סוגי ערבויות בהתחדשות עירונית

לא פעם נשאל משרדנו מה הדבר הכי חשוב בסגירת החוזה מול היזם בפרויקטים של התחדשות עירונית. מעבר לחשיבות בחירת יזם מוכח ואיכותי בתחום כזה שיש לו מוניטין ושמו הולך לפניו, הנושא החשוב ביותר בחוזה הוא כל נושא הערבויות שחל בשלב המשא ומתן מול היזם.

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

בעיה ראשונה חלה כשאין חקיקה סדורה בנושא הערבויות הנדרשות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כך שאין איזו חובה חוקית על היזם ועל הקבלן להפיק ערבויות. כפי שכתבנו במאמר השלם בנושא עורך דין התחדשות עירונית, זאת אחת הסיבות לשכור את שירותיו של עורך דין להתחדשות עירונית עם ניסיון מוכח בתחום התחדשות עירונית.

הבעיה הגדולה ביותר מגיעה כאשר בפרויקטים של התחדשות עירונית, לאותם בעלי דירות יש פערי ידע והיעדר כוח לעמוד מול היזם. עורך דין התחדשות עירונית הבקיא בעסקאות של התחדשות עירונית ידע לשמור על הזכויות שלכם ולוודא שליזם יש את מלוא היכולות כדי להתחיל את הפרויקט וגם לסיים אותו לשביעות רצון הצדדים. לצורך כך, במאמר זה נפרט אילו סוגי ערבויות נדרוש הן מהיזם והן מהקבלן לטובת ביצוע הפרויקט.

ערבות חברת אם

לא פעם משרדנו בוחן את יכולת הפירעון של החברה היזמית שנבחרה לבצע את הפרויקט ומגלה שהחברה היזמית שהוקמה למטרת ביצוע הפרויקט בלבד, הינה חברה ריקה מנכסים או מכל תזרים כלכלי שניתן להתבסס עליו.

התקשרות עם חברה כזו ללא כל בסיס כלכלי מסוכנת ביותר לבעלי הדירות ויש לכך השלכות משפטיות מרחיקות לכת כלפי בעלי הדירות. משרדנו עומד על כך ותמיד דואג לבדוק גם את מצבה הכלכלי של חברת האם ובהתאם דורש שחברת האם תערוב על כל התחייבויותיה של חברת הבת לטובת בעלי הדירות.

ערבות חוק המכר

נחשבת לערבות החשובה ביותר והיא נפוצה בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש). הערבות מופקת עבור כל אחד מבעלי הדירות בפרויקט והיא ממומשת כשלא ניתן לספק לבעלי הדירות את דירתם. התנאים למימוש הערבות הם: כשהיזם פושט רגל או שהחברה נכנסת להליך של חדלות פירעון או שהיזם מפסיק את עבודותיו למשך תקופה ארוכה או כשיש איחור משמעותי בסיום העבודות ובמסירת הדירות.

הערבות אינה ערבות אוטונומית ולא ניתן לממש אותה בכל רגע נתון, אלא, רק לאחר התקיימות התנאים למימוש כפי שציינו, ניתן יהיה לפנות לבנק שהפיק את הערבות ולדרוש את מימוש הערבות.

הערבות ניתנת בהתאם לחוק המכר בהקשר של רכישת דירה מקבלן אך שונה מבחינת שווי הערבות. ברכישת דירה מקבלן בשוק החופשי מופקת ערבות עבור כל תשלום שמשלם הרוכש, ובפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי מופקת ערבות בהתאם לשווי הדירה החדשה שאמורים לקבל בעלי הדירות בפרויקט.

כמו כן, בעלי הדירות יכולים לקבל בחזרה את כספם במקרה ולא יימצא על ידי הבנק שהפיק את הערבות יזם חלופי שימשיך את הפרויקט.

ערבות שכירות בנקאית אוטונומית

נפוצה בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי (פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש). עם פינוי דירתכם הישנה תידרשו לחפש לעצמכם דירה חלופית לשכירות, כאשר שווי השכירות של אותה דירה נקבע על ידי שמאי. הערבות מופקת עבור כל אחד מבעלי הדירות בפרויקט ומטרתה להבטיח שהיזם ישלם לכל אורך תקופת הבנייה את תשלומי השכירות החודשיים עבור בעלי הדירות. במשרדנו עומדים על כך ששווי הערבות יהיה בהתאם להערכת השווי של השמאי ולא נמוך מכך בשום אופן.

הסיבה שערבות זאת אוטונומית ובלתי תלויה בקיום הליך משפטי, היא כדי שבעלי הדירות לא יעמדו מול שוקת שבורה במידה והיזם מפסיק לשלם שכירות מכל סיבה שהיא. כלומר, ניתן לממש את הערבות בכל רגע נתון על ידי הודעה של בעלי הדירות לבנק.

ערבות מיסים

בסיס התמריץ של תכנית התחדשות עירונית הינו הפטור לו זוכים היזמים, אולם לעיתים ישנם מקרים בהם היזם נדרש לשלם חיובי מס ולכן טרם העלייה לקרקע, על היזם לספק אישורי מס חתומים או ערבות מיסים בגובה כל השומות הפתוחות.

כשישנם חיובים במס, שומות המס נפתחות על שמותיהם של בעלי הדירות בפרויקט ובמקרה והיזם לא משלם במועד מכל סיבה שהיא, עורך הדין של בעלי הדירות מממש את ערבות המיסים לטובת תשלום חובות המס שנפתחו. גובה הערבות ייקבע ע"י יועץ חיצוני המומחה בנושא מיסוי פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.

ערבות מס שבח

ערבות מס שבח נועדה להבטיח תשלום מס (לאחר קבלת היתר בנייה) במקרה שיש דרישה ממיסוי מקרקעין לתשלום מס השבח, והיזם לא משלם במועד מכל סיבה שהיא. לא מרבים לבקש ערבות מס שבח מהיזם אך מומלץ לדרוש מהיזם כחלק מהחוזה לקבל ערבות לטובת הבטחת תשלום מס שבח. סכום הערבות או חשיפת המס מחושבים בהתאם לחוו"ד של שמאי או יועץ מס ובהתאם לשומה שמופקת על ידי המחלקה הרלוונטית במיסוי מקרקעין.

ערבות היטל השבחה

ערבות היטל השבחה הנפוצה בפרויקטים של פינוי בינוי, נועדה להבטיח תשלום היטל השבחה במקרה שיש דרישה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתשלום היטל ההשבחה, והיזם לא משלם במועד מכל סיבה שהיא.

ערבות ביצוע

ערבות ביצוע היא ערבות בנקאית אוטונומית בה סכום הערבות נע בין 50% ועד לשווי כלל עלויות הבנייה. הערבות ניתנת בסמוך לתחילת ביצוע העבודות והיא נפוצה בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק) בהם אין הריסה. ככל שהפרויקט מתקדם ושלבי הבנייה פוחתים כך סכום הערבות פוחת. ערבות הביצוע מסתיימת רק כאשר מפקח הבנייה מטעם הדיירים מאשר ששוויה של ערבות הביצוע שווה לערבות הבדק. עורך דין דיירים מחזיק את ערבות הביצוע עד למועד בו שלב הביצוע מסתיים ולאחריה משתמשים בערבות הבדק.

ערבות הביצוע קמה לתחייה במידה והקבלן פושט רגל או מכל סיבה שהיא ולא יכול להמשיך ולקיים את ההתחייבות שלו מול היזם ולהשלים את העבודות בפרויקט. ערבות הביצוע מאפשרת לבעלי הדירות לאתר קבלן חלופי לטובת המשך העבודות.

ערבות בדק

עם סיום הליך הבנייה, בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי מתבטלת ערבות הביצוע ובמקומה קמה לתחייה ערבות הבדק ולמשך שנה אחת. ערבות הבדק שייכת לבעלי הדירות הקיימות ולא לבעלי הדירות החדשות (לבעלי הדירות החדשות היזם מנפיק ערבות מכר), והיא נדרשת לטובת כיסוי עלויות תיקון ליקויי הבנייה שמתגלים לאורך תקופת הבדק.

בדרך כלל בדירות משופצות או בדירות חדשות ישנם המון ליקויי בנייה, כגון: שיפועים, רטיבות, שריטות, שברים, סדקים וכו' שעל היזם לתקן.

אומנם חוק המכר (דירות) חל בעניינינו ומטיל על היזם חובות בכל הקשור לתיקון ליקויי בנייה, אולם, בפועל היזמים השונים אינם ממהרים לתקן ליקויי בנייה ולעיתים עולה הצורך בפתיחת הליך משפטי מול היזם בבית המשפט. כדי לא לחכות להליך המשפטי שאורך המון זמן, אנו דורשים ערבות בדק שהינה אוטונומית שתמומש כשהיזם לא השיב לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירותיכם. לקריאת המאמר השלם על עורך דין ליקויי בנייה.

ערבות רישום

עם סיום הפרויקט על היזם לבצע בנסח הטאבו תיקון צו רישום הבית ולרשום מחדש את זכויותיכם בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). הסיבה לכך היא שינוי מיקום דירתכם, שינוי גודל הדירה והעובדה שנוספו דירות חדשות בבניין הן בקומת הכניסה (דירות גן) והן בקומות העליונות (פנטהאוזים). מימון ביצוע הרישום הינו באחריות היזם, אך במקרים בהם היזם פשט רגל או שחברתו פורקה ואין מי שיבצע את פעולת הרישום, נדרשת ערבות להבטחת תיקון ורישום נסח הטאבו. גובה ערבות הרישום משתנה מפרויקט לפרויקט ומתומחרת בהתאם לשכר הטרחה שיידרש לטובת ביצוע הרישום החדש.

ערבות משלימה (מימוש והבטחת הוצאות משפטיות)

מימוש ערבויות עולה כסף והרבה, לכן, בפרויקטים של התחדשות עירונית נדרוש מהיזם להעמיד ערבות נוספת לצורך מימוש הערבויות או הבטחת ההוצאות המשפטיות של בעלי הדירות על ידי עורך דין מטעמם במידה ויתעורר הצורך בפתיחת הליכים משפטיים למימוש הערבויות השונות. הליך משפטי יפתח במידה ואחת מן העילות למימוש אותה הערבות התקיימה.

לסיכום

סוגי ערבויות בהתחדשות עירונית בפרויקט התחדשות עירונית כמו כל עסקת נדל"ן מחייבת חתימה על חוזה מול היזם, והיזם מבחינתו רואה בעיקר את התועלת הכלכלית שתצמח לו מהעסקה.

חתימה על חוזה ארוך מבלי שהבנתם על מה אתם חותמים ומבלי שהבנתם איזה הגנות נדרשות, חושפת את בעלי הדירות לסכנות רבות כשכל פרויקט והסכנות שלו. רק עורך דין בעל ניסיון המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ידע לשים דגש על סוגי הערבויות הנדרשות על מנת שבעלי הדירות יוכלו להבטיח עצמם מול היזם ו/או הקבלן. יש לנהוג בהגינות מול היזם ולקבוע סכומי ערבות הגיוניים באופן שיטיבו גם עם בעלי הדירות וגם עם היזם.

אין זה משנה אם עושים בבניין שלכם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי – אתם צריכים עורך דין התחדשות עירונית שידע ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד לסופה וכדאי שהפנייה אליו תעשה כבר בשלב בו היזם פונה אליכם לראשונה.

להתייעצות בנושא סוגי ערבויות בהתחדשות עירונית עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.