התייחסנו במאמרים שלמים על רכישת דירה חדשה מקבלן ועל רכישת דירה יד 2 אבל רוכשי דירות רוצים לדעת איך מעבירים בעלות על דירה. איך העברת בעלות עובדת בפרקטיקה. איזה מסמכים תצטרכו, אילו מיסים תשלמו אם הכלל וכו'.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
איך מעבירים בעלות על דירה
בדומה לתהליך העברת דירה ללא תמורה (במתנה) עליו כתבתנו מאמר שלם, אחיו הגדול הוא העברת בעלות בדירה בה מעורבים תשלומים. למשל בהעברת דירה במתנה אין חובה לצרף את ההסכם (יש תצהירים).
רגע אחרי שמצאתם את דירת החלומות שלכם הדבר הראשוני שעליכם לעשות הוא להוציא נסח טאבו כדי לבדוק מה תעודת הזהות של הדירה.
בנסח טאבו נוכל לראות מי הבעלים החוקי של הדירה, האם מדובר על דירת ירושה, האם ישנן הגבלות כמו עיקולים, צו בית משפט, שיעבוד לבנק, אתר עתיקות, מניעה, חריגות בנייה, צו הריסה, האם רשומה הערת אזהרה לטובת אחר.
מה קורה כשהדירה לא רשומה בטאבו כבעלות או חכירה?
יש דירות שבנסח הטאבו לא מופיע "תת חלקה". הסיבות לכך – ייתכן שהבניין אינו רשום כבית משותף בטאבו ובהתאמה הדירה שאתם מעוניינים בה, אינה רשומה בטאבו כבעלות או חכירה.
זה אומר שצריך לבדוק ולקבל אישור זכויות המוכר גם ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או החברה המשכנת (נקראת טאבו קטן) שכן היא זו שבנתה את הבניין, בה רשומות הזכויות, היא זאת ששיכנה את הדיירים והיתה אחראית על רישום הדירות בטאבו.
במידה ובנסח טאבו הדירה אשר רשומה ככזאת הנמצאת בחכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק את הסכם החכירה על ידי הזמנת שטר חכירה מהמנהל, את תנאיו של הסכם החכירה והאם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטת בתיק הבית המשותף.
שימו לב שעליכם לבדוק האם הקרקע עברה היוון והאם שולמו עליה דמי היוון. ככל והקרקע לא עברה היוון ולא שולמו עליה דמי היוון, תידרשו בנוסף לתשלומי דמי היוון גם להוסיף דמי חכירה ודמי הסכמה הקיימים לעיתים בעסקאות אותם מלווה משרדנו מול מנהל מקרקע ישראל.
בעסקה מול חברה משכנת תידרשו לפעול בהתאם לנוהל העברת זכויות ולאחר מכן הזכויות יועברו בכפוף לכך שהבניין עבר רישום כבית משותף.
חתימה על החוזה, ורישום הערת אזהרה
לאחר שעורכי הדין של הצדדים הגיעו להסכמות לעניין סעיפי ההסכם, חותמים שני הצדדים על ההסכם, על יפוי הכוח, שטרות מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה וכו'. להלן חלק מרשימת המסמכים שעל הצדדים להשיג:
מסמכים לרישום עסקה בעסקת טאבו:
שטרות מכר
אישורי מיסים – מס רכישה ומס שבח
אישור עירייה
ת"ז צדדים
אגרה
יפוי כוח צדדים לעסקה
שטר משכנתא
אישור שעל המוכר להשיג מהועדה המקומית לתכנון ובנייה (על כך שאין חוב של היטל השבחה)
מסמכים לרישום עסקה בעסקת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אך לרוב אלו המסמכים שיש לצרף:
בקשה להעברת זכויות
הסכם מכר + נסח טאבו
יפויי כוח צדדים לעסקה
תצהיר היעדר חריגות
שטרות לפעולות שכירות
אישורי מיסים – מס רכישה ומס שבח
שטר משכנתא
אישור עירייה
אישור שעל המוכר להשיג מהועדה המקומית לתכנון ובנייה (על כך שאין חוב של היטל השבחה)
באותו מעמד, הרוכש מעביר לעורך הדין של המוכר צ'ק בנקאי עבור התשלום הראשון המכסה לרוב בין 10%-20% מהעסקה. המוכר מנגד מעביר לעורך הדין של הרוכש על הבקשה לרישום הערת אזהרה עבור הרוכש שלרוב מתבצעת תוך 3 ימים מיום חתימת הצדדים על חוזה המכר.
לאחר מכן, עורך הדין של הקונה יגיש ללשכת רישום מקרקעין (טאבו), לרמ"י או לחברה המשכנת בקשה לרישום הערת אזהרה על הדירה. הערת אזהרה כשמה כן היא, מהווה תמרור אזהרה כלפי אחרים שלא לבצע עסקה באותם מקרקעין. לאחר שההערה נרשמה, הצ'ק שהושאר בנאמנות אצל עורך דין המוכר, יועבר למוכר לטובת הפקדת הצ'ק.
דיווח לרשות המיסים
בזמן רישום הערת האזהרה או בסמוך מאוד לחתימה על ההסכם, לרשות שני הצדדים לעסקה עומדים 30 ימים קלנדריים לטובת דיווח על העסקה ובמידה ויש מס לתשלום (שבח או רכישה), על הצדדים לשלם את המס תוך 60 ימים קלנדריים מיום החתימה על ההסכם.
סילוק משכנתא
בשלב השני וככל ויש למוכר משכנתא על הדירה, על המוכר חלה החובה להסיר את השיעבוד שניתן עבור הבנק ממנו לקח המוכר את ההלוואה. המוכר פונה לבנק לצורך קבלת "מכתב כוונות" בו הבנק מתחייב להסיר את השיעבוד תוך 30 ימים קלנדריים מרגע הסדרת התשלום המכסה את המשכנתא.
לרוב התשלום השני ינותב עבור כיסוי המשכנתא אלא אם כן המוכר החליט שלא לגרור את המשכנתא לדירה חלופית. לאחר הסדרת החוב לבנק, הבנק יחתום על בקשה למחיקת הערת אזהרה שניתנה עבורו בעת שהעמיד את המשכנתא עבור המוכר והנכס יהיה נקי מכל שיעבוד.
העברת בעלות דירה בטאבו
העברת הבעלות המלאה בלשכת רישום מקרקעין, ברמ"י או בחברה המשכנת תתחיל מיד עם הסדרת התשלום האחרון שנותר על הדירה ובצ'ק בנקאי שלרוב הוא נע סביב 20-10% מסכום המכירה. עורך הדין של הקונה מעביר את כל המסמכים ובצירוף אגרת רישום ללשכת רישום הרלוונטית (טאבו, רמ"י או חברה משכנת). חשוב לציין שישנן עסקאות מאוד ארוכות (יכול לקחת גם כמה חודשים) ותלויות בנחישות הצדדים להשיג את המסמכים.
איך מעבירים בעלות על דירה – השלב הסופי
עם השגת כל המסמכים, יכול עורך הדין של הקונה להעביר את הזכויות על שם הקונה תוך ימים אחדים ועד שבועות ספורים.
הקונה יחתום על מסמך בו יאשר שהדירה עברה לבעלותו והמוכר מצידו יחתום על מסמך בו יצהיר ששולמו לו כל התשלומים עבור הנכס.
כמו בשכירת נכס, גם ברכישת דירה חשוב להסדיר את רישום הכתובת בת"ז ובחברות הממשלתיות והעירוניות כגון: חברת המים עירונית, חברת חשמל, , חברת התקשורת, מחלקת הארנונה בעירייה, ספק הגז, ועד בית ועוד.
