רגע לאחר קבלת הדירה החדשה מקבלן תמיד שואלים, מהו הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין ואיפה הדברים כתובים בחוק.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
אנו שמחים להגיש לכם את המאמר החשוב והמקיף ביותר שנכתב על מה הוא הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין שיעשה סדר בבלאגן.
אפשר לומר שזהו מאמר ראשון מסוגו שנכתב על נושא זה וכולנו במשרד נשמח לעזור לכם ולענות לכם בכל שאלה הקשורה לכך.
נכון, החיים בבית משותף אינם קלים ומחייבים קבלת החלטות במגוון רחב של תחומים הקשורים לניהולו, לאחזקתו ולתפעולו התקין של הבניין. לכל החלטה יש את הרוב המתאים לה בין אם הדבר נקבע בתקנון, בחוק המקרקעין או בפסיקה של בתי המשפט או המפקח על המקרקעין.
בבניינים קיימים שבהם לא קיים תקנון מוסכם יש לבדוק את הסעיפים שבתקנון המצוי.
בית משותף מנוהל בדיוק כמו חברה ואם מדובר על מגדל גבוה אז לא מוגזם לומר שמדובר על היקף המזכיר ניהול חברה בע"מ. בבית משותף ישנם שני מוסדות שהם נציגות הבית המשותף ובעלי הדירות המזכירים דירקטוריון ובעלי מניות בחברה. כמו בחברה בה יש דירקטוריון המוציא לפועל את החלטות בעלי המניות כך בבניינים ישנה נציגות הבית המשותף המוציאה לפועל את החלטות בעלי הדירות שהתקבלו לאחר אסיפת הדיירים (אסיפת בעלי דירות).
באסיפת הדיירים יכולים להצביע רק בעלי דירות או כל אחד שקיבל יפוי כוח חתום להצביע עבור בעל דירה. אסיפת הדיירים בכל תחילת שנה בוחרת את נציגות הבית המשותף שתכהן כשנה עד להתקיימות בחירות בשנה שלאחר מכן. אסיפת הדיירים נמצאת מעל הנציגות בהיררכיה והיא זאת שקובעת נהלים לגבי כל חלק בבניין.
ישנן החלטות קשות ומסובכות שלא תמיד ידוע מהו הרוב לגביהן, ולכן חשוב לדעת מהו הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין. בניין שמנוהל כך שנציגות היא הגוף החזק – פועל באופן לא תקין. למעשה, בעלי הדירות הם הגוף החזק שאמור להיות, ותפקידה של נציגות הבית המשותף הוא להוציא את ההחלטות לפועל.
במאמר זה הכנסו נושאים שאין לקבל בשום רוב שיהיה, והשתדלנו להכניס את כל השאלות שנשאלנו ברבות השנים. ככל וישנן שאלות נוספות שלא קיבלו מענה במאמר זה, נשמח שתפנו אלינו את השאלה ונשיב בהקדם.
מהם סוגי הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין | |
| רוב רגיל 51% | מעל מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה |
| רוב מיוחד 66% | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה |
| רוב מיוחד 75% | רוב של שלושת רבע (75%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה |
| רוב מיוחד מוחלט 100% | הסכמה פה אחד של כלל בעלי הדירות שהשתתפו באסיפה (100%) |
החלטות שחלה החובה לעשות ללא תלות ברוב כלשהו | ||
| סוג החלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| פתיחת חשבון בנק | לא דרוש רוב כלשהו | בהתאם לתקנה 16(ד) לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, על הגזבר להפקיד את הכספים לחשבון הבנק על שם הבית המשותף, ומכאן שחלה החובה לפתוח חשבון בנק לבית המשותף. |
| הפקת קבלות חודשיות או שנתיות | ככל ושולם תשלום חודש בחודשו יש להוציא קבלה חודשית. ככל ושולמו מיסי הוועד מראש ולשנה, ניתן להוציא קבלה אחת. | |
| דו"ח הוצאות והכנסות מוועד הבית | בהתאם לתקנה 16(ב') לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, על הגזבר לערוך חשבון אחת לחצי שנה ולהציגה בפני כל בעל דירה או שוכר בדרופבוקס, במייל או דרך לוח מודעות. אין חובה חוקית למסור את הדו"ח באופן אישי. החשבון יכיל יתרה קודמת, הוצאות, הכנסות ויתרה נוכחית. | |
| תשלום מיסי וועד על דירה ריקה או כזאת שהיזם טרם מכר או טרם מסר | חובה לשלם מיסי וועד על דירות ריקות בין אם טרם נמכרו, טרם נמסרו או שאף אחד לא מתגורר בהן. | |
| תשלום מיסי וועד עבור חנויות שמתחת לבניין (מרכז מסחרי בבית משותף) | בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין גם חנות/עסק בבניין מחויבים בתשלום מיסי וועד בהתאם לשטח הרצפה של החנות. ככל ואין הפרדה כלשהי בין הדירות לחנויות בהתאם לסעיף 59 לחוק המקרקעין ולאמור בתקנון, הרי שעל החנות לשאת במיסי הוועד ככל דירה אחרת בהתאם לשטח הרצפה. ככל וישנה הפרדה בין שטחי המסחר לדירות הרי שהחנויות קובעות לעצמן את מיסי הוועד. יובהר כי נושא זה הינו בעייתי מאוד ולא פעם נושאים אלו מגיעים לבתי המשפט. | |
| תיקונים ברכוש המשותף | לא דרושה הסכמת הדיירים לכך. | הנציגות מחויבת לטפל בתחזוקה השוטפת של הבניין עפ"י התקציב שאושר ולפעול באופן הנדרש לצורך ניהול השטוח המשותף. |
| קבלת הצעות מחיר לתפעול השטח המשותף | לא דרושה הסכמת הדיירים לכך. | על הנציגות לקבל כמה הצעות מחיר בטרם תתקשר עם ספק כזה או אחר. על הנציגות להימנע מניגוד אינטרסים וככל וקיים סיכוי לכך, על חבר הנציגות להתפטר מתפקידו. |
| תשלום לחבר וועד בעבור עבודה פרטית לבניין כבעל מקצוע | ככל והוחלט להעסיק את אחד מחברי הוועד כבעל מקצוע (חשמלאי, אינסטלטור וכו'), בהתאם לפסיקה על אותו חבר הוועד להתפטר מתפקידו כחבר וועד היות ומדובר על ניגוד עניינים. | |
| תשלום מיסי וועד ישירות לחברת הניהול | ככל ומדובר על ניהול שוטף הרי שעל השכר חלה החובה לשלם את מיסי הוועד. ככל ומדובר על הוצאות הקשורות להשבחת הבית המשותף/הנכס, ההוצאה חלה על בעל הנכס. | |
| התפטרות נציגות הבית המשותף / וועד הבית | על פי סעיף 65 לחוק המקרקעין בכל בית משותף חייבת להיות נציגות. לפיכך, נציגות שהחליטה להתפטר מתפקידה חייבת לדאוג לנציגות שתחליף אותה ובמידה ואין מתנדבים, בהתאם לסעיף 66 (א) ניתן לפנות למפקח על המקרקעין כדי שימנה את הנציגות מתוך בעלי הדירות ובהיעדר מתנדבים, תמונה נציגות שלא מבעלי הדירות. | |
| תביעת דייר סרבן שאינו משלם מיסי וועד | לא דרושה הסכמת הדיירים לכך. | בהתאם לסעיף 69 לחוק המקרקעין, הסמכות לפעול לתפעולו התקין של הבית המשותף נתונה מכוח החוק. |
| התקנת עמדת טעינה בחניה פרטית | לא דרושה הסכמת הדיירים לכך. | בעל העמדה נושא בעלות החיבור והשימוש לרבות תיקון ואחזקה. ככל וחיבור עמדת הטעינה הינו לשעון החשמל המשותף יש לחבר מונה נפרד לעמדה ולערוך חשבון בכל חודש. התקנת עמדה מחייבת ביטוח מבנה וצד ג' מתאים, אישור חשמלאי מוסמך וחתימה על מסמך מול הנציגות. לחיבור הבית המשותף לעמדות טעינה והתקשרות עם חברת אנרגיה יש צורך ברוב רגיל (51%). |
| הפעלה, תחזוקה ותיקון המערכת הסולארית | לא דרושה הסכמת הדיירים לכך. | בהתאם לסעיף 59ט (ג3) לחוק המקרקעין כל בעלי הדירות שותפים לעלויות האחזקה ותפעול. |
| כיבוי אש | יש להתנהל עפ"י תקנות שירותי כבאות. | https://www.nevo.co.il/law_html/law01/183_009.htm |
| התקנת מונה חשמל חכם בבניין | לא דרושה הסכמת הדיירים לכך. | לכל דייר בבניין נתונה הרשות להתחבר למונה חשמל חכם. בבניינים בהם דרושה התקנת אנטנה על גג הבית המשותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות ברוב רגיל (51%). |
החלטות שלא ניתן לקבל גם אם יש רוב מוחלט | ||
| סוג ההחלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| מכירת מחסן או חניה למי שאינו בעל דירה בבית המשותף | לא ניתן לקבל | |
| הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת המשמש את כלל הדיירים (מעליות, חדר מדרגות, כל מתקן המשמש את כלל הדיירים) | לא ניתן לקבל | |
| שימוש בגג לצרכים פרטיים | לא ניתן לקבל | אסור להשתמש בגג הבית המשותף לקיום אירוע פרטי, לבילוי, לשימוש פרטי. |
| עישון סיגריות בשטחים המשותפים | לא ניתן לקבל | ניתן לעשן סיגריות בתוך הדירה ובלבד שהדבר אינו גורם למטרד לדיירים אחרים. |
| מנגל גז/פחמים/חשמלי בשטח המשותף | לא ניתן לקבל | מומלץ לציין זאת בתקנון המוסכם ולהצמידו לנסח הטאבו. |
| האכלת חתולים ובעלי חיים | לא ניתן קבל | מניסיון ארוך, הדבר מהווה מטרד מהטעם שהרשויות המקומיות לרוב אינן מקצות מקומות המיועדים לכך בבניינים. ניתן לבקש מהרשות המקומית להקצות שטחים מחוץ לבניין לטובת כך. |
החלטות ללא הסכמה או הסכמה מתחת מ-50% | ||
| סוג החלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| בקשה לקיום אסיפת דיירים | כל דייר רשאי לבקש. | יש לבקש את קיום האסיפה לפחות 5 ימים מראש. |
| דחיית אסיפת הדיירים | אין רוב חוקי באסיפה. | בבקשה לקיום אסיפת הדיירים מציינים שככל ואין רוב במועד שנקבע לקיום האסיפה, האסיפה תידחה בחצי שעה ותתקיים בכל רוב שיהיה. |
| בקשה לקיום אסיפה שלא מן המניין | חתימת 33% מבעלי הדירות המבקשים לקיים את האסיפה. | האסיפה תתקיים בתוך 14 ימים ממועד המצאת הבקשה לוועד. ככל ולא נקבע מועד בטווח ה-14 ימים, החל מהיום ה-15 האסיפה תתקיים לאחר שנשלחו זימונים לכלל הדיירים על ידי המבקשים. |
| תשלומי וועד | 1%-100% תלוי | בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין קיימת שתי שיטות חישוב תשלום בבית משותף. 1. תשלום שווה לכל הדירות (100% הסכמה). 2. תשלום לפי גודל הדירה (מספיק שדייר אחד יבקש זאת). ככל ומבקשים לשלם לפי גודל הדירה יש לערוך את החישוב בהתאם לנוסחה שבחוק המקרקעין ולפיה:
שטח הדירה X הוצאה חודשית סה"כ שטח הדירות בבניין
הסכום שייצא הוא הסכום לכל דירה. *ככל והתקיימה אסיפה בה הוחלט על תשלום מיסי וועד שונה, יש לעגן זאת בתקנון ולעדכן בנסח הטאבו. |
| העלאת גובה מיסי וועד הבית עד 15% העלאה | אין דרישה לרוב מסוים לצורך כך. | מעל העלאה של 15% נדרש שההחלטה תתקבל בהצבעה של רוב רגיל. |
| השבת יתרת כספים לבעל דירה שמכר את דירתו | אין דרישה לרוב מסוים לצורך כך והדבר נתון לשיקול דעת וועד הבית. | ניתן לפעול בכמה מישורים: 1. התחשבנות בין המוכר לרוכש הדירה החדש. 2. השבת 75% מהכספים. 3. קביעה בתקנון כי במקרה של מכירה, יושאר בקופת הוועד בכל מקרה תשלום עבור חודש/חודשיים. |
| הצטרפות לאגודה לתרבות הדיור או התנתקות ממנה | מספיקה החלטת הנציגות לכך. | |
| מפתחות הגג | הנציגות רשאית להחליט אצל מי יהיו המפתחות. | מומלץ להשאיר מפתח אצל אחד מבעלי הדירות שבקומה העליונה. כיו"ר הנציגות במגדל בו עו"ד ליאור מזרחי מתגורר אני ממליץ להשאיר את פתח הגג סגור (בגלל ילדים וכו') וזאת למרות שכיבוי אש ממליצה להשאיר את הגג פתוח. |
| מפתחות המקלט | הנציגות רשאית להחליט אצל מי יהיו המפתחות. | בזמן חירום המקלט יהיה פתוח בכל שעות היממה. |
| הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש 2 מעליות או יותר וקיים מנגנון פיקוד שבת | כל בעל דירה רשאי לדרוש זאת. | בהתאם לסעיף 59ז (ד1) עלויות תכנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת. |
| הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש מעלית אחת וקיים מנגנון פיקוד שבת | כל בעל דירה רשאי לדרוש זאת. | בהתאם לסעיף 59ז (א1) עלויות תכנון מנגנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת. |
| ביצוע התאמות לדיירים עם מוגבלות ברכוש המשותף שאינן גורמות לשינויים מהותיים ברכוש המשותף (מומלץ לקרוא החוק) | אין צורך בהסכמה. | בהתאם לסעיף 59 ג' לחוק המקרקעין. המבקש לבצע התאמות יישא בעלות ההתאמות לרבות אחזקה ותיקונים. ההתאמות יהיו בהתאם לאמור כמפורט בחלקים א' עד ג' לתוספת השניה. יש לשים לב בין ביצוע התאמות שאינן גורמות לשינויים ולבין ביצוע התאמות הגורמות לשינויים ומחייבות רוב של 51% לכך. |
| התקנת שער / מחסום בחניה פרטית | נדרש היתר לכך. | על הדייר המעוניין להתקין שער / מחסום בחניה הפרטית לפנות לרשות המקומית לצורך קבלת היתר ובלבד שהדבר אינו מפריע לבעלי חניות אחרות ואינו חורג מגבולות החניה. |
| התקנת מזגן | אין צורך בהסכמה. | יש צורך לקיים אסיפה לצורך קביעת מקום ייעודי להתקנת המזגן. |
| התקנת סוכך לחנייה פרטית (לרוב בחניות עיליות) | אין צורך בהסכמה. | על בעל הדירה המתקין לשים לב שההתקן אינו קבוע, שההתקן אינו מפריע לבעלי חניות סמוכות ואינו חורג מגבולות החניה. |
| התקנת דוד שמש על גג הבית המשותף | כל בעל דירה רשאי לדרוש זאת. | בהתאם לסעיף 59א לחוק המקרקעין, האפשרות להתקנת דוד השמש תינתן כל זמן שהגג אינו משמש למטרה אחרת ויש מקום לכלל הדיירים. |
| התקנת מערכת סולארית המשמשת בעל דירה מסוים | כל בעל דירה רשאי לדרוש זאת. | בהתאם לסעיף 59י (1א) לחוק המקרקעין, התקנת המערכת תעשה בשטח ששיעורו היחסי אינו עולה על חלקו של בעל הדירה המתקין ברכוש המשותף. אולם, בהתאם לסעיף 59י (ב2) לחוק המקרקעין, כדי להתקין את המערכת לדייר פרטי, הדבר מצריך קיום אסיפה והצבעה בעד של66% מבעלי הדירות. |
| התנתקות ממערכת חימום מרכזית לחימום מים או הסקה | אין צורך בהסכמה | בהתאם לסעיף 59ב לחוק המקרקעין. (יש לשים לב לשאר הדגשים בחוק). |
| כל שינוי פנימי או תיקון בדירה | אין צורך בהסכמה | מומלץ שבעל הדירה יקבל אישור מהנדס לכל שינוי. |
| התקנת שעון שבת לתאורה | אין צורך בהסכמה | |
| התחברות לבלון גז בבניין בו אין מערכת גז מרכזית | אין צורך בהסכמה | במידה ויש מערכת גז מרכזית יש להתחבר למערכת הגז המרכזית. |
| התקנת עמודי תאורה בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף | אין צורך בהסכמה. | בהתאם לסעיף 7 בחלק א' לתוספת השנייה שבחוק המקרקעין |
| מנגל גז/חשמלי בשטח הפרטי | לא חל איסור על פי חוק או על פי הפסיקה. | ככל והדבר אינו מהווה מטרד לשאר הדיירים הדבר מותר. ככל ויש הסכמה של מעל ל-75% לאסור שימוש בכל סוג של מנגל בשטח הפרטי, יש לציין זאת בתקנון המוסכם ולהצמידו לנסח הטאבו. |
| מנגל גחלים בשטח הפרטי | מותר בהתאם לפסיקה | בהתאם לחוק למניעת מפגעים חל איסור. מסגרת פקודת הנזיקין קיימת עוולה הנקראת "מטרד ליחיד". עם זאת, עפ"י הפסיקה מותר לעשות 3 פעמים בשנה ביום העצמאות, בל"ג בעומר ובאחד משלושת הרגלים. |
| קריוקי במרפסת | מותר בהתאם להגבלות שבחוק הרעש בסביבת מגורים ובתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש). וככל והדבר אינו מהווה מטרד. | |
| פתיחת משפחתון בבית משותף עד 8 ילים | אין צורך ברוב מסוים לכך | עד 8 ילדים אין צורך בהסכמה כלשהי וברישיון מתאים לכך. מעל 8 ילדים יש צורך לקיים הצבעה ברוב רגיל ובהתאם לדרישות החוק והפסיקה גם לרישיון ניהול עסק מתאים. |
החלטות ברוב רגיל – מעל 50% | ||
| סוג החלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| בחירת וועד בית | מעל מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה | |
| בקשה לקיום אסיפות והצבעות דיגיטליות | מעל מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה | ההחלטה לקיים אסיפות והצבעות דיגיטליות באמצעות אפליקציות ייעודיות לכך כמו זום או whatsapp, חייבות תחילה לעבור אסיפת דיירים פיסית, בה מחליטים לעבור לשיטת הצבעה דיגיטלית על ידי הצבעת רוב של 51% מבעלי הדירות שנכחו באסיפה. כדי לקיים הצבעה דיגיטלית קיימת החובה שכלל בעלי הדירות (100%) יהיו נוכחים בהצבעה, ודי שדייר אחד ייצא מהאסיפה הדיגיטלית כדי שההצבעה תתבטל. |
| ביטוח לבניין | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | במשרדנו ממליצים לכל בניין לערוך ביטוח ולכן שאלת הרוב הדרוש לרכישת ביטוח לבניין פחות רלוונטית במקרה זה. |
| העלאת גובה מיסי וועד הבית | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | ככל ומדובר על העלאת מיסי וועד עד 15%, לא נדרשת אסיפת דיירים. |
| החלפה/ביטול התקשרות עם חברת אחזקה/ניהול | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בשונה מהרצון להכניס חברת ניהול לבניין שם ישנו הצורך ב-66%, בהחלפה או ביטול התקשרות עם חברת אחזקה, די ברוב רגיל בהתאם לסעיף 71 (ב2) לחוק המקרקעין. |
| הגשת תביעה נגד יזם/קבלן/חברת ניהול | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | כלל הדיירים מחויבים להעביר תשלום לאחר שההצבעה עברה. |
| שיפוץ הבניין (שמירה על המצב הקיים) כשהתשלום מחושב לפי שטח הרצפה של כל דירה | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | ככל ומעוניינים לחלק את התשלום לפי שטח הרצפה של כל דירה, מספיק רוב רגיל (51%). במידה ומעוניינים לשפץ את הבניין (שמירה על המצב הקיים) ולחלק את עלות השיפוץ באופן שווה בין כלל הדיירים בבניין, יש צורך בהסכמה גורפת (100%). ככל ומדובר על השבחה יש צורך ב-100% הסכמה מבעלי הדירות. |
| שיפוץ המעלית בבניין | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | הדבר מקביל לשיפוץ הבניין והנשיאה בעלות שיפוץ המעלית הינה באופן שווה בין כלל בעלי הדירות ללא צורך בהתחשבות בשטח הרצפה. |
| הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש 2 מעליות או יותר ולא קיים מנגנון פיקוד שבת | לצורך התקנת מנגנון שבת נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 59ז (ד2) עלויות תכנון מנגנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת. |
| הפעלת מעלית שבת בבניין בו יש מעלית אחת ולא קיים מנגנון פיקוד שבת | לצורך התקנת מנגנון שבת נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 59ז (א1) עלויות תכנון מנגנון מעלית השבת תושת על בעלי הדירות המבקשים זאת. |
| התקנת שער חשמלי בחנייה המשותפת | לצורך התקנת שער חשמלי בחנייה המשותפת נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 1 בחלק ב' לתוספת השנייה שבחוק המקרקעין. לאחר הוצאת היתר בניה, על כלל בעלי הדירות לשלם על הקמת השער. |
| התקשרות עם חברת אנרגיה לצורך התקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים. | נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | הנציגות מתקשרת לאחר ההצבעה עם חברת אנרגיה לצורך התקנת עמדות הטעינה. על החברה המתקינה להיות עם חשמלאים מוסמכים ומבוטחת בביטוח מתאים. |
| התקנת עמדות טעינה בחניה המשותפת עבור דיירי הבניין. | נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | על המשתמש לעשות ביטוח מבנה וצד ג', ועל הנציגות לעדכן את ביטוח הבניין בהתאם. |
| התקנת צלחת לכבלים בגג הבית המשותף | לצורך התקנת צלחת לכבלים נדרש רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | ככל ומדובר על התקנת צלחת לכבלים המותקנת ככזאת המשנה את חזות הבניין יש צורך בקבלת הסכמת כללית (100%). |
| החלפת ספק גז בבית משותף שבו קיימת מערכת אספקת גז מרכזית | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | מומלץ לדרוש מהמצביעים אישור כתוב וחתום על ידם. |
| התנתקות ממערכת גז מרכזית | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | מומלץ לדרוש מהמצביעים אישור כתוב וחתום על ידם. |
| התקנת רשת יונים | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | עבור התקנת הרשת משלמים רק הדיירים שהרשת משרתת אותם. ככל ויש דייר שבחר להתקין רשת יונים לפני שעברה ההחלטה על ההתקנה המשותפת, אותו דייר יצטרך לשלם שוב. |
| בניית מחסנים בשטח המשותף | 51%-100% מבעלי הדירות. | יש לבדוק מול הרשות המקומית או מול המפקח על המקרקעין מהו הרוב הדרוש באזורכם. הדבר משתנה מאזור לאזור. |
| אחסנת ציוד במקלט | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | |
| קיום אירועים ברכוש המשותף (חגים, ימי הולדת, אירועים) | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | ככל וקיים מועדון דיירים בבניין הדבר מבורך, ככל ואין מועדון דיירים, יש צורך לקבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות. |
| ביצוע התאמות לדיירים עם מוגבלות ברכוש המשותף הגורמות לשינויים מהותיים ברכוש המשותף (מומלץ לקרוא החוק) | מעל רוב של מחצית (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 59 ג' לחוק המקרקעין. המבקש לבצע התאמות יישא בעלות ההתאמות לרבות אחזקה ותיקונים. ההתאמות יהיו בהתאם לאמור כמפורט בחלקים א' עד ג' לתוספת השניה. יש לשים לב בין ביצוע התאמות שאינן גורמות לשינויים ולבין ביצוע התאמות הגורמות לשינויים ומחייבות רוב של 51% לכך. |
| ביצוע התאמות לבעלי מוגבלות ברכוש המשותף (הכשרת מקום מסוים כשטח חניה עבור המוגבל) | נדרש רוב של (60%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | העלות תחול על המבקש בלבד. |
| הכשרת מקום מסוים בשטח המשותף כמקום חניה | נדרש רוב של (60%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 1 בחלק ג' לתוספת השנייה שבחוק המקרקעין. |
| פתיחת משפחתון בבית משותף | נדרש רוב של (51%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | עד 8 ילדים אין צורך בהסכמה כלשהי וברישיון מתאים לכך. מעל 8 ילדים יש צורך לקיים הצבעה ברוב רגיל ובהתאם לדרישות החוק והפסיקה גם לרישיון ניהול עסק מתאים. |
החלטות ברוב מיוחד – 66% | ||
| סוג החלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| התקשרות עם מתחזק (חברת אחזקה/ניהול) | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה. | כדי להכניס לבניין חברת אחזקה/ניהול ישנו הצורך ברוב הדרוש על פי סעיף 71 (ב1) לחוק המקרקעין. לגביי החלפת המתחזק די ברוב רגיל על פי סעיף 71 (ב2). |
| שינוי תקנון הבית המשותף | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה. | כדי לשנות סעיף מהתקנון יש צורך בהסכמה של 66% מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. יובהר, כי כדי לשנות בתקנון את גובה מיסי הוועד, יש צורך ברוב של 100%. |
| פטור מתשלום מיסי וועד הבית לחברי הוועד | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה הכוח שהשתתפו באסיפה. | כדי לקבוע בתקנון שיעור נשיאה שונה משאר בעלי הדירות, יש צורך לשנות את הסעיף בתקנון ולצורך כך דרושים 66%. כמו כן, ישנה גישה שעל חברי הוועד יש להתייחס כמתחזק וגם על פי סעיף 71 (ג) לחוק המקרקעין ישנה דרישה של 66%. אצלנו בבניין הסתפקנו ברוב של 51% מבעלי הדירות ולפי דעתו של עו"ד ליאור מזרחי רוב זה מספיק גם בהתאם לפסיקה. |
| רכישת דפיברילטור | מעל רוב של מחצית (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | אולי הדבר החשוב ביותר בבית משותף והוכח כמציל חיים. ככל והדבר עבר בהצבעה, רכישת הדפיברילטור תהיה על חשבון כלל הדיירים גם אלו שהתנגדו לכך. יש למקם את המכשיר במיקום שיאפשר הגעה נוחה ושליפת המכשיר באופן הקל ביותר. מומלץ להזמין את החברה ממנה רכשתם את המכשיר כדי לעשות קורס מזורז לכלל הדיירים. |
| התקנת מעלית כולל הוצאות ההקמה והאחזקה השוטפות | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 59ו (ב2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית אך יישאו עם כלל הדיירים בעלויות האחזקה השוטפות. |
| התקנת סיבים אופטיים | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | לאחר ההצבעה וועד הבית חותם על ההסכם מול החברה המתקינה. |
| התקנת מערכת פנלים סולארית לכלל הדיירים או לדייר יחיד | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | בהתאם לסעיף 59ט לחוק המקרקעין יש לקבל היתר לכך ולבדוק שאין סכנת קרינה. כמו כן, בעלי הדירות שהצביעו עבור התקנת המערכת יישאו בעלויות ההקמה בהתאם לשטח הרצפה של דירותיהם. כלל בעלי הדירות בבניין יישאו בהוצאות אחזקה ותפעול המערכת. ככל ויש התנגדות להתקנה, יכולים המתנגדים לפנות למפקח על המקרקעין. |
| החלטת על פרויקט תמ"א לחיזוק הבניין או פרויקט פינוי בינוי | רוב של שני שליש (66%) מבעלי הדירות או ממיופה כוח שהשתתפו באסיפה. | ככל ויש דייר סרבן יש לפנות למפקח על המקרקעין. ניתן לסרב במידה ויש טעמים מוצדקים לכך. |
החלטות ברוב מיוחד – 75% | ||
| סוג החלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| שדרוג המעלית בבניין למעלית יקרה ואיכותית יותר | 75% מבעלי הדירות. | עפ"י פסיקת המפקח על המקרקעין כדי לשדרג מעלית בבניין יש צורך ברוב של בין 51% ל-75% ומשכך במשרדנו ממליצים על הגישה המחמירה. |
| התקנת מצלמות ברכוש המשותף | 75% מבעלי הדירות. | ככל וההצבעה עברה מומלץ שרק יו"ר הוועד או חבר וועד נוסף שנבחר לכך יוכלו לצפות בסרטי הצילום. יש לתלות שלטים המציינים שהמקום מצולם 24/7. במידה ודייר מבקש לצפות בסרט הצילום, יש לאפשר זאת בכפוף להצגת האירוע המבוקש בלבד. אדם זר או כל גוף המבקשים לצפות בסרט צילום חייבים להציג צו שיפוטי לכך. |
| התקנת אינטרקום בבניין בו לא קיים אינטרקום | 75% מבעלי הדירות. | חשוב לשים לב שכל עלות תיקון/החלפה/שדרוג המערכת תחול על חשבון הוועד גם אם הדבר נעשה בתוך דירה פרטית. |
| החלטה המאשרת לבעל דירה לעשות שימוש פרטי ברכוש משותף (לדוגמא הרחבת דירה או שימוש בחצר הבניין והפיכתו לשימוש דירה ספציפית)
| 75% מבעלי הדירות. | בהתאם לסעיף 71 ב' (א1) לחוק המקרקעין ובלבד ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. במידה וההרחבה אינה צמודה לדירה נדרש רוב מוחלט (100%). |
| החלטה על בניית ממ"ד או ממ"ק | 75% מבעלי הדירות. | בהתאם לסעיף 71 ב' (א1) לחוק המקרקעין ובלבד ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. התשלום ייגבה רק ממי שהחליט לבנות. |
| הקמת בית משותף שנהרס | 75% מבעלי הדירות. | בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין. |
| הקמת מרפסות | 75% מבעלי הדירות. | רק מי שמעוניין לבנות מרפסת ישלם עבור ההקמה. דייר שהתנגד לכך אינו מחויב לשלם עבור השלד. |
| שינוי חזות הבית המשותף (בניית דלת /חלון) | 75% מבעלי הדירות. | חלה החובה לקבל היתר מהרשות המקומית. |
| מקרר בלובי הבניין | 75% מבעלי הדירות | ככל ויש מקום להציב מקרר כזה בבניין, עו"ד ליאור מזרחי ממליץ מאוד על התקשרות עם חברה המגיעה ומתפעלת את המקרר לרבות הכנסת המוצרים וסידורם. |
החלטות ברוב מיוחד מוחלט – 100% | ||
| סוג החלטה | הרוב הדרוש | הסבר/הערות |
| בקשה להוספת נושא על סדר היום באסיפה הכללית | 100% מבעלי הדירות. | מדובר על בקשה להוספת נושא בזמן אסיפת הדיירים ולכך נדרשת הסכמה מוחלטת של ככל בעלי הדירות. |
| הקמת חניה משותפת בשטח הרכוש המשותף (שינוי יעוד של הרכוש המשותף) | 100% מבעלי הדירות. | |
| הקמת מחסן בחנייה פרטית או בחניה משותפת | 100% מבעלי הדירות. | נדרש אישור הרשות המקומית לשינוי ייעוד המקרקעין. |
| שינוי ייעוד חדר בשימוש (לדוגמה הפיכת מועדון דיירים או כל שטח אחר בבניין לחדר כושר) | 100 מבעלי הדירות. | נדרש אישור הרשות המקומית לשינוי ייעוד המקרקעין. |
| ויתור על חוב של דייר | 100% מבעלי הדירות. | |
| שינוי גובה תשלום מיסי הוועד בתקנון הבית המשותף. | 100% מבעלי הדירות. | במקרה שבו מחליטים הדיירים שהתשלום יהיה שווה בין כולם ללא כל קשר לשטח הרצפה, נדרשת הסכמה מוחלטת מכלל בעלי הדירות. יובהר, כי כדי לשנות את התקנון די ברוב של 66% ויש לשים לב לכך. |
| שיפוץ הבניין (שמירה על המצב הקיים) כשהתשלום מתחלק שווה בשווה בין כולם | 100% מבעלי הדירות. | במידה ומעוניינים לשפץ את הבניין (שמירה על המצב הקיים) ולחלק את עלות השיפוץ באופן שווה בין כלל הדיירים בבניין, יש צורך בהסכמה של כלל הדיירים. יובהר כי ככל ומעוניינים לחלק את התשלום לפי שטח הרצפה של כל דירה, מספיק רוב רגיל (51%). ככל ומדובר על השבחה של הבניין (למשל התקנת גנרטור חדש הכולל חדר ייעודי לכך) יש צורך ב-100% הסכמה מבעלי הדירות. בכל הקשור להחלפת גנרטור או להתקנת גנרטור חדש בבניין שאינו נחשב לרב קומות (מתחת ל-29 מטר) מומלץ מאוד לפנות למפקח על המקרקעין שכן הנושא סבוך (לדעתו של עו"ד ליאור מזרחי יש לפנות לגישה המקלה בשל צרכי המקום והזמן ולכן די ברוב רגיל של 51%). לעניין החלפת גנרטור לגנרטור משודרג – די ברוב רגיל. |
| בניית מחסנים בשטח המשותף | 51%-100% מבעלי הדירות. | יש לבדוק מול הרשות המקומית או מול המפקח על המקרקעין מהו הרוב הדרוש באזורכם. הדבר משתנה מאזור לאזור. |
| בניית חדר כושר בבניין | 100% מבעלי הדירות | יש צורך לקבל היתר מהרשות המקומית לשינוי ייעוד. |
| התקנת דוד שמש על גג הבית המשותף כשאין דודי שמש על הגג | 100% מבעלי הדירות. | בהתאם לסעיף 59א (ב) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה גורפת לכך. |
| התקנת אנטנה בגג הבית המשותף בו לא קיימת אנטנה או צלחת לכבלים | 100% מבעלי הדירות. | בבניין בו לא קיימת אנטנה, יש צורך בהסכמת כל הדיירים מראש להתקנה ולתחזוקה שוטפת של האנטנה לאחר ההתקנה. חשוב לשים לב שבעת ההתקנה אין קרינה מהאנטנה וככל ויש קרינה, חל איסור להתקין. |
| התקנת צלחת לכבלים בחזית או עורף הבית המשותף | 100% מבעלי הדירות. | ככל ומדובר על התקנת צלחת לכבלים המותקנת על גג הבית המשותף, יש צורך ברוב רגיל (51%). |
| החלטה המאשרת לבעל דירה לעשות שימוש פרטי ברכוש משותף (לדוגמא הרחבת דירה או שימוש בחצר הבניין והפיכתו לשימוש דירה ספציפית) כשההרחבה אינה צמודה פיסית לדירה.
| 100% מבעלי הדירות. | בהתאם לפס"ד רע"א 1462/10 עטייה נ' שגיא שם נקבע כי הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף שאינו מצוי בסמיכות פיסית לדירה אינה בבחינת "הרחבה" כמשמעותה בסעיף 71ב' לחוק. ולפיכך, נדרש רוב מוחלט (100%). |
| פתיחת עסק בדירה | 100% מבעלי הדירות | ככל וכל הדירה משמשת לעסק יש לקבל אישור שינוי ייעוד מהרשות המקומית והסכמה מוחלטת לכך. במידה ובדירה מקצים חדר אחד בלבד לטובת העסק ניתן לעשות זאת ולהעביר את ההחלטה ברוב רגיל 51%. ככל ופותחים עסק בדירה יש להקפיד שהדבר לא יהווה מטרד לשאר הדיירים בבניין כמו כן יש להקפיד על כמות דציבלים מותרת על פי חוק (50 ביום, 45 בלילה). |
סוף דבר
מכוון ולעו"ד ליאור מזרחי ניסיון רב כחבר נציגות של בית משותף על כלל ההיבטים, לרבות בשאלה מהו הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין – מומלץ לערוך אסיפות דיירים גם אם החוק מאוד ברור ואינו דורש לקיים אסיפת דיירים מהסיבה שיש לתת ביטוי הולם הן לדעת הרוב והן לדעת המיעוט כדי שההחלטות יתקבלו בהבנה.
מומלץ תמיד לתעד את ההחלטות בכתב ולהחתים את כלל המשתתפים באסיפות הדיירים ולהציג מי השתתף באסיפה מבחינת נוכחות או יפוי כוח ואיך התקבלה כל החלטה. יש לפרט כמה הצביעו בעד, נגד או נמנעו. יש לציין הערות שהועלו, יש לציין את כלל הדברים בפרוטוקול.
חפשו אותנו בפייסבוק וגם בטיקטוק
לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבניין צרו קשר עם משרדנו.
