אחד התחומים הכי מסובכים והכי מורכבים בתחום הנדל"ן הוא תחום ההתחדשות העירונית והצורך בשירותי עורך דין דיירים להתחדשות עירונית. בקצרה, בשנת 2005 הוצגה לראשונה תוכנית תמ"א 38/1 במטרה להוביל לפרויקטים של חיזוק מבנים בני 3 קומות ומעלה שנבנו לפני שנת 1980.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
הרעיון מאחורי התוכנית היה להגן על אותם בניינים ישנים מפני רעידות אדמה וטילים. בנוסף, עמד הרצון לתמרץ יזמים שיהיו מוכנים לקחת על עצמם את פרויקט חיזוק המבנים, ובתמורה לכך, יזכו לזכויות בנייה בפרויקטים שיצדיקו את הכדאיות הכלכלית של המהלך. בשנת 2010 כבר נולדה התוכנית תמ"א 38/2 ולפיה ניתן יהיה להרוס מבנה ובמקומו להקים מבנה חדש לחלוטין.
פרויקט התחדשות עירונית בישראל עדיין נחשב חדש יחסית ולוקה בחסר ומתפתח כל הזמן. עם זאת, דיירים ובעלי דירות בבניינים או מתחמים שנחשבים מתאימים לביצוע פרויקטים מהסוג הזה נחשבים בהרבה מקרים כאוכלוסייה שאין לה יכולת לגור במקום מפותח ומרווח יותר. הבעיה הגדולה ביותר מגיעה כאשר לאותם בעלי דירות יש חוסר ידע והיעדר כוח לעמוד מול יזם או מול הרשות המקומית. עורך דין התחדשות עירונית הבקיא בעסקאות של התחדשות עירונית ידע לשמור על הזכויות שלכם ולוודא שליזם יש את מלוא היכולות כדי להתחיל את הפרויקט וגם לסיים אותו לשביעות רצון הצדדים, קל וחומר שאת שכר טרחתו משלם היזם (ראו בהמשך המאמר התייחסות לשכר טרחת עורך דין).
מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית השונה מעסקת נדל"ן רגילה היא שם כולל לפרויקט תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי ועל כל אחד מהם כתבנו מאמר מקיף. פרויקטים של התחדשות עירונית בשמם הכולל מחדשים אזורי מגורים ישנים על ידי חיזוק, מיגון, שדרוג מפרט הדירה, שיפור דרכי הגישה ושדרוג השטחים הציבוריים לרבות התשתיות באותו האזור. בפרויקטים של תמ"א 38 לצד חיזוק ושיפור חזות האזור, היזם מוסיף דירות חדשות מעל לקומות המבנים הקיימים ובפרויקטים של פינוי בינוי תוספת הדירות נעשית לאחר הריסת המבנה והקמתו מחדש.
בפרויקטים של התחדשות עירונית העירייה נותנת זכויות בנייה ומס מופחת, ומכריזה על אזור מסוים ככזה המיועד להתחדשות עירונית מתוך רצון למשוך יזמים לשפר את פני חזות העיר על ידי בניית קומות נוספות ומכירתן ברווח ליזם. האינטרס של העירייה שיוזמת פרויקטים של התחדשות עירונית הוא חיזוק התשתיות הקיימות ודירות הבעלים, הרחבת הדירות הקיימות ובעיקר שיפור חיי הבעלים וחזות פני העיר.
במידה ויש הסכמה בין בעלי הדירות מאחר והם בעלי הזכויות בקרקע הדיירים חותמים על חוזה לפיו הם מסכימים לעסקה. בחלק מהמקרים הפנייה נעשית מצד הדיירים (מכרז יזמים), לעיתים מצד היזם ובחלק מהמקרים הפנייה נעשית על ידי מנהלת המארגנת את הקשר שבין היזם לדיירים.
במסגרת החתימה על החוזה, בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה ובתמורה בעלי הדירות מקבלים דירה גדולה יותר או נהרסת ונבנית מחדש ע"י הוספת ממ"ד, מרפסת שמש, נבנית מעלית אחת או יותר וכלל הבניין לרבות השטחים המשותפים עוברים שיפוץ ובנייה מחדש. בדרך כלל הדיירים מפונים באופן זמני וכלל העלויות אינן מוטלות על בעלי הדירות, אלא אם כן ובמקרים נדירים מאוד הפרויקט אינו רווחי מספיק ואז בעלי הדירות נדרשים לשלם ליועצים מטעמם.
ההבדל בין פרויקט תמ"א 38 לפרויקט פינוי בינוי
חשוב להדגיש שכיום המגמה הרווחת היא התמקדות בפרויקטים של פינוי בינוי ופחות בפרויקטים של תמ"א 38. קווי הדמיון בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי דומים מאוד, עם זאת, קיימים מספר הבדלים.
הבדל מהותי נוגע לנושא הסכמת הדיירים ליציאת הפרויקט לדרך. בתמ"א 38 דרושה הסכמה של 80% מבעלי הדירות לעומת 50% מבעלי הדירות במתחם או לחילופין 66% מבעלי הדירות ששמם רשום על הדירות בכל בניין.
בפרויקטים של תמ"א 38 עובדים על בניין אחד דבר שיוצר אזור בו יש בניין חדש לצד בניין ישן בו בזמן שבפרויקטים של פינוי בינוי עובדים על מספר בניינים (מתחם שלם) דבר שברוב המקרים גם לוקח הרבה יותר זמן.
בפרויקט תמ"א 38 עובדים על הבניין ולא על התשתיות שמסביב דבר שיוצר עומס על הביוב, דרכי גישה וחניות.
בפרויקט תמ"א 38 המטרה היא מיגון בניין בודד מפני רעידות אדמה ובניית ממ"ד. בפרויקט פינוי בינוי המטרה היא פיתוח וחידוש האזור והתשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד.
הבדלים בתוך פרויקט תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 מורכב משני פרויקטים – תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 ויש שקוראים להם תמ"א 38א' ותמ"א 38ב'.
בתמ"א 38/1 הדיירים לא מפונים מדירתם והבנייה נעשית במקביל למגורי הדיירים בניין. ללא ספק מדובר על חיים באתר בנייה ואין אנשים שמוכנים לחיות כך. לכן, כיום פרויקט תמ"א 38/1 פחות נפוץ. בתמ"א 38/1 מחזקים את הבניין מפני רעידות אדמה ומוסיפים ממ"ד לכל דירה (על הדרך בונים מעלית, מוסיפים מרפסות שמש, חניות והבניין עובר שיפוץ מלא).
בתמ"א 38/2 הבינו מקבלי ההחלטות שלא מספיק רק לחזק, להוסיף ולעבות את הבניין שזקוק להתחדשות ושיפוץ, אלא שאפשר ועדיף לבנות בניין חדש ומודרני ע"י הריסתו עד ליסוד את הבניין הבודד ובנייתו מחדש. סיבה נוספת, ישנם בניינים שלאחר ביקורת של מהנדס העיר ישנה סכנה לקריסה מיידית של אותם בניינים וחיזוק כמו בתמ"א 38/1 לא ממש יעזור, לכן, יש להרוס את הבניין ולהתחילו מחדש.
תפקיד עורך הדין לפני חתימת חוזה
פרויקט התחדשות עירונית כמו כל עסקת נדל"ן מחייבת חתימה על חוזה מול היזם, והיזם מבחינתו רואה בעיקר את התועלת הכלכלית שתצמח לו מהעסקה.
במשרד עורך דין ליאור מזרחי יודעים לומר שחתימה על חוזה ארוך מבלי שהבנתם על מה אתם חותמים ומבלי שהבנתם איזה הגנות נדרשות, חושפת את בעלי הדירות לסכנות רבות. רק עורך דין בעל ניסיון המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יכול לגלות ולהאיר בנורות אזהרה אדומות מפני כל סכנה שיכולה להיות – ולכבות אותה. בנוסף, עורך דין התחדשות עירונית ידע לעבור איתכם על החוזה, להסביר לכם אודות כל סעיפי ונספחי החוזה ומעל לכל להכניס סעיפים שיכללו את מלוא ההגנות הדרושות.
אין זה משנה אם עושים בבניין שלכם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי – אתם צריכים עורך דין דיירים התחדשות עירונית שידע ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד לסופה וכדאי שהפנייה אליו תעשה כבר בשלב שהיזם פונה אליכם לראשונה.
התנהלות מול הדיירים – תפקידו הראשון של עורך הדין הוא לאגד את כלל בעלי הדירות ולעזור בבחירת נציגות דיירים איתה תנוהל כל מערכת היחסים שבין עורך הדין לשאר בעלי הדירות והדיירים. מניסיוננו, עבודה מול בניין שלם אינה פשוטה ויש צורך ביכולת תמרון בין אין ספור דעות והצעות ייעול.
בחירת יזם – באמצעות מכרז יזמים, עורך הדין עוזר לכם בבחירת היזם שיהיה אחראי על בניית הפרויקט. במשרדנו הכנו סוג של מבחן יזמים עם 100 שאלות עליו נדרשים היזמים לענות ובהתאם לתשובות אנו ובעלי הדירות בוחרים את היזם לפרויקט וזאת לאחר משא ומתן. כמובן שאינכם מחויבים ליזם הראשון שפנה אליכם, ואפשר לפתוח את הפרויקט לתחרות. במשרדנו תקבלו הסבר מקיף לגביי ההצעות מהיזמים ומי בסך הכל הגיע כדי לפתות אתכם ולעשות סוג של "סיבוב" על גב בעלי הדירות.
בחירת מפקח בנייה – עורך הדין עוזר לכם לבחור את מפקח הבנייה. עורך הדין יביא לכם המלצות על לפחו 3 מפקחי בנייה ראויים עם היסטוריה בתחום ההתחדשות העירונית ואתם תבחרו.
בחירת יועץ ביטוח – משרדנו עובד עם אחד ממשרדי יועצי הביטוח מהנחשבים והמנוסים ביותר בתחום התחדשות עירונית וידע טוב מאוד לתפור עבורכם את חליפת הביטוח שתגן עליכם לכל אורך חיי הפרויקט.
ערבויות ובטחונות – כחלק מהסיכון הרב בו נמצאים בעלי הדירות, עורך הדין צריך לוודא שכל הערבויות והביטחונות מופיעים בחוזה ושיש ליזם יכולת פירעון. ברוב הפרויקטים יש בנק מלווה ולכן הבנק בעצמו עורך ביקורת על היזם דבר שעוזר לנו בבחירת היזם. הערבויות משתנות מפרויקט לפרויקט, אבל לרוב מדובר על אותן ערבויות. ממליצים לכם לקרוא את המאמר השלם שלנו על סוגי ערבויות בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי).
לדוג':
ערבות חוק מכר – ערבות בשווי הדירה החדשה במידה והיזם פושט רגל או נכנס לפירוק ואינו יכול להמשיך את הפרויקט. במקרה כזה ככל ולא יימצא מי שימשיך את הפרויקט על ידי הבנק שהנפיק את הערבות, הדיירים המחזיקים בערבות זו יכולים לקבל את שווי הערבות בכסף.
ערבות שכירות – במידה והפרויקט מתעכב וצריך לשלם שכר דירה בבית הזמני. הערבות האוטונומית הינה עצמאית ובלתי תלויה בקיום הליך משפטי.
ערבות ביצוע – מטרתה להבטיח שעבודות הבנייה יבוצעו בהתאם לדרישות ההסכם ושסכומה זהה לגובה עלויות ביצוע הפרויקט והיא נדרשת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1.
ערבות מיסים – מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות התחדשות עירונית והיא נבחנת בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס.
קיימות גם ערבות חברת אם, ערבות רישום, ערבות בדק, ערבות היטל השבחה, ערבות להבטחת הוצאות משפטיות.
תפקיד עורך דין דיירים להתחדשות עירונית לאחר חתימת חוזה
ביקורת על כל התהליך – החוזה נחתם בהצלחה על ידי בעלי הדירות ועכשיו נותר לוודא שכל האמור בחוזה אכן מתקיים בפועל.
ביקורת על רישום הדירה החדשה – לאחר השיפוץ או הבנייה מחדש, הדירה נחשבת חדשה ולכן צריך לבצע עבורה רישום מחדש בלשכת רישום מקרקעין.
שכר טרחה לעורך דין דיירים להתחדשות עירונית
ברוב הפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפינוי בינוי היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית, כך שלא תצטרכו להוציא כסף מכיסכם. משרדנו ליווה פרויקטים בצפון ששם שכר הטרחה שולם על ידי בעלי הדירות וזאת מהסיבה הפרויקט לא היה ריווחי ליזם. שכר הטרחה משתנה מפרויקט לפרויקט ומאוד תלוי במורכבות העסקה.
