עורך דין לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא בדרך כלל העסקה היקרה, המשמעותית והמסובכת ביותר בחייו של אדם ואתם חייבים עורך דין לרכישת דירה מקבלן שייצג אתכם. מדובר על תהליך ארוך ומורכב בו יש לבצע שלל בדיקות מקדימות בטרם תשקיעו את כל כספכם ברכישת הנכס.

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

לאור העובדה שמדובר בעסקה יקרה שלרוב מסתבכת לכיוונים לא רצויים עם פערי ידע ומידע ברורים, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לרכישת דירה מקבלן לצורך שמירה על האינטרס שלכם לכל אורך שלבי העסקה החל משלב בדיקת החוזה, חתימה על החוזה וליווי עד לקבלת מפתח לדירה כולל ייצוג בכל הקשור הימצאות ליקוייה בנייה בדירה החדשה.

לרוב, קניית דירה מקבלן הרבה יותר זולה מאשר קניית דירה מוכנה אבל הסיכון הרבה יותר גבוה. ישנה עסקה בה אתם רוכשים דירה על הנייר ללא היתר או עם היתר, מה קורה במצב בו לקבלן אין בנק מלווה – מה עושים במקרה כזה? מה לגביי המדד שבשנת 2022 רק עלה ועלה – איך מעגנים בהסכם את נושא המדד? מה עם איחור במסירה? ומה לגביי הכנסת סעיף לתיקון ליקויים מהותיים.

עורך דין של הקבלן

רוכשי דירות מקבלן בטוחים שהעובדה שהם משלמים את שכר טרחת עוה"ד של הקבלן, קובעת כי עורך דין לקניית דירה של הקבלן מייצג אותם בעסקה מול הקבלן. למעשה בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין, עורך דין לקניית דירה של הקבלן אסור לייצג את הרוכשים והדבר אף מקבל ביטוי בחוזה שבין הקונים לבין הקבלן.

נשאלת השאלה, אז עבור מה משלמים לעורך הדין של הקבלן? התשלום שמשלמים הקונים לעורך הדין של הקבלן מיועד עבור רישום הבניין כבית משותף, רישום הדירה על שמות הרוכשים והוצאות הדפסה. קונים הבטוחים שעורך הדין של הקבלן מייצג אותם בוחרים לוותר על שכירת עורך דין מטעמם, דבר שעלול לעלות לרוכשי הדירות מקבלן ביוקר.

במעמד החתימה על החוזה מול הקבלן, הינכם נדרשים לשלם לעורך הדין של הקבלן 0.5% או 5,114 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק בהתאם לשווי הדירה.

מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה מקבלן?

למעט היתר הבנייה והליווי בנקאי עליהם נרחיב בהמשך, ישנם בדיקות נוספות שחשוב מאוד לעשות לפני קניית דירה מקבלן:

מצב הקרקע – בדקו האם הקרקע שייכת לקבלן והאם היא רשומה על שמו בלשכת רישום מקרקעין או בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל (ועד מתי החכירה). האם מדובר על עסקת קומבינציה בה הקבלן הוא רק מי שאחראי לבניית הבניין.

סביבת הבניין – בדקו את התב"ע (תכנית בניין עיר) המקומית באזור הבניין. בררו מה עתיד להיבנות בקרבת הבניין או מה כבר בנוי (פארקים, מפעלים, בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות, מרכזי קניות וכו') האם ישנה תחבורה ציבורית, האם ישנו אזור תעשייה בקרבת מקום, האם ישנם מפעלים מזהמים.

פרויקטים קודמים – בקרו בבניינים שנבנו על ידי אותו קבלן כדי לראות בעיניים את איכות הבנייה כולל גמר. בדקו מול דיירי אותם בניינים האם היו ליקויים והאם תוקנו. בררו איך היה מענה החברה בזמן הבנייה (חשוב ביותר ביחס מצד ממחלקת הדיירים).

חוזה מכר – הכף בחוזה לרכישת דירה מקבלן מוטה לרוב לצד הקבלן. לכן, באזורים מבוקשים מעט מורכב להתמקח עם הקבלן על סעיפים כאלו ואחרים. מנגד, באזורים כמו הפריפריה, הרבה יותר קל לנהל משא ומתן ולשנות סעיפים בחוזה אבל את גל זה עושה עבורכם עורך לרכישת דירה מקבלן.

מדד – בדקו שעניין המדד מוסדר בהתאם לתיקון חוק המכר (דירות). בחוק נאמר מפורשות שביום החתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן תינתן האפשרות לרוכשים לשלם לפחות 20% ממחיר הדירה, וזאת ללא כל הצמדה למדד. לגביי שאר התשלומים, כל תשלום נוסף על הדירה יחולק כך ש-50% מהתשלום יוצמד למדד תשומות הבנייה ו-50% הנותרים לא יוצמדו. כלומר, בסך הכל רק 40% מהתשלום יוצמד למדד התשומות.

מפרט טכני – הכלל העיקרי הוא "מה שלא כתוב בחוזה לא קיים"!!! במפרט המכר רשומים כל מה שיהיה בפועל בדירה הן מבחינת חומרים, אביזרים, ריצוף, דלתות וכו'. גם בתמונות להמחשה וגם בדירה לדוגמה תמיד יראו לכם מיליון דולר אך חשוב שתדעו שהסטנדרט הזה שווה הרבה מאוד כסף. לכן, כשאתם נפגשים עם אנשי השיווק ואלו מבטיחים לכם הרים וגבעות, דאגו שעורך הדין שלכם יכניס הכל למפרט מכר עוד לפני החתימה על ההסכם, לדוג':

הכנה למזגנים בחדרים, הכנה לגז במרפסת שמש ובמרפסת שירות, גודל וסוג רצפות, דלת חוץ, דלתות פנים, חלונות, רשתות, מספר שקעים ומיקומם, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, מטבח, קרמיקה, אינטרנט בכל הדירה, כיורים, ארונות אמבטיה וכו'. בשלב זה מומלץ להיעזר במעצב/ת פנים או באדריכל/ית.

מיקום מחסן – נבדוק באמצעות התשריט אם יש מחסן ואם קיים נבדוק היכן הוא.

מיקום חניה – נבדוק באמצעות התשריט כמה חניות יש והיכן ממוקמות, האם בשטח פתוח או האם מדובר על חניה מקורה.

רישום הקבלן – יש לוודא כי הקבלן הינו קבלן מורשה הרשום בפנקס הקבלנים ושהינו בעל דרגת הרישיון המתאימה לבניית פרויקטים מסוג זה. ככל ויש ליווי בנקאי לפרויקט אפשר לישון בשקט מהסיבה שהבנק מבצע בדיקות מאוד מקיפות על מצבו הפיננסי של הקבלן.

חדרים מיוחדים – יש לבדוק היכן ימוקם חדר טרפו (חדר השנאים של חברת החשמל), האם תוצב אנטנה סלולארית בגג, היכן ימוקם חדר הדחסן ככל ויש, היכן יומקם חדר המחזור (כבר מזמן אנשים הפכו אותם לחדר זבל).

הקדמת התשלום על הדירה – כדאי להכניס להסכם מול הקבלן אפשרויות להקדמת תשלומים לצורך עצירת המדד. ברוב הפרויקטים הקבלן יציע לרוכשים לשלם 20% בהתחלה ו-80% בסוף. אך עליכם לדעת שכל זמן שלא שילמתם את חובכם לקבלן, החוב יצבור הצמדה למדד תשומות הבנייה (ביטוח, עובדים, ייבוא, חומרים, שינוע וכו').

עריכת שינויים בדירה – שינויים על פי טעמכם האישי לפני קבלת מפתח עולים הרבה מאוד כסף. עליכם לקחת בחשבון שעריכת שינויים לאחר קבלת מפתח עלולה לעלות לכם באובדן אחריות קבלן ככל ויתגלו ליקויים שמקורם בשינוי שעשיתם. לכן, במשרדנו מתעקשים ומוסיפים סעיף לפיו שינוי כלשהו בחלק בדירה אינו פוטר את אחריות הקבלן מיתר חלקי הדירה.

ליווי בנקאי והבטחת כספי הרוכשים בקניית דירה מקבלן

בעקבות פרויקט חפציבה, חוקק חוק חפציבה ולפיו, כל פרויקט בנייה ייבנה בליווי פיננסי על ידי הבנקים ויחויב בחשבון ליווי סגור, אליו יעברו הכספים של רוכשי הדירות. הבנק המלווה בדרך כלל מלווה ומממן את הליך הבניה מכספו על ידי מתן הלוואה לקבלן. בנוסף הבנק מנהל את כספי הרוכשים המשלמים בגין רכישת הנכס. כך שכל תשלום יופקד לחשבון הליווי של הפרויקט באמצעות פנקס שוברים שייחודי לדירה בלבד. מה שאומר שהכסף של הרוכש לא יועבר על שמו של רוכש אחר או  לפרויקט אחר שהקבלן מנהל. במידה והקבלן נקלע לקשיים כלכליים הבנק ממנה קבלן חלופי או שמשיב לקונים את כספם.

בהתאם לחוק המכר, ניתן לשלם לקבלן עד 7% מערך הדירה גם במצב בו עדיין אין ליווי בנקאי לפרויקט והכסף נשאר בנאמנות אצל עורך הדין של הקבלן עד לחתימת הסכם בין הקבלן לבין הבנק המלווה.

לאחר שנחתם ההסכם בין הקבלן לבין הבנק המלווה, מופקת ערבות בנקאי על 7% ששולמו וכן על כל תשלום ותשלום עד להשלמת כל התשלומים. חשוב להדגיש, הבנק המלווה מפיק את הערבות הבנקאית בגין הכספים ששולמו למעט רכיב המע"מ שאותו מבטחת המדינה.

כשאנו מלווים רוכשי דירות מקבלן אנו שבים ומזכירים, אין לשלם במזומן "מתחת לשולחן", אין לשלם בהעברה בנקאית, אין לשלם בצ'ק אישי של הרוכשים, אין לשלם באמצעות אפליקציית תשלומים (ביט, פייבוקס וכו').

המשמעות של קניית דירה מקבלן

כשקונים דירה מקבלן צריך לקחת בחשבון שקונים אוויר ואת הדירה ניתן בעצם לראות רק על הנייר. בחלק מהמקרים הקבלן מתחיל את הבנייה עם היתר חפירה ודיפון בלבד ותוך כדי, מקבל היתר בנייה מלא לפרויקט מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

במידה ורכשתם דירה שיש לה כבר היתר בנייה מלא יש לקחת בחשבון שלא צפויות לכם הפתעות בדרך מבחינת שינויי גודל הדירה, מספר החדרים בדירה, כיוונים, חניות, מחסנים וכו'. למרות זאת, משרדנו נתקל בלא מעט מקרים בהם הקבלן ביקש הקלות כדי להוסיף חדר לדירת הגן בבניין כאשר הדירה מהקומה הראשונה כלל לא לקחה בחשבון שייבנה לה תוספת מתחת.

יתרונות ברכישת דירה על הנייר:

1. מחיר הדירה זול משמעותית מדירה שכבר קיימת.
2. כשאין היתר הדבר גם כן מגולם במחיר הדירה הנמוך.
3. אתם מעצבים בעצמכם את דירת חלומותיכם.

חסרונות ברכישת דירה על הנייר:

1. כשאין היתר, לעיתים הוועדה המקומית לתכנון ובנייה משנה את תוכניות הדירה.
2. כשאין היתר הדבר יכול לעכב את הפרויקט גם לכמה שנים.
3. אין וודאות לגביי התפתחות האזור והכל דיי באוויר.

איחור במסירת הדירה

אחרי שחתמתם על החוזה, לא ניתן לשנות את מועד מסירת הדירה. לא הקבלן, לא הרשות המקומית ולא אף גורם אחר אלא אם כן ישנו בהסכם סעיף לפיו בכל שינויי דיירים (שינויים בדירה טרם קבלת הדירה) מסירת הדירה תתעכב. לצורך כך יש לעגן בהסכם שכל שינוי דורש את אישורו של הקונה מראש ובכתב.

על פי חוק המכר, הקבלן יכול לאחר במסירה במשך 30 ימים, אולם אם הוא מאחר מעבר לכך, הוא מחויב לפצות אתכם מהיום הראשון לאיחור בסך של 100% מדמי שכירות של דירה דומה באזור ועד לתום 4 חודשים מהמועד החוזי.

מהחודש החמישי ועד לתום עשרה חודשים מהמועד החוזי, הקבלן מחויב לפצות אתכם בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-125%.

מהחודש האחד עשר מהמועד החוזי ואילך, הקבלן מחויב לפצות אתכם בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-150%. כמובן שמומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לרכישת דירה מקבלן בעל ניסיון בתביעות איחור במסירה.

הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. למאמר המלא על איחור במסירת דירה מקבלן.

מסירת דירה ובדק בית

הגיע מועד מסירת הדירה וההתרגשות בשמיים אבל רגע לפני קבלת המפתח חשוב לבדוק את הדירה ולחתום על פרוטוקול מסירת הדירה או פרוטוקול קבלת מפתח. בפרוטוקול מציינים כל ליקוי שקיים בדירה ונציג הקבלן מצידו עורך תרשומת של הליקויים שנמצאו. לכן, חשוב ביותר שתגיעו לפרוטוקול המסירה עם איש בדק על מנת שאיש הבדק יבדוק אם ישנם ליקויי בנייה בדירה ויציין אותן בדו"ח בדק. ליקויי בנייה יכולים להיות שיפועים, שברים, אי עמידה בתקנים, מידות שגויות, בעיות תשתית, בעיות בביוב, חשמל, בעיות איטום, סדקים, שריטות וכו'. חשוב ביותר לשים לב שלפרוטוקול המסירה לא תגיעו לבד ויש לוודא שבחוזה יש סעיף המתיר לכם להביא חברת בדק ביום מסירת הדירה לטובת גילוי ליקויי בנייה בדירה.

עם סיום הפרוטוקול וקבלת המפתח לדירה מתחילה תקופת בדק בת שנה שבה הקבלן אחראי לתקן את כל ליקויי בנייה שעלו בפרוטוקול.

תקופת האחריות שעל הקבלן לתקן ליקויי בנייה בדירה

מרגע מסירת הדירה לרוכש, מתחילה תקופת הבדק הנמשכת בין שנה לשבע שנים (תלוי בליקוי) ובה הקבלן אחראי לתקן כל ליקויי בנייה שהתגלה בדירה אלא אם כן הליקוי נגרם על ידי רוכש הדירה.

ליקויי בנייה במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.

ליקויי בנייה בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.

כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.

שקיעת מרצפות בשטח המשותף, בחניות, במדרכות ובשבילים – 3 שנים.

כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.

כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – 4 שנים.

כשל באיטום המבנה, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – 4 שנים.

סדקים בקירות ובתקרות – 5 שנים.

התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.

כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

חפשו אותנו בפייסבוק וגם בטיקטוק

לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין עורך לרכישת דירה מקבלן צרו קשר עם משרדנו.