תמ"א 38

התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקט תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי ועל כל אחד מהם כתבנו מאמר מקיף. פרויקטים של התחדשות עירונית בשמם הכולל מחדשים אזורי מגורים ישנים על ידי חיזוק, מיגון, שדרוג מפרט הדירה, שיפור דרכי הגישה ושדרוג השטחים הציבוריים לרבות התשתיות באותו האזור. בפרויקטים של תמ"א 38 לצד חיזוק ושיפור חזות האזור, היזם מוסיף דירות חדשות מעל לקומות המבנים הקיימים ובפרויקטים של פינוי בינוי תוספת הדירות נעשית לאחר הריסת המבנה והקמתו מחדש.

במידה ויש הסכמה בין בעלי הדירות מאחר והם בעלי הזכויות בקרקע הדיירים חותמים על חוזה לפיו הם מסכימים לעסקה. בחלק מהמקרים הפנייה נעשית מצד הדיירים (מכרז יזמים), לעיתים מצד היזם ובחלק מהמקרים הפנייה נעשית על ידי מנהלת המארגנת את הקשר שבין היזם לדיירים.

במסגרת החתימה על החוזה, בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה ובתמורה בעלי הדירות מקבלים דירה גדולה יותר או נהרסת ונבנית מחדש ע"י הוספת ממ"ד, מרפסת שמש, נבנית מעלית אחת או יותר וכלל הבניין לרבות השטחים המשותפים עוברים שיפוץ ובנייה מחדש. בדרך כלל הדיירים מפונים באופן זמני וכלל העלויות אינן מוטלות על בעלי הדירות, אלא אם כן ובמקרים נדירים מאוד הפרויקט אינו רווחי מספיק ואז בעלי הדירות נדרשים לשלם ליועצים מטעמם.

בתמ"א 38/1 תהליך חיזוק הבניין, שיפוצו, הוספת דירות היזם ופיתוח השטח המשותף יכול להמשך כ-18 חודשים עד 24 חודשים. בתמ"א 38/2 תהליך ההריסה והבניה מחדש יכולה להימשך כ- 24 חודשים עד 30 חודשים.

כחלק מהרצון לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, על השטח שנוסף לדירה לעומת הדירה הקודמת תינתן הנחה לתקופה מוגבלת ובאופן מדורג.

במשך 5 שנים חלה החובה על יזמים לממן מכיסם את ההפרש שבין הוצאות ניהול ותחזוקת הבניין (מיסי וועד בית) עבור קשישים המקבלים הבטחת הכנסה אם זאת דירתם היחידה.

כמו כן ישנן 3 חלופות תמורה, אותן היזם מחויב להציע לקשישים לצד ההצעה לדירה החדשה.

1. רכישת דירה חלופית בשווי הדירה החדשה.
2. מימון מעבר לדיור מוגן והשלמת ההפרש עד לשווי הדירה אותה היה אמור לקבל בפרויקט.
3. קבלת מלוא שווי דירת התמורה לצורך רכישת דירה חלופית עד למועד פינוי הדירות.

לקשישים בני 75 ומעלה היזם מחויב על פי החוק להציע פתרון דיור מחוץ לפרויקט:

1. שתי דירות חדשות קטנות בפרויקט בשווי דירת התמורה.
2. דירה חדשה קטנה יותר מדירת התמורה ובתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.

מיהו קשיש?
קשיש נחשב לכזה שהינו בעל דירה שהתגורר בדירה שנתיים לפחות ומלאו לו 70 שנים ביום בו חתם ראשון הדיירים על ההסכם מול היזם.

הבדל מהותי נוגע לנושא הסכמת הדיירים ליציאת הפרויקט לדרך. בתמ"א 38 דרושה הסכמה של 80% מבעלי הדירות לעומת חצי מבעלי הדירות או לחילופין 66% מבעלי הדירות ששמם רשום על הדירות במתחם.

בפרויקטים של תמ"א 38 עובדים על בניין אחד דבר שיוצר אזור בו יש בניין חדש לצד בניין ישן בו בזמן שבפרויקטים של פינוי בינוי עובדים על מספר בניינים (מתחם שלם) דבר שברוב המקרים גם לוקח הרבה יותר זמן.

בפרויקט תמ"א 38 עובדים על הבניין ולא על התשתיות שמסביב דבר שיוצר עומס על הביוב, דרכי גישה וחניות.

בפרויקט תמ"א 38 המטרה היא מיגון בניין בודד מפני רעידות אדמה ובניית ממ"ד. בפרויקט פינוי בינוי המטרה היא פיתוח וחידוש האזור והתשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד.

בעלי הדירות מתכנסים לאסיפה בדיוק כפי שמתכנסים לבחירת וועד. אין חובה שחברי הוועד יהיו גם הנציגים של פרויקט התמ"א. באסיפה בעלי הדירות מציעים עצמם ולאחר מכן מתבצעת הצבעה ונבחרים הנציגים. בשלב הבא כל בעלי הדירות חותמים על פרוטוקול בו מציינים שנבחרה נציגות עבור בניית הפרויקט וכן מהם סמכויותיה של אותה נציגות. אנו ממליצים שמכל טיפוס דירה יהיה נציג אחד.

קידום פרויקט התחדשות עירונית תלוי בכמה פרמטרים ובהון משתנים, נתאר בקצרה את השלבים השונים.
שלב ראשון: יש לבדוק האם יש כדאיות כלכלית ליזם (היזם בונה כנגד קבלת זכויות בנייה לבניית דירות נוספות) והאם הבניין מותאם לפרויקט התחדשות עירונית.

שלב שני: יש לבדוק האם יש הסכמה לקדם פרויקט מורכב כזה עם שאר הדיירים בבניין ובמקרה הצורך גם עם הדיירים בבניינים הסמוכים.             

שלב שלישי: בשלב זה נתקשר עם עורך דין דיירים שייצג אתכם מול היזם.

שלב רביעי: בשלב זה יש נבדוק יזמים מוכחים בתחום ההתחדשות העירונית והכל בליווי עורך הדין שלכם. 

שלב חמישי: בשלב זה נתחיל חתימות על הסכם בין הדיירים ליזם וככל ויש דיירים המסרבים לחתום, יהיה צורך לפנות למפקח על המקרקעין לצורך הגשת תביעה.

שלב שישי: בשלב זה היזם מקדם את תכנון הפרויקט מול מוסדות התכנון, ולאחר אישור התכנון עליו לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית.

במידה ונחתמה עסקה ראשונה בפרויקט לאחר 14 בפברואר 2022, היזם חייב עוד לפני החתמת הדייר הראשון, להזמין את כלל הדיירים לכנס אסיפה של בעלי הדירות בפרויקט, ולמסור לבעלי הדירות מסמך עם עיקרי הצעתו.

בתמ"א 38/1 הדיירים לא מפונים מדירתם והבנייה נעשית במקביל למגורי הדיירים בניין. ללא ספק מדובר על חיים באתר בנייה ואין אנשים שמוכנים לחיות כך. לכן, כיום פרויקט תמ"א 38/1 פחות נפוץ. בתמ"א 38/1 מחזקים את הבניין מפני רעידות אדמה ומוסיפים ממ"ד לכל דירה (על הדרך בונים מעלית, מוסיפים מרפסות שמש, חניות והבניין עובר שיפוץ מלא).

בתמ"א 38/2  הבינו מקבלי ההחלטות שלא מספיק רק לחזק, להוסיף ולעבות את הבניין שזקוק להתחדשות ושיפוץ, אלא שאפשר ועדיף לבנות בניין חדש ומודרני ע"י הריסתו עד ליסוד את הבניין הבודד ובנייתו מחדש. סיבה נוספת, ישנם בניינים שלאחר ביקורת של מהנדס העיר ישנה סכנה לקריסה מיידית של אותם בניינים וחיזוק כמו בתמ"א 38/1 לא ממש יעזור, לכן, יש להרוס את הבניין ולהתחילו מחדש..

על דייר סרבן חלה אחריות בנזיקין כלפי בעלי הדירות שהסכימו וחתמו על ההסכם מול היזם. ברוב המקרים, דייר סרבן הוא הגורם המעכב של העסקה וככל ובית המשפט/המפקח על המקרקעין ימצא כי הסיבות לסירוב אינן סבירות, רשאי בית המשפט/המפקח על המקרקעין  למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו על העסקה.

ישנם דיירים סרבנים שסירובם נובע בגלל בנייה לא חוקית או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, במקרה כזה בית המשפט/המפקח על המקרקעין רשאי שזכויותיו של עבריין הבנייה לא יובאו בחשבון בחישוב ברוב המיוחס ולא ינוקדו.

חתימה על חוזה ארוך מבלי שהבנתם על מה אתם חותמים ומבלי שהבנתם איזה הגנות נדרשות, חושפת את בעלי הדירות לסכנות רבות. רק עורך דין בעל ניסיון המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יכול לגלות ולהאיר בנורות אזהרה אדומות מפני כל סכנה שיכולה להיות – ולכבות אותה. בנוסף, עורך דין התחדשות עירונית ידע לעבור איתכם על החוזה, להסביר לכם אודות כל סעיפי ונספחי החוזה ומעל לכל להכניס סעיפים שיכללו את מלוא ההגנות הדרושות.

אין זה משנה אם עושים בבניין שלכם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי – אתם צריכים עורך דין התחדשות עירונית שידע ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד לסופה וכדאי שהפנייה אליו תעשה כבר בשלב שהיזם פונה אליכם לראשונה.

באמצעות מכרז יזמים, עורך הדין עוזר לכם בבחירת היזם שיהיה אחראי על בניית הפרויקט. במשרדנו הכנו סוג של מבחן יזמים עם 100 שאלות עליו נדרשים היזמים לענות ובהתאם לתשובות אנו ובעלי הדירות בוחרים את היזם לפרויקט וזאת לאחר משא ומתן. כמובן שאינכם מחויבים ליזם הראשון שפנה אליכם, ואפשר לפתוח את הפרויקט לתחרות. במשרדנו תקבלו הסבר מקיף לגביי ההצעות מהיזמים ומי בסך הכל הגיע כדי לפתות אתכם ולעשות סוג של "סיבוב" על גב בעלי הדירות.

כחלק מהסיכון הרב בו נמצאים בעלי הדירות, עורך הדין צריך לוודא שכל הערבויות והביטחונות מופיעים בחוזה ושיש ליזם יכולת פירעון. ברוב הפרויקטים יש בנק מלווה ולכן הבנק בעצמו עורך ביקורת על היזם דבר שעוזר לנו בבחירת היזם. הערבויות משתנות מפרויקט לפרויקט, אבל לרוב מדובר על אותן ערבויות.

ערבות חוק מכר – ערבות בשווי הדירה החדשה במידה והיזם פושט רגל או נכנס לפירוק ואינו יכול להמשיך את הפרויקט. במקרה כזה ככל ולא יימצא מי שימשיך את הפרויקט על ידי הבנק שהנפיק את הערבות, הדיירים המחזיקים בערבות זו יכולים לקבל את שווי הערבות בכסף.

ערבות שכירות –  במידה והפרויקט מתעכב וצריך לשלם שכר דירה בבית הזמני. הערבות האוטונומית הינה עצמאית ובלתי תלויה בקיום הליך משפטי.

 ערבות ביצוע – מטרתה להבטיח שעבודות הבנייה יבוצעו בהתאם לדרישות ההסכם ושסכומה זהה לגובה עלויות ביצוע הפרויקט והיא נדרשת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1.

ערבות מיסים – מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות התחדשות עירונית והיא נבחנת בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס.

ערבות בדק – מטרתה להבטיח את תיקון הליקויים והיא תקפה עד 12 חודשים ממועד סיום העבודות. ערבות בדק היא ערבות אוטונומית ובדומה לערבות הביצוע היא מוחזקת בידי ב”כ הדיירים עד לסיום 12 חודשים ממועד סיום העבודות.

קיימות גם ערבות חברת אם, ערבות רישום, ערבות היטל השבחה, ערבות להבטחת הוצאות משפטיות.

על בעל הדירה לגשת לקונסוליה הישראלית במדינה בה הוא מתגורר ולחתום על יפוי כוח קונסולרי על פי נוסח שישלח על ידי עו"ד היזם. יפוי כוח זה מסמיך את בא כוחו של בעל הדירה לחתום בשמו על כל המסמכים הנדרשים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין בו יש דירה בבעלותו. החתימה תהיה עם חתימה וחותמת של עו"ד.

ביקורת על כל התהליך –  החוזה נחתם בהצלחה על ידי בעלי הדירות ועכשיו נותר לוודא שכל האמור בחוזה אכן מתקיים בפועל.

ביקורת על רישום הדירה החדשה –  לאחר השיפוץ או הבנייה מחדש, הדירה נחשבת חדשה ולכן צריך לבצע עבורה רישום מחדש בלשכת רישום מקרקעין.