פירוק שיתוף במקרקעין
(סעיף 40א' (א) לחוק) כאשר מדובר על מקרקעין של בני הזוג, לדוג' דירת מגורים, המצויים בהליכה פרידה או גירושין ואין הסכמה בין בני הזוג, ישנו צורך לפנות להליך של פירוק שיתוף. בני הזוג יוכלו תוך כדי שימוש בהליך קצר יחסית לפרק את השותפות ע"י מכירת הדירה לבן הזוג המעוניין לרכוש את חלקו של בן הזוג השני או למכור את הדירה כולה לצד ג', ולחלק את הרווחים בין בני הזוג.
במקרים בהם מעורבים בני זוג עם ילדיהם הרי שבית המשפט יתחשב בעובדה זאת ולא יותיר את הילדים ללא קורת גג ולכן יעכב את ביצוע הפירוק עד למציאת פתרון הולם לצדדים ולילדים. ראוי לציין שבהתאם לסעיף 4(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מבחינת מס, במכירה אגב גירושין, אין אירוע מס ולכן אין תשלום מס שבח. למעבר למאמר המלא על מס שבח.
כל שותף במקרקעין יכול ורשאי באופן חד צדדי להביא לפירוק השותפות במקרקעין אם זה רצונו. חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 בא להסדיר את עיקרון פירוק השיתוף שבין השותפים השונים ללא כל תלות ביחסי הבעלות של כל שותף. שותף יכול אם זה רצונו, להביא לפירוק השיתוף גם אם חלקו במקרקעין הוא 1% בלבד.
(סעיף 39 לחוק) פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין מתייחס לחלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים וזאת במקרה שאכן ניתן לחלק את המקרקעין. דוג': 4 שותפים בעלים במשותף של 4 דונם באותו מגרש, כאשר נחלק את המגרש כל שותף יקבל 1 דונם. כל אחד מהבעלים יהיה בעלים של חלק שווה מהמגרש ואותו חלק יירשם על שמו בלבד ויוכל לעשות בחלקתו כמנהג בעלים.
(סעיף 40 לחוק) פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין מגיעה במקרים בהם לא ניתן לעשות במקרקעין חלוקה בעין או במקרים בהם חלוקה בעין תגרום נזק או הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, ומכאן שניתן למכור את המקרקעין לצד ג'. ברוב הפעמים, כשהגיעה לפתחו של משרדנו תביעה לפירוק שיתוף, זאת היתה האופציה בה ניתן היה לפרק את השותפות. אומנם, בתי המשפט פחות אוהבים סכסוכים הנוגעים לפירוק שיתוף, אולם, לעיתים זאת דרך המלך.
רגע לפני הגשת תביעה לפירוק שיתוף על ידי עורך דין לפירוק שיתוף, על עורך הדין לבדוק היכן רשומים המקרקעין שבמריבה, האם בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (מינהל) או בספרי חברה משכנת.
ביהמ"ש השלום – במידה והמקרקעין רשומים בטאבו, נגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט השלום הממוקם באזור בו מצויים המקרקעין ותתנהל לפי הוראות חוק המקרקעין ללא כל תלות בשווי המקרקעין.
ביהמ"ש השלום/המחוזי – במידה והמקרקעין רשומים במנהל, נגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט שלום או מחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, נכס עד שווי של 2,500,000 ₪ – יטופל בבית משפט השלום; ובשווי שמעל 2,500,000 יטופל בבית המשפט המחוזי.
ביהמ"ש לענייני משפחה – במידה והמקרקעין בבעלות בני משפחה שהסתכסכו ביניהם, נגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט לענייני משפחה ללא תלות בשווי המקרקעין ו/או היכן הם רשומים, יש לבדוק האם אתם עונים להגדרה "בן משפחה" שבחוק בית משפט לענייני משפחה
שותף יחיד אינו יכול למכור את חלקו ללא הסכמתם של יתר השותפים רק על סמך החלטתו האישית ויש צורך להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין. כשיש הסכמה מלאה לפירוק השיתוף, יוכל הצד המעוניין למכור את חלקו לאחד השותפים או לצד ג'. ככל ושותף אחד מתנגד לפירוק אין מניעה מלהגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין יכולים להגיש רק מי שהינם בעלים רשומים בלבד במקרקעין. רק מי שזכויותיו רשומות בטאבו/מנהל/חברה משכנת יוכל לתבוע פירוק שיתוף לעומת יורש לדוג' שעדיין לא נרשם. תביעה לפירוק שיתוף המוגשת על ידי מי שאינו בעלים תסולק על הסף על ידי ביהמ"ש.
שותף אינו יכול לכפות על שאר השותפים למכור לו את חלקם במקרקעין ולרשותו עומדות שתי אפשרויות: מכירת חלקו לשאר השותפים או רכישת חלקם של השותפים על ידי התמחרות מול צדדים שלישיים בהליך של כינוס נכסים.
לפתחו של משרדנו הגיע לא פעם מקרה בו אחד השותפים מנסה בעורמה לגרום לשאר השותפים למכור לו את חלקם במקרקעין במחירי הפסד, על ידי הפעלת לחץ בדרכים שונות ולהרוויח בצורה כזו בדרך בלתי הוגנת. למעשה, פעולה זאת של אותו שותף הינה התנהגות שלא בתום לב ובית המשפט יגן על הבעלות המשותפת והוא רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת פירוק השיתוף במקרקעין.
מניסיון רב של משרדנו בהליכים בהם עו"ד ליאור מזרחי מונה ככונס נכסים בתיקי פירוק שותפות במקרקעין, ניתן לקבל תמורה גבוהה בהרבה בהליך של התמחרות לעומת מחיר השוק הידוע, מהסיבה שבהליך של כינוס נכסים על כונס הנכסים לפרסם את הדירה וליצור המון רעש, דבר שמוביל להתעניינות רבה מצד רוכשים פוטנציאליים. על הליך ההתמחרות להיות הוגן, שוויוני ומנוהל בהתאם לכל דין.
(סעיף 38 לחוק) ישנם מקרים בהם מלכתחילה קיים הסכם שיתוף בין השותפים המסדיר את ענייני פירוק השיתוף ביניהם ובמקרה כזה נפנה להוראות ההסכם ונפעל על פיו. ניתן לשלול פירוק שיתוף על ידי הכנסת תנאי, אולם, תנאי זה תקף ל-3 שנים. לאחר מכן רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף גם אם בהסכם ישנו תנאי ולפיו הצדדים לא יכולים לפרק את השותפות ב-7 השנים הקרובות.
