבר לכך, הוא מחויב לפצות אתכם מהיום הראשון לאיחור בסך של 100% מדמי שכירות של דירה דומה באזור ועד לתום 4 חודשים מהמועד החוזי.
מהחודש החמישי ועד לתום עשרה חודשים מהמועד החוזי, הקבלן מחויב לפצות אתכם בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-125%.
מהחודש האחד עשר מהמועד החוזי ואילך, הקבלן מחויב לפצות אתכם בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-150%.
הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.
רוב הרוכשים יתקשו לזהות האם מערכות הדירה תקינות או האם יש ליקויי בנייה נסתרים כמו סדקים, שברים או פגמים, וחלקם גילו את הליקויים הרבה אחרי שהדירה כבר נמסרה, דבר שעלול לגרום לעוגמת נפש. משרדנו ממליץ תמיד לשכור איש בדק מטעמכם שזאת מומחיותו ויבדוק את כלל מערכות ותשתיות הדירה, ועל ידי מכשור מתאים ידע לזהות פגמים בדירה כמו בעיות ניקוז, רטיבות, חשמל, שיפוע הפוך וכו'. לאחר סיום הבדיקה, איש הבדק יכין עבורכם חוו"ד מומחה בה יצוינו הליקויים וכל ליקוי יתומחר בנפרד בליווי תמונה והסבר על פי התקן הנדרש. ככל והקבלן לא יתקן את הליקויים, חוו"ד תשמש כמסמך משפטי לכל דבר ועניין ותוכלו להגיש תביעה לתיקון הליקויים לבית המשפט.
ליווי רוכשי דירה מקבלן בשוק החופשי נוגעת לבדיקת ההסכם וכל הקשור לפן המשפטי של העסקה ובין היתר גם נוגעת למפרט המכר בו מצוין כל הקשור לפן התכנוני והביצועי של הנכס. כמו כן השיח עם הקבלן בפן המשפטי עוסק בעניינים מסחריים כמו הצמדה למדד תשומות הבנייה, תוספות ושיפורים לדירה או בכל בקשה מסוימת הקשורה לדירה הנרכשת.
בהתאם לתיקון חוק המכר (דירות) ביום החתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן תינתן האפשרות לרוכשים לשלם לפחות 20% ממחיר הדירה, וזאת ללא כל הצמדה למדד. לגביי שאר התשלומים, כל תשלום נוסף על הדירה יחולק כך ש-50% מהתשלום יוצמד למדד תשומות הבנייה ו-50% הנותרים לא יוצמדו. כלומר, בסך הכל רק 40% מהתשלום יוצמד למדד התשומות.
בעקבות פרויקט חפציבה, חוקק חוק חפציבה ולפיו, כל פרויקט בנייה ייבנה בליווי פיננסי על ידי הבנקים ויחויב בחשבון ליווי סגור, אליו יעברו הכספים של רוכשי הדירות. הבנק המלווה בדרך כלל מלווה וממן את הליך הבניה מכספו על ידי מתן הלוואה ליזם. בנוסף הבנק מנהל את כספי הרוכשים המשלמים בגין רכישת הנכס. כך שכל תשלום יופקד לחשבון הליווי של הפרויקט באמצעות פנקס שוברים שייחודי לדירה בלבד. מה שאומר שהכסף של הרוכש לא יועבר על שמו של רוכש אחר או לפרויקט אחר שהיזם מנהל. בנוסף, הבנק המלווה מפיק את הערבות הבנקאית בגין הכספים ששולמו למעט רכיב המע"מ שאותו מבטחת המדינה.
מרגע מסירת הדירה לרוכש, מתחילה תקופת הבדק הנמשכת בין שנה לשבע שנים (תלוי בליקוי) ובה הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שהתגלה בדירה אלא אם כן הליקוי נגרם על ידי רוכש הדירה.
ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.
שקיעת מרצפות בשטח המשותף, בחניות, במדרכות ובשבילים – 3 שנים.
כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.
כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – 4 שנים.
כשל באיטום המבנה, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – 4 שנים.
סדקים בקירות ובתקרות – 5 שנים.
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.
כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
עורך דין המייצג קונים או גם מוכרי דירה מחויב לעשות זאת עבורם על הצד הטוב, היעיל והמקצועי ביותר שניתן. ניסוח החוזה חייב להיות מותאם אישית עבור הקונים או המוכרים ותפור למידותיהם החל משלב המבוא להסכם, הצהרות הצדדים, מועדי ותנאי התשלום, בטחונות, מיסים ועוד. עורך דין לרכישת דירה מקבלן יגן על האינטרסים שלכם בלבד, ולכן לא מומלץ להסתפק בעו"ד של הקבלן שמיצג רק את הקבלן.
