פרויקט תמ"א 38 שרבים מבעלי הדירות חוששים ממנו מאוד, נולד והוצג לראשונה אי שם בשנת 2005 במטרה להוביל לפרויקטים של חיזוק מבנים בני 3 קומות ומעלה שנבנו לפני שנת 1980 ולכן חשוב מאוד להיעזר בשירותי עורך דין דיירים בתמא 38.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
הרעיון מאחורי התוכנית היה להגן על אותם בניינים ישנים מפני רעידות אדמה וטילים. בנוסף, עמד הרצון לתמרץ יזמים שיהיו מוכנים לקחת על עצמם את פרויקט חיזוק המבנים, ובתמורה לכך, יזכו לזכויות בנייה בפרויקטים שיצדיקו את הכדאיות הכלכלית של המהלך. בשנת 2010 כבר נולדה התוכנית תמ"א 38/2 ולפיה ניתן יהיה להרוס מבנה ובמקומו להקים מבנה חדש לחלוטין.
הבדלים בתוך פרויקט תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 מורכב משני פרויקטים – תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 ויש שקוראים להם תמ"א 38א' ותמ"א 38ב'.
בתמ"א 38/1 הדיירים לא מפונים מדירתם והבנייה נעשית במקביל למגורי הדיירים בניין. ללא ספק מדובר על חיים באתר בנייה ואין אנשים שמוכנים לחיות כך. לכן, כיום פרויקט תמ"א 38/1 פחות נפוץ. בתמ"א 38/1 מחזקים את הבניין מפני רעידות אדמה ומוסיפים ממ"ד לכל דירה (על הדרך בונים מעלית, מוסיפים מרפסות שמש, חניות והבניין עובר שיפוץ מלא).
בתמ"א 38/2 הבינו מקבלי ההחלטות שלא מספיק רק לחזק, להוסיף ולעבות את הבניין שזקוק להתחדשות ושיפוץ, אלא שאפשר ועדיף לבנות בניין חדש ומודרני ע"י הריסתו עד ליסוד את הבניין הבודד ובנייתו מחדש. סיבה נוספת, ישנם בניינים שלאחר ביקורת של מהנדס העיר ישנה סכנה לקריסה מיידית של אותם בניינים וחיזוק כמו בתמ"א 38/1 לא ממש יעזור, לכן, יש להרוס את הבניין ולהתחילו מחדש.
תפקיד עורך הדין לפני חתימת חוזה
פרויקט התחדשות עירונית כמו כל עסקת נדל"ן מחייבת חתימה על חוזה מול היזם, והיזם מבחינתו רואה בעיקר את התועלת הכלכלית שתצמח לו מהעסקה.
חתימה על חוזה ארוך מבלי שהבנתם על מה אתם חותמים ומבלי שהבנתם איזה הגנות נדרשות, חושפת את בעלי הדירות לסכנות רבות. רק עורך דין דיירים בתמא 38 בעל ניסיון המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יכול לגלות ולהאיר בנורות אזהרה אדומות מפני כל סכנה שיכולה להיות – ולכבות אותה. בנוסף, עורך דין התחדשות עירונית ידע לעבור איתכם על החוזה, להסביר לכם אודות כל סעיפי ונספחי החוזה ומעל לכל להכניס סעיפים שיכללו את מלוא ההגנות הדרושות.
אין זה משנה אם עושים בבניין שלכם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי – אתם צריכים עורך דין התחדשות עירונית שידע ללוות אתכם מתחילת התהליך ועד לסופה וכדאי שהפנייה אליו תעשה כבר בשלב שהיזם פונה אליכם לראשונה.
התנהלות מול הדיירים – תפקידו הראשון של עורך הדין הוא לאגד את כלל בעלי הדירות ולעזור בבחירת נציגות דיירים איתה תנוהל כל מערכת היחסים שבין עורך הדין לשאר בעלי הדירות והדיירים. מניסיוננו, עבודה מול בניין שלם אינה פשוטה ויש צורך ביכולת תמרון בין אין ספור דעות והצעות ייעול.
בחירת יזם – באמצעות מכרז יזמים, עורך הדין עוזר לכם בבחירת היזם שיהיה אחראי על בניית הפרויקט. במשרדנו הכנו סוג של מבחן יזמים עם 100 שאלות עליו נדרשים היזמים לענות ובהתאם לתשובות אנו ובעלי הדירות בוחרים את היזם לפרויקט וזאת לאחר משא ומתן. כמובן שאינכם מחויבים ליזם הראשון שפנה אליכם, ואפשר לפתוח את הפרויקט לתחרות. במשרדנו תקבלו הסבר מקיף לגביי ההצעות מהיזמים ומי בסך הכל הגיע כדי לפתות אתכם ולעשות סוג של "סיבוב" על גב בעלי הדירות.
בחירת מפקח בנייה – עורך הדין עוזר לכם לבחור את מפקח הבנייה. עורך הדין יביא לכם המלצות על לפחו 3 מפקחי בנייה ראויים עם היסטוריה בתחום ההתחדשות העירונית ואתם תבחרו.
בחירת שמאי – לרוב שמאי המקרקעין נבחר על ידי היזם אך חשוב שגם עורך דין דיירים מטעם בעלי הדירות ייתן את הטון וילווה את כל התהליך מול שמאי המקרקעין.
בחירת יועץ ביטוח – משרדנו עובד עם אחד ממשרדי יועצי הביטוח מהנחשבים והמנוסים ביותר בתחום התחדשות עירונית וידע טוב מאוד לתפור עבורכם את חליפת הביטוח שתגן עליכם לכל אורך חיי הפרויקט.
ערבויות ובטחונות – כחלק מהסיכון הרב בו נמצאים בעלי הדירות, עורך הדין צריך לוודא שכל הערבויות והביטחונות מופיעים בחוזה ושיש ליזם יכולת פירעון. ברוב הפרויקטים יש בנק מלווה ולכן הבנק בעצמו עורך ביקורת על היזם דבר שעוזר לנו בבחירת היזם. הערבויות משתנות מפרויקט לפרויקט, אבל לרוב מדובר על אותן ערבויות. ממליצים לכם לקרוא את המאמר השלם שלנו על סוגי ערבויות בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי).
לדוג':
ערבות חוק מכר – ערבות בשווי הדירה החדשה במידה והיזם פושט רגל או נכנס לפירוק ואינו יכול להמשיך את הפרויקט. במקרה כזה ככל ולא יימצא מי שימשיך את הפרויקט על ידי הבנק שהנפיק את הערבות, הדיירים המחזיקים בערבות זו יכולים לקבל את שווי הערבות בכסף.
ערבות שכירות – במידה והפרויקט מתעכב וצריך לשלם שכר דירה בבית הזמני. הערבות האוטונומית הינה עצמאית ובלתי תלויה בקיום הליך משפטי.
ערבות ביצוע – מטרתה להבטיח שעבודות הבנייה יבוצעו בהתאם לדרישות ההסכם ושסכומה זהה לגובה עלויות ביצוע הפרויקט והיא נדרשת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1.
ערבות מיסים – מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות התחדשות עירונית והיא נבחנת בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס.
ערבות בדק – מטרתה להבטיח את תיקון הליקויים והיא תקפה עד 12 חודשים ממועד סיום העבודות. ערבות בדק היא ערבות אוטונומית ובדומה לערבות הביצוע היא מוחזקת בידי ב”כ הדיירים עד לסיום 12 חודשים ממועד סיום העבודות.
קיימות גם ערבות חברת אם, ערבות רישום, ערבות היטל השבחה, ערבות להבטחת הוצאות משפטיות.
תפקיד עורך הדין לאחר חתימת חוזה
אפשר להגיד שלאחר החתימה על החוזה העבודה הקשה של עורך הדין מתחילה. על עורך הדין לבדוק שכל ההסכמות שעלו בהסכם מתקיים במציאות.
ביקורת על כל התהליך – החוזה נחתם בהצלחה על ידי בעלי הדירות ועכשיו נותר לוודא שכל האמור בחוזה אכן מתקיים בפועל.
ביטוחים – לאחר החתימה יש לבדוק שליזם יש את כל הביטוחים לצורך הבנייה.
ניקיון – החיים של בעלי הדירות ממשיכים גם לאחר שקבלני הבנייה מסיימים את יום העבודה ועל עורך הדין לבדוק שהבניין על כל סביבתו נקיים ומאפשרים להמשיך בשגרת החיים ככל הניתן.
ביקורת על רישום הדירה החדשה – לאחר השיפוץ או הבנייה מחדש, הדירה נחשבת חדשה ולכן צריך לבצע עבורה רישום מחדש בלשכת רישום מקרקעין.
שכר טרחה לעורך דין התחדשות עירונית
ברוב הפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפינוי בינוי היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של עורך דין התחדשות עירונית, כך שלא תצטרכו להוציא כסף מכיסכם. משרדנו ליווה פרויקטים בצפון ששם שכר הטרחה שולם על ידי בעלי הדירות וזאת מהסיבה הפרויקט לא היה ריווחי ליזם. שכר הטרחה משתנה מפרויקט לפרויקט ומאוד תלוי במורכבות העסקה.
