עורך דין התחדשות עירונית מלווה דיירים בתכניות פינוי בינוי או תמ“א 38. עורך הדין מסייע לארגן את הדיירים, לפתוח במשא ומתן מול הקבלנים, להתנהל מול הרשויות והבירוקרטיה, ולהוציא לפועל את הפרויקט בצורה בטוחה.
לתכניות התחדשות עירונית ישנן מטרות רבות. הן ידועות בתור תכניות לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. אך הן גם מעניקות מיגון בפני מתקפות טילים באמצעות בניית ממ“דים ומביאות להתחדשות כללית של פני העיר והתשתיות הקיימות בה. כך שתאורטית כולם מרוויחים מתכניות אלו. הן אפילו מאפשרות להוסיף עוד יחידות דיור לשטחים עירוניים (וזהו בעצם הבסיס למימון).
אך מדוע בחרתי להשתמש במילה ’תאורטית‘? ובכן, לא כל הפרויקטים הסתיימו בהצלחה. ישנם מקרים רבים בהם הפרויקטים הפכו למאבק משפטי מול קבלנים שלא סיימו את העבודות. על מנת להבטיח התנהלות נאותה ובטוחה של הפרויקט, יש לבחור עו“ד מומלץ לעסקת התחדשות עירונית.
עו"ד התחדשות עירונית
אחד השלבים הראשונים הוא בחירת של נציגות דיירים, בלעדיה לא תוכלו לקדם את הפרויקט. בין אם זה פרויקט תמ“א 38 או פרויקט פינוי בינוי, הדבר דורש התעסקות רבה. הנציגות תהיה אחראית על איסוף מידע והכנת תכנית העבודה. הדגש הגדול בעבודת הנציגות יהיה ארגון הדיירים והשגת ההסכמות. מתן מידע לדיירים ועדכונים שוטפים על ההתקדמות. כמובן שלצורך קבלת החלטות מהותיות יש צורך בהחלטה של כלל בעלי הדירות.
לצורך בחירת הנציגות, על ועד הבית לארגן אספת דיירים. יש להודיע לכל הדיירים ולקבוע מועד סביר שיאפשר לכולם להגיע. בכינוס תיבחר אספת הדיירים, ויש להכריז על כך מראש על מנת שתהיה ברורה מטרת ההתכנסות וחשיבותה. בדרך כלל בוחרים נציגות של 3 אנשים אשר נבחרים בהצבעה. המשימה הראשונה של הנציגים תהיה בחירת עו"ד מומלץ לעסקת התחדשות עירונית.
דיירים סרבנים
לתכנית פינוי בינוי או תמא 38 יש הרבה פוטנציאל, ויש אינטרס ברור של הדיירים מדוע לקדם תכנית זאת. אך למרות זאת, לכל אדם ישנם אינטרסים שונים, סדרי עדיפויות והעדפות אישיות – כך שלא כולם על אותו דף. וכאן אנו מדברים על הנושא של דיירים סרבנים.
דייר שמסרב עשוי לפגוע בקידום הפרויקט. בתורך עורך דין שראה לא מעט מקרים של דיירים סרבנים, אני יכול לספר כי לא תמיד ההתנגדות היא אותנטית. לעתים ישנם מקרים בהם בעל דירה בוחר בעמדה סרבנית על מנת לנסות להתמקח ולהשיג תנאים טובים יותר. כך או כך, עורך דין התחדשות עירונית יצטרך לטפל בבעיה.
על פי החוק, לצורך פרויקט תמ“א 38 (במסלול הריסה) נדרש רוב מיוחס של 80% לפחות. בעבר זה היה גם המצב עבור פרויקט פינוי בינוי, אך בעקבות תיקון משנת 2021, עבור פרויקט פינוי בינוי הרוב המיוחס עומד על 67% מבעלי הדירות שבאותו המתחם המיועד להריסה, ולפחות רוב של 60% מהדירות בכל בניין במתחם המיועד להריסה. וישנו תנאי נוסף הקובע כי יותר ממחצית החלקים ברכוש המשותף צמודים לדירות אשר הסכימו לתכנית.
לגבי תמ“א 38, שאין בה הריסה של המבנה – כאשר ניתן היתר בניה (או היתר בניה בתנאים), ניתן לאשר את העסקה כאשר שני שליש מבעלי הדירות מעוניינים, ובכפוך לתנאי ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אך יתקיים גם שימוע לדיירים הסרבנים.
התמודדות עם דיירים סרבנים היא עניין מרוכב, ולפעמים נדרשת הרבה מאוד פסיכולוגיה ודיפלומטיה על מנת לנטרל סרבנות. לאו דווקא איומים וצעדים משפטיים יפתרו את הבעיות. עו"ד התחדשות עירונית הוא האדם הטוב ביותר לטפל במקרים אלו.
עורך דין התחדשות עירונית
גיבוש קבוצת נציגים והתמודדות עם דיירים סרבנים הם רק חלק קטן בתהליך. יש צורך לנהל משא ומתן עם קבלנים, לחתום איתם חוזה ולטפל בכל הבירוקרטיה. יש הרבה סיכונים ומכשולים, עו"ד מומלץ לעסקת התחדשות עירונית יסייע לכם לקדם את העסקה בצורה הנכונה והבטוחה.
משרד עורכי דין ליאור מזרחי עוסק בתחום המקרקעין. עורך הדין מזרחי מביא איתו ניסיון מעשי בייצוג קבוצות דיירים. כמו כן תוכלו לקבל אצלנו סיוע בנושאים משפטיים כגון מכירת דירה יד שנייה, העברת בעלות על דירה, תביעה על איחור במסירת דירה מקבלן, סוגיות מיסוי מקרקעין, ביטוח לאומי ועוד.
עו"ד מומלץ לעסקת התחדשות עירונית
אין ספק כי לעורך הדין משקל רב בביצוע פרויקט התחדשות עירונית. אך כיצד לבחור עורך דין התחדשות עירונית?
ניסיון – בראש ובראשונה הניסיון הוא הדבר החשוב ביותר. זהו צריך להיות עורך דין מקרקעין אשר ליווה עסקאות התחדשות עירונית של תמ“א 38 ופינוי בינוי. ההתמחות במקרקעין מעניקה לו ידע תאורטי, אך הניסיון מביא לו ידע מעשי. ישנם דברים רבים שעלולים לפגוע בפרויקט ובדיירים, ועורך דין מנוסה מכיר את כל נקודות החולשה. הוא יודע כיצד לזהות ולמנוע בעיות מראש, וכיצד לחזק את מנגנוני הביטחון של העסקה.
עורך דין המשדר ביטחון – תמיד צריך להשאיר מקום לכימיה האישית. עו“ד התחדשות עירונית מסייע לגייס ולגבש את הדיירים לצורך הפרויקט. זה דבר טבעי שישנם דיירים בעלי חששות. עורך דין היודע לדבר עם כולם בגובה העיניים, לפזר את הערפל ולקנות את אמונם יסייע להפחית את המקרים של דיירים סרבנים.
המלצות – כאשר מחפשים עו"ד התחדשות עירונית ניתן לשאול את המועמד לגבי ניסיונו. אתם בהחלט יכולים ליצור קשר עם דיירים בפרויקטים קודמים שהוא טיפל בהם, ולשאול את דעתם לגבי מקצועיותו של עורך הדין.
מחפשים עו"ד מומלץ לעסקת התחדשות עירונית? עו“ד נדל“ן ליאור מזרחי מביא איתו את הניסיון הדרוש בעסקאות מסוג זה. ולא רק את הניסיון, אלא גם את היחס האישי והליווי הצמוד שאתם צריכים.
