פרויקטים של התחדשות עירונית הכרוכים בעסקת פינוי-בינוי מתבצעים בעזרת עורך דין דיירים לפינוי בינוי וחלים בדרך כלל בבתים משותפים. לכן, יש צורך לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף או במתחם של כמה בניינים. כדי להתחיל בהריסה בפועל ישנו צורך ברוב של כולם כדי להתחיל. למאמר המלא על עורך דין להתחדשות עירונית.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
פרויקטים של פינוי בינוי לרוב ארוכים, מורכבים ומסתיימים ברוב המקרים לאחר כמה שנים. במאמר זה נסקור את רוב שלבי ההליך, החל משלב שכירת עורך דין דיירים לפינוי בינוי ועד לשלב החתימה על ההסכם וקבלת הדירה החדשה לרבות התייחסות לדייר סרבן, קשישים ושכ"ט עורך הדין.
התנאי לפינוי בינוי
בפרויקטים של פינוי בינוי מתייחסים למתחם שלם בו חייבות להיות לפחות 24 יחידות דיור בנויות. במסגרת פרויקט הריסה ובנייה של תמ"א 38/2 ניתן להרוס בניין בודד עם כמות דירות הקטנה מ-24 דירות.
מה זה פינוי בינוי?
פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט בו בניין ישן, נמצא ככזה שעלול להתמוטט ברעידת אדמה, נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש וגבוה יותר. הרווח של היזם בפרויקטים מסוג זה נובע מכך שעל כל דירה שהיזם הורס/מפנה, יבנו בין 3-6 דירות חדשות ואף יותר מכך. מספר הדירות החדשות תלוי בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בצורה כזאת כולם מרוויחים, העירייה מרוויחה בניין עם תשתיות חדשות ועם פיתוח אזורי חדש. היזם מרוויח על ידי מכירת הדירות שהוא מקבל מעבר לדירות הבעלים. ובעלי הדירות מצידם מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר.
במסגרת הפרויקט, היזם מציע לדיירי הבניין לעבור על חשבונו לבניין אחר, ובאותו זמן ייהרס הבניין בו גרו ובמקומו ייבנה בניין חדש, עם דירות גדולות יותר ובדרך כלל עם פיתוח אזורי טוב יותר. יציאת הפרויקט לדרך תלויה בחתימת בעלי הדירות על הסכם מול היזם כאשר הרוב הדרוש הוא של 66.6% הסכמה בכל בניין ואם מדובר על פינוי בינוי של מתחם שלם אז לפחות 50% הסכמה בכל בניין במתחם.
איך קובעים מי בוחר ראשון את הדירה החדשה?
בעלי הדירות שוכרים שמאי מטעמם המעריך את שווי הדירות הישנות וכל דירה מקבלת ניקוד לפי שוויה. סדר בחירת הדירות נקבע ככל שהניקוד של הדירה גבוה יותר.
תפקיד עורך הדין לפני חתימת חוזה
פרויקט פינוי בינוי כמו כל עסקת נדל"ן מחייב חתימה על חוזה מול היזם, והיזם מבחינתו רואה בעיקר את התועלת הכלכלית שתצמח לו מהעסקה.
חתימה על חוזה ארוך מבלי שהבנתם על מה אתם חותמים ומבלי שהבנתם איזה הגנות נדרשות, חושפת את בעלי הדירות לסכנות רבות. רק עורך דין דיירים לפינוי בינוי בעל ניסיון המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי יכול לגלות ולהאיר בנורות אזהרה אדומות מפני כל סכנה שיכולה להיות – ולכבות אותה. בנוסף, עורך דין פינוי בינוי ידע לעבור איתכם על החוזה, להסביר לכם אודות כל סעיפי ונספחי החוזה ומעל לכל להכניס סעיפים שיכללו את מלוא ההגנות הדרושות.
אין זה משנה אם עושים בבניין שלכם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי – אתם צריכים עורך דין דיירים לפינוי בינוי שידע ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד לסופה וכדאי שהפנייה אליו תעשה כבר בשלב שהיזם פונה אליכם לראשונה.
התנהלות מול הדיירים – תפקידו הראשון של עורך הדין הוא לאגד את כלל בעלי הדירות ולעזור בבחירת נציגות דיירים איתה תנוהל כל מערכת היחסים שבין עורך הדין לשאר בעלי הדירות והדיירים. מניסיוננו, עבודה מול בניין שלם אינה פשוטה ויש צורך ביכולת תמרון בין אין ספור דעות והצעות ייעול.
בחירת יזם – באמצעות מכרז יזמים, עורך הדין עוזר לכם בבחירת היזם שיהיה אחראי על בניית הפרויקט. במשרדנו הכנו סוג של מבחן יזמים עם 100 שאלות עליו נדרשים היזמים לענות ובהתאם לתשובות אנו ובעלי הדירות בוחרים את היזם לפרויקט וזאת לאחר משא ומתן. כמובן שאינכם מחויבים ליזם הראשון שפנה אליכם, ואפשר לפתוח את הפרויקט לתחרות. במשרדנו תקבלו הסבר מקיף לגביי ההצעות מהיזמים ומי בסך הכל הגיע כדי לפתות אתכם ולעשות סוג של "סיבוב" על גב בעלי הדירות. עו"ד דיירים בודק לעומק את יכולותיה הפיננסים של החברה ואת יכולותיה לעמוד בתשלומי השכירות, הבנייה והמיסים.
בחירת מפקח בנייה – עורך הדין עוזר לכם לבחור את מפקח הבנייה. עורך דין דיירים יביא לכם המלצות על לפחות 3 מפקחי בנייה ראויים עם היסטוריה בתחום ההתחדשות העירונית ואתם תבחרו.
בחירת יועץ ביטוח – משרדנו עובד עם אחד ממשרדי יועצי הביטוח מהנחשבים והמנוסים ביותר בתחום התחדשות עירונית וידע טוב מאוד לתפור עבורכם את חליפת הביטוח שתגן עליכם לכל אורך חיי הפרויקט.
מיסים – עורך הדין אחראי לוודא שהדיירים לא יצטרכו לשלם שום מס מכיסם ולא ייפגעו בתהליך.
ערבויות ובטחונות – כחלק מהסיכון הרב בו נמצאים בעלי הדירות, עורך הדין צריך לוודא שכל הערבויות והביטחונות מופיעים בחוזה ושיש ליזם יכולת פירעון. ברוב הפרויקטים יש בנק מלווה ולכן הבנק בעצמו עורך ביקורת על היזם דבר שעוזר לנו בבחירת היזם. הערבויות משתנות מפרויקט לפרויקט, אבל לרוב מדובר על אותן ערבויות. ממליצים לכם לקרוא את המאמר השלם שלנו על סוגי ערבויות בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי).
לדוג':
ערבות חוק מכר – ערבות בשווי הדירה החדשה במידה והיזם פושט רגל או נכנס לפירוק ואינו יכול להמשיך את הפרויקט. במקרה כזה ככל ולא יימצא מי שימשיך את הפרויקט על ידי הבנק שהנפיק את הערבות, הדיירים המחזיקים בערבות זו יכולים לקבל את שווי הערבות בכסף.
ערבות שכירות – במידה והפרויקט מתעכב וצריך לשלם שכר דירה בבית הזמני. הערבות האוטונומית הינה עצמאית ובלתי תלויה בקיום הליך משפטי.
ערבות ביצוע – מטרתה להבטיח שעבודות הבנייה יבוצעו בהתאם לדרישות ההסכם ושסכומה זהה לגובה עלויות ביצוע הפרויקט והיא נדרשת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1.
ערבות מיסים – מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות התחדשות עירונית והיא נבחנת בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס.
קיימות גם ערבות חברת אם, ערבות רישום, ערבות בדק, ערבות היטל השבחה, ערבות להבטחת הוצאות משפטיות.
תפקיד עורך הדין לאחר חתימת חוזה
ביקורת על כל התהליך – החוזה נחתם בהצלחה על ידי בעלי הדירות ועכשיו נותר לוודא שכל האמור בחוזה אכן מתקיים בפועל. כמו כן, עו"ד מוודא שהבניין נקי ממשכנתאות, ושהבנק קיבל את הערבויות למשכנתא מהיזם.
ביקורת על רישום הדירה החדשה – לאחר הבנייה מחדש, הדירה נחשבת חדשה ולכן צריך לבצע עבורה רישום מחדש בלשכת רישום מקרקעין.
איחור במסירה – במידה והיזם חורג מהזמנים עליהם קבעו הצדדים להסכם, היזם יחויב לשלם פיצוי לבעלי הדירות ולשם כך יש את ערבות השכירות. הדיירים יכולים לפרוע את הערבות ולשלם ממנה את שכר הדירה שלהם.
מפרט מכר – אחד המסמכים החשובים ביותר בקבלת דירה חדשה היא בדיקה, האם מה שקיבלתם בדירה תואם את הכתוב במפרט המכר.
מהו דייר סרבן?
על דייר סרבן חלה אחריות בנזיקין כלפי בעלי הדירות שהסכימו וחתמו על ההסכם מול היזם. ברוב המקרים, דייר סרבן הוא הגורם המעכב של העסקה וככל ובית המשפט/המפקח על המקרקעין ימצא כי הסיבות לסירוב אינן סבירות, רשאי בית המשפט/המפקח על המקרקעין למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו על העסקה.
דייר סרבן המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה, חושף עצמו לתביעה מצד בעלי הדירות, ולטובת פתיחת האפשרות להגשת תביעה, יש צורך בהסכמה של 66.6% מבעלי הדירות.
במקרה שבית המשפט הכריע שהתנגדותו של הדייר הסרבן היתה בלתי סבירה בנסיבות העניין, ושנגרם נזק עקב אי ביצוע העסקה לבעלי הדירות, ביהמ"ש יכול לפסוק שהסרבן אחראי בנזיקין באופן מלא או חלקי כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה.
ישנם כמה סיבות עליהם יכול להישען דייר סרבן, והם:
- היזם לא הציע ערבויות ובטוחות טובות לעסקת פינוי בינוי.
- חוסר כדאיות כלכלית של עסקת הפינוי בינוי.
- הדירה החלופית או התמורה שהוצעה לבעל הדירה אינה מתאימה לבעל הדירה או לבן המשפחה המתגורר עמו בשל הגדרתם כאדם עם מוגבלות.
- עניינים אישים של בעל הדירה השונים באופן מהותי מהתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, כאלה שהופכים את העסקה לבלתי אפשרית לביצוע.
- בעל הדירה לא קיבל מהיזם חלופת מגורים הולמת.
ישנם דיירים סרבנים שסירובם נובע בגלל בנייה לא חוקית שעשו או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, במקרה כזה בית המשפט/המפקח על המקרקעין רשאי להכריע שזכויותיו של עבריין הבנייה לא יובאו בחשבון בחישוב ברוב המיוחס ולא ינוקדו.
קשישים בפרויקט פינוי בינוי
ראשית נכיר את ההגדרה מיהו קשיש ומהן זכויותיו בפרויקטים של התחדשות עירונית, קשיש בפרויקטים של התחדשות עירונית נחשב ככזה שהינו בן 70 ויותר, בבעלותו דירה בבניין ושהתגורר בה שנתיים לפחות. כמו כן, במועד שבו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה עם היזם, גילו של הקשיש היה מעל 70.
במצב בו בעל הדירה בן 70 ומעלה, חלות על היזם חובות שאם לא ימלא אותן, רשאי אותו קשיש לסרב לעסקה. ככל והקשיש עומד בהגדרה, היזם חייב להציע לקשיש דירת תמורה. דירת תמורה הינה דירה בבניין חדש של פרויקט התחדשות עירונית המחליפה את הדירה הישנה בה התגורר לפני יציאת הפרויקט לפועל.
כמו כן ישנן 3 חלופות תמורה, מהן היזם מחויב להציע לקשיש חלופה אחת בלבד. היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע לצד ההצעה לדירה החדשה.
חלופה 1
- רכישת דירה חלופית בשווי הדירה החדשה במיקום הקרוב ככל הניתן לדירתו הישנה.
- מימון מעבר לדיור מוגן והשלמת ההפרש עד לשווי הדירה אותה היה אמור לקבל בפרויקט.
- קבלת מלוא שווי דירת התמורה לצורך רכישת דירה חלופית עד למועד פינוי הדירות.
חלופה 2
שתי דירות חדשות קטנות בפרויקט בשווי דירת התמורה.
חלופה 3
שנמוך – דירה חדשה ששטחה קטן יותר מדירת התמורה ובתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.
הקשיש בן 75 ומעלה או חולה סופני
במידה ובמועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה, הקשיש היה בן 75 ומעלה או חולה סופני והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם מחויב על פי החוק להציע מלבד דירת התמורה גם את חלופה 1. כמו כן, בנוסף לאפשרות הבחירה שהיזם חייב להציע, היזם רשאי אך אינו חייב להציע גם את חלופות 2 ו-3.
דוגמה 1:
שמואל בן 71 והתגורר בדירתו 6 שנים במועד חתימת ראשון הדיירים על עסקת פינוי בינוי עם היזם. היזם חייב להציע לשמואל לבחור בין "דירת תמורה" ולהציע רק אחת מהאפשרויות שבחלופה 1.
דוגמה 2:
לאה בת 76 והתגוררה בדירתה 3 שנים במועד חתימת ראשון הדיירים על עסקת פינוי בינוי עם היזם. היזם חייב להציע ללאה "דירת תמורה" ואפשרות בחירה מבין 3 מהחלופות.
חשוב לציין!!! במשך 5 שנים חלה החובה על יזמים לממן מכיסם את ההפרש שבין הוצאות ניהול ותחזוקת הבניין (מיסי וועד בית) עבור קשישים המקבלים הבטחת הכנסה אם זאת דירתם היחידה.
שכר טרחה לעורך דין התחדשות עירונית
ברוב הפרויקטים של פינוי בינוי היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של עורך דין, כך שלא תצטרכו להוציא כסף מכיסכם. משרדנו ליווה פרויקטים בצפון ששם שכר הטרחה שולם על ידי בעלי הדירות וזאת מהסיבה הפרויקט לא היה ריווחי ליזם. שכר הטרחה משתנה מפרויקט לפרויקט ומאוד תלוי במורכבות העסקה.
