רבים הם המקרים בהם משרד עורך דין ליאור מזרחי נשאל האם מותר להחליף מנעול בדירה שכורה לשוכר דירה שמפר עם המשכיר באופן יסודי את חוזה השכירות, כך שהשוכר אינו ממלא אחר התנאים המהותיים שנקבעו בחוזה שבין משכיר הדירה לשוכר.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
ישנם משכירים שמבקשים לדעת האם ניתן לנתק את זרם החשמל לדירה בגלל הפרה יסודית של השוכר.
בחלק מהמקרים, בעלי הדירות (המשכירים) אף מוסיפים סעיפים לחוזי השכירות המאפשרים להם באופן בלתי חוקי לקחת את הדין לידיים, ולפנות את השוכר במקרה של הפרת סעיף יסודי, תוך הוצאת החפצים של השוכר והגעה למסקנה בה מותר להחליף מנעול בדירה שכורה (על כך נתייחס בהמשך).
מהי הפרה יסודית?
הפרה יסודית יכולה להיות אי תשלום דמי השכירות החודשיים של השוכר או אי תשלום מיסים החלים על הדירה כגון: חשמל, מים, ארנונה או וועד בית.
לעיתים המשכיר והשוכר קובעים ביניהם סעיף בחוזה ולפיו במידה והשוכר לא יפנה את הדירה בתום החוזה, המשכיר יוכל להיכנס למושכר ללא כל רשות, לנתק את זרם החשמל והמים, לפנות את חפציו של השוכר ואף כפי שציינו, להבין האם מותר להחליף מנעול בדירה שכורה?
נשאלת השאלה, האם הסעיף בחוזה חוקי?
מכיוון שהתנאי סותר לחלוטין את הוראות סעיף 18 לחוק המקרקעין הוא חסר כל תוקף משפטי.
סעיף 18 קובע כך:
(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
אומנם סעיף 18 מאפשר לבעל הנכס להיכנס לדירה ולפעול בכוח סביר כנגד פולש, אך שוכר נכס אינו נחשב לפולש גם אם ההסכם מסתיים. כל זמן שהשוכר נכנס מלכתחילה לנכס באופן חוקי ועל פי הסכמתו של בעל הנכס, המחזיק (השוכר) אינו נחשב לפולש.
לאור האמור, ישנו מצב אבסורדי בו בעל הדירה שנכנס לדירתו באמצעות הפעלת כוח סביר (לכאורה) עובר עבירה פלילית ומסיג גבול לנכס שהאו עצמו הבעלים שלו. כלומר, החלפת מנעול, ניתוק זרם החשמל והמים, הוצאת חפציו האישיים של השוכר מהווים עבירה ופלישה.
מקרה אמיתי שהיה כך היה…
למשרדנו פנה בעל דירה מפתח תקווה מהסיבה שהשוכר החל לגדף אותו, לצרוח עליו בטלפון ואף להתעלם משאלותיו בקשר להארכת תקופת השכירות שלא לדבר על אי תשלום דמי השכירות.
בפניית בעל דירה למשרדנו, בדק בעל הדירה מול עורך דין ליאור מזרחי האם מותר להחליף מנעול בדירה שכורה, היות והשוכר כלל אינו משלם דמי שכירות ומסרב להתפנות במועד הקבוע בחוזה.
לא אחת דנו בתי המשפט בשאלה האם דירה שכורה שהשוכר מפר את הסכם השכירות מאפשרת לבעל הדירה לנתק את זרם החשמל ו/או האם מותר להחליף מנעול בעקבות אותן הפרות הסכם השכירות מצד השוכר.
בת״א 21407-02-20 ולדימיר טחורב נ' מיכאל פליגלמן עסק בית המשפט בפינויו של שוכר הדירה בה התגורר במשך 17 שנים ללא צו שיפוטי ובניגוד לדין. בית המשפט פסק שהחלפת המנעולים ופינויו של הדוכר נעשו שלא כדין. עוד קבע בית המשפט כי ככל ומשכיר מעוניין לפנות את השוכר בשל הפרת הסכם או שהחוזה הסתיים, עליו לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי.
בת"א 12058/07 גודינאן נ' דדוש עסק בית המשפט בניתוק זרם החשמל על ידי בעל הדירה. בפסק הדין נקבע כי מעשיו חסרי תום הלב של המשכיר אינם כמקובל והם מהווים פגיעה בזכויותיו של השוכר, כך שהמשכיר נדרש לשלם לשוכר פיצויים בגין הדין העצמי בו נקט לרבות השימוש באמצעים כוחניים ללא כל זכות.
כדי למנוע מצבים של ניצול לרעה של המצב על ידי שוכרי הדירות, ישנה האפשרות להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז שבו הדיון בתביעה אמור להתקיים תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה.
אומנם בהליך זה לא ניתן להגיש תביעה לפיצוי ואת זה יש לעשות בהליך רגיל, אולם, אמצעי זה מזרז מאוד את האפשרות של פינוי שוכר בעייתי מהדירה. לפיכך, דרך המלך לפינוי שוכר בעייתי מהדירה הינה הגשת תביעה לפינוי מושכר (לחצו למעבר למאמר המלא) לבית המשפט לטובת קבלת צו פינוי השוכר מהדירה.
