רכשתם דירה מקבלן ובמזל טוב קיבלתם את המפתח המיוחל, אבל מה עם רישום בית משותף ורישום זכויות הבעלות על שמכם? חלק מההתחייבויות של היזם הן רישום בית משותף ורישום זכויות הבעלות על שם הרוכשים ומדובר על אחד השלבים הקריטיים והחשובים ביותר בעסקת הרכישה בדרך להיותכם הבעלים החוקיים של הדירה.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
מהו בית משותף?
הגדרת בית משותף על פי סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר בית משותף כך: "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". רישום הבית המשותף נעשה בפנקס הבתים המשותפים ומתבצע מול לשכת רישום מקרקעין (טאבו) והוא חל לגביי כל בניין בו יש שתי דירות נפרדות ומעלה.
רישום בית משותף מפריד בין הרכוש הפרטי לבין הרכוש הציבורי הנרשם כל כלל בעלי הדירות בהתאם לחלקים שלהם בטאבו. רכוש ציבורי משותף יכול להיות: לובי, גינה, חדר מדרגות, חדרי אופניים, מקלט וכו'.
רישום בניין משותף
רישום היחידות על הבעלים לא יכול להתבצע לפני שהבניין יירשם כבית משותף. לצורך כך, על היזם חלה החובה בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ובהתאם לסעיף הרלוונטי שבהסכם המכר לפעול לרישום הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים תוך פרק זמן מסוים, ולאחר ששלב רישום הבניין מסתיים, ניתן לרשום את היחידות על שמות הרוכשים.
רישום היחידות על שמות הרוכשים יאפשר לכל יחידת בעלים להיקרא חלקת משנה או כפי שרובכם מכירים, "תת חלקה".
משרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי נחשף למקרים רבים בהם חרף האמור בחוק המכר (דירות), היזמים אינם רושמים את הבניין כבית משותף תוך פרק הזמן הרצוי ולעיתים אף לא במסגרת הזמנים הכתובה בחוזה המכר מול הרוכש. רבים הם המקרים שגם עשרות שנים מסיום בניית הבניין ומסירת הדירות, היזם לא רשם את הבניין כבית משותף.
מהי החשיבות ברישום בית משותף?
על פניו נראה שאי רישום בית משותף לא אמור לפגוע ברוכשים ולא אמור להזיק לבעלי הדירות אם רישום הדירה לא בוצע בלשכת רישום המקרקעין. במשרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי מבינים את חשיבות שברישום בית משותף ולפניכם כמה סיבות מדוע קריטי וחשוב לבצע את הליך הרישום בהקדם האפשרי:
זכות חוזית – ברגע שחתמתם על עסקת הרכישה לרשותכם יש זכות חוזית בלבד. אומנם, תירשם גם הערת אזהרה, אך היא בלבד אינה מבטיחה את זכויותיכם הקנייניות כבעלי דירה.
מכירת הדירה – אחת הבעיות העיקריות היא העברת בעלות במקרה ומעוניינים למכור את הדירה. ככל ולא בוצע רישום של הבית המשותף בטאבו, הדבר ירתיע רוכשים פוטנציאליים מלרכוש את דירתכם וכך יהיו פחות קונים ופחות דרישה לדירה.
בפסק הדין ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל קבעה השופטת נתניהו:
"קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בליבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך שיחדל להתעניין בדירה, בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב".
חריגות בנייה – במרבית הדירות החדשות, ישנם דיירים המבצעים שינוי בדירתם כמו הרחבת הדירה, השתלטות על שטח ציבורי או אף סגירת מרפסת השמש ע"י חלון הזזה או סוכך הצללה. במקרה כזה, הרשות המקומית ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תוציא הערה על חריגות הבנייה ולעיתים על כלל הדיירים והדבר ימנע את רישום בית משותף.
ערך הדירה – בעקבות החשש לרכוש דירה שטרם עברה רישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, הדירה תוערך בשווי נמוך הרבה יותר מאשר דירה רשומה. הסיבה לכך – כי לא יהיו הרבה קופצים על דירה כזאת. החשש של אותם רוכשים פוטנציאליים יהיה שהדירה טרם נרשמה בגלל בעיות עם היזם או חריגות בנייה או בעיות בקרקע וכו'.
משכנתא – בעיה מרכזית שעומדת בפני רוכשי דירה פוטנציאליים היא האפשרות לקחת מימון לרכישת הדירה. חלק מהבנקים עשויים שלא לתת אמון בדירה הנמצאת בבניין שטרם עבר הליך רישום בניין משותף מאחר והדבר מצביע על בעיה. בחלק מהסכמי ההלוואה מול הבנקים, הרוכשים מחויבים לסיים את הליך רישום בניין משותף תוך פרק זמן מסוים ומשלא עשו כן, ייחשבו כמפירי הסכם מול הבנק.
סכסוכים – רוכשי דירות רק מחפשים הזדמנויות בהן הבניין טרם נרשם כבית משותף מהסיבה, כך קל יותר להשתלט על חלק מהרכוש המשותף ואף על חלקים מהרכוש הפרטי של בעלי הדירות.
רוכשי דירות יד שניה – גם רוכשים שרכשו את הדירה כדירה יד 2 הוכרו על ידי בית המשפט ככאלה הזכאים לפיצוי בנזק בגלל שהבניין טרם נרשם כבית משותף.
בפסק הדין ת"א 42781-01-12 לזרוב ואח' נ' נאות הנדסה ויזום בע"מ קבע השופט כהן:
"היעדר רישום בית משותף אינו משפיע רק על אלה שרכשו דירות ישירות מאת הנתבעת אלא גם על האנשים שרכשו דירות מרוכשי הדירות של הנתבעת… רישום הבית כבית משותף הוא רישום זכויות קנייניות, והוא פועל כלפי כולי עלמא. על כן העיכוב הניכר ברישום הבית המשותף בהחלט גרם נזק גם לאנשים שלא התקשרו ישירות בחוזה עם הנתבעת".
על מי חלה האחריות לרישום הבית המשותף?
יש להבחין בדירה שנרכשה מיזם או דירה שנרכשה כדירת יד 2. חלק מתשלום שכר הטרחה לעו"ד של הקבלן הוא בדיוק עבור רישום בית משותף ועבור רישום הזכויות שלכם בלשכת רישום מקרקעין. במקרה כזה, האחריות על רישום בית משותף חלה על היזם ועליו לבצע את הרישום. יודגש, בית המשפט אף הכיר בחובת הנאמנות של עורך הדין לביצוע הרישום.
במידה ורכשתם דירה יד 2 האחריות לרישום חלה עליכם ואתם תצטרכו להניע את כל התהליך לרבות פנייה לעורך דין נדל"ן ומקרקעין, כדי שעורך הדין יגיש עבורכם את הבקשה לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.
כיצד מתבצע תהליך רישום בית משותף ומהן עלויות רישום בית משותף?
כבכל עסקה הקשורה למקרקעין, גם הליך רישום בית משותף כרוך בהמון מסמכים והמון אישורים אותם יש לשלוח למפקח על הבתים המשותפים. לעיתים יש צורך להוסיף מסמכים ואישורים נוספים מעבר לרשימה המצורפת.
- בקשה לרישום בית משותף בו יצוינו פרטי הבקשה.
- תשריט אותו יכין אדריכל, מהנדס, מודד מורשה.
- נציגות בעלי הדירות החותמים על מסמך המועבר למפקח על הבתים המשותפים.
- יפוי כוח בעלי הדירות בו הם מסכימים לרישום הבית כבית משותף.
- תקנון המסדיר את יחסי הכוחות בין בעלי הדירות, ניתן להשתמש בתקנון המצוי או לעשות תקנון מוסכם.
- נסח טאבו הכולל את הגוש ואת החלקה המדוברת.
- אגרה רישום/תיקון בית משותף בסך 148 ₪ ועבור כל דירה עוד 89 ₪. הסכומים נכונים לינואר 2023.
- תצהיר עו"ד המפרט את ייחוד דירות וחלוקת הרכוש המשותף.
- אישורי מיסים ממיסוי מקרקעין.
- אישור עירייה.
תיקון רישום בית משותף
ישנם מקרים בהם יש צורך לתקן את הרישום בגלל טעות ברישום השטח, או בגלל שינויי בנייה שנעשו באחת הדירות ויש צורך לתקן את רישום הבית המשותף. השלבים די זהים כמו ברישום חדש ויש צורך לצרף את כל המסמכים והאישורים.
לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין רישום בית משותף צרו קשר עם משרדנו
