לרוב, מוכרים להם יש בית צמוד קרקע או דירה בקומה אחרונה שואלים האם יהיה עליהם לשלם מס שבח על זכויות בניה או האם יקבלו פטור מס שבח על זכויות בניה.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
במאמר זה נציג כמה דוגמאות לגביי מצבים בהם אין מס שבח על זכויות בניה ומצבים בהם יהיה מס שבח על זכויות בניה. ברוב המקרים, זכויות הבנייה אינן פטורות ממס שבח ללא קשר אם הדירה פטורה או לא ממס שבח.
הקדמה
כאשר מוכרים מגרש או דירה או בית פרטי אשר מכירתם מושפעים מזכויות בנייה, יש צורף להבחין בין מחיר הנכס הנמכר ללא זכויות בנייה לבין מחיר הנכס כולל זכויות הבנייה.
בעבור מחיר הנכס ללא זכויות הבנייה יוכל המוכר להנות מפטור ממס שבח בהתאם לסכומים המתעדכנים מידי שנה. נכון להיות במכירת דירת מגורים מזכה, תקרת הפטור הינה 5,008,000 ₪ ומעבר לסכום זה יהיה חיוב במס שבח בהתאם לחישוב ליניארי.
על מנת שכל זכויות הבנייה יהיו פטורות ממס שבח נדרשים כמה תנאים מצטברים:
- שווי הדירה ללא זכויות הבנייה נמוך מהסך של 2,428,100 ₪.
- שווי זכויות הבנייה יהיה נמוך ממכפלת שווי הדירה ללא זכויות הבנייה.
- כפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יפחת מהסך של 607,000 ₪ ולא יעבור את תקרת הפטור בסך 2,428,100 ₪.
סכומים אלו כמו יתר הסכומים הקשורים למיסוי מקרקעין ניתן למצוא בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2024 ושעתידה להתעדכן ביום 15/01/2025.
סעיפים רלוונטיים מחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 לצורך הבנה טובה יותר של הפטורים השונים.
סעיף 49 ב' לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין
כמה דגשים והמלצות:
- תקרת הפטור ממס שבח של מוכר דירת מגורים יחידה שהינה דירה מזכה על פי סעיף 49ב(2) או המוכר דירה שהתקבלה בירושה על פי סעיף 49ב(5) מוגבלת לסכום 5,008,000 ₪ ונכונה עד ליום 31/12/2024.
- ככל והדירה ללא חישוב זכויות הבנייה עוברת את תקרת הפטור, משרדנו ממליץ לבצע את חישוב מס השבח באמצעות איש מקצוע הבקיא בתחום מיסוי מקרקעין כגון שמאי מקרקעין או עו"ד מיסוי מקרקעין.
- ישנם מצבים בהם מכירת זכויות בנייה העומדות בתנאי סעיף סעיף 49ז (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין תהיינה פטורות.
- על פי הוראת ביצוע 6/98 מפברואר 1988, ככל ומדובר על זכויות בנייה ששיטחן של זכויות הבנייה אינו עולה על 10% משטח הדירה או ששוויין של זכויות הבנייה נמוך מ-100,000 ₪ (על פי הנמוך מבין שניהם), זכויות הבנייה תהיינה פטורות ממס.
להלן 3 דוגמאות לפטור מלא ממס שבח, פטור חלקי ומיסוי מלא על זכויות בנייה.
דוגמה 1 פטור ממס שבח על מלוא זכויות הבניה:
| שווי מכירת הדירה הכולל | 1,300,000 ₪ | |
| שווי מכירת הדירה ללא זכויות בניה | 1,150,000 ₪ | בהתאם לסעיף 49ב(2) או סעיף 49ב(5), יינתן פטור מלא מכוון שהסכום נמוך מתקרת הפטור שעומדת על סך של 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/2024. |
| שווי זכויות הבניה | 150,000 ₪ | נמוך מכפל שווי הדירה ללא הזכויות |
| שווי הדירה במכפלה ללא זכויות הבניה | 2,300,000 ₪ | נמוך מתקרת הפטור של זכויות בנייה על פי סעיף 49ז (2,428,100 ₪ עד ליום 15/01/2025). |
דוגמה 2 פטור חלקי ממס שבח על זכויות הבניה:
| שווי מכירת הדירה הכולל | 2,700,000 ₪ | |
| שווי מכירת הדירה ללא זכויות בניה | 2,000,000 ₪ | בהתאם לסעיף 49ב(2) או סעיף 49ב(5), יינתן פטור מלא מכוון שהסכום נמוך מתקרת הפטור שעומדת על סך של 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/2024. |
| שווי זכויות הבניה | 700,000 ₪ | נמוך מכפל שווי הדירה ללא הזכויות |
| שווי הדירה במכפלה ללא זכויות הבניה | 4,000,000 ₪ | גבוה מתקרת הפטור של זכויות בנייה על פי סעיף 49ז (2,428,100 ₪ עד ליום 15/01/2025). |
חישוב זכויות הבנייה יהיה כך:
- שווי הדירה ללא זכויות הבנייה הוא בסך של 2,000,000 ₪.
- שווי זכויות הבנייה הן 700,000 ₪.
- מתקרת הפטור בסך 2,428,100 ₪ נפחית את שווי הדירה ללא זכויות הבנייה (2,000,000 ₪) כך שנקבל 428,100 שהם פטורים ממס.
- משווי זכויות הבנייה בסך 700,000 ₪ נפחית 428,100 ₪ כך שנקבל 371,900 ₪ שיהיו חייבים במס ומסכום זה נחשב כמה מס שבח יש לשלם.
דוגמה 3 למצב בו כל זכויות הבניה חייבות במס:
| שווי מכירת הדירה הכולל | 4,150,000 ₪ | |
| שווי מכירת הדירה ללא זכויות הבניה | 3,150,000 ₪ | בהתאם לסעיף 49ב(2) או סעיף 49ב(5), יינתן פטור מלא מכוון שהסכום נמוך מתקרת הפטור שעומדת על סך של 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/2024. |
| שווי זכויות הבניה | 1,000,000 ₪ | נמוך מכפל שווי הדירה ללא הזכויות |
| שווי הדירה במכפלה ללא זכויות הבניה | 4,000,000 ₪ | גבוה מתקרת הפטור של זכויות בנייה על פי סעיף 49ז (2,428,100 ₪ עד ליום 15/01/2025). |
מכוון ששווי הדירה ללא זכויות הבניה עומד על סך של 3,150,000 ₪ והוא גבוה מתקרת הפטור 2,354,900 ₪, אין צורך לעשות חישוב לעניין בדיקת פטור ומלוא זכויות הבנייה תהיינה חייבות במס שבח.
מי אחראי על דיווח זכויות הבנייה למיסוי מקרקעין?
עו"ד המלווה מוכר והבקיא במכירת נכס להם אמורות להיות זכויות בניה (דירות גן, בתים פרטיים, דירות בקומה אחרונה וכו'), ידע לומר ללקוחותיו האם יש זכויות בנייה לנכס וידווח למיסוי מקרקעין אודות גובה החוב לתשלום.
מי אחראי לבדוק מהו שווי זכויות הבניה?
במקרה כזה משרד עורך דין ליאור מזרחי תמיד מדגיש בפני לקוחותיו עוד לפני שלב החתימה על הסכם שכ"ט להתייעץ עם שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס ללא זכויות הבנייה ואת שווי זכויות הבנייה בנפרד.
לסיכום:
נושא מס שבח על זכויות בנייה הינו נושא מורכב מאוד וכדי להימנע מטעויות חשוב ביותר להתייעץ עם שמאי מקרקעין לצורך קבלת אומדן חבות המס לצורך הכנה מוקדמת לפני מכירת הנכס.
כמו כן, רשות המיסים מעדכנת את סכומי המס מידי שנה בכל תחילת שנה וחשוב מאוד להיות ערים לסכומים הרלוונטיים כמו גם בתיקוני החקיקה הקשורים לחוק מיסי מקרקעין, ולכן יש להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום מיסוי מקרקעין טרם כניסה לשלב המכירה.
להתייעצות בנושא מס שבח על זכויות בנייה עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.
