מגיע הרגע בו היורש או היורשים מעוניינים להוציא לפועל את מכירת דירה שהתקבלה בירושה. לרוב, מכירת דירה שהתקבלה בירושה מאפשרת ליורשים הרבה אוויר מבחינה פיננסית אך ייתכן והיורשים יצטרכו לשלם מס שבח.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
תפקידו של עורך דין ירושה המייצג יורשים בהליך מכירה הוא בדיקת המס ובמידה ויש מס שבח, בחינה כיצד ניתן להקטין את המס ככל הניתן.
לדוג': ישנם הרבה מורישים שעוד בחייהם מעבירים ליורשים דירות בהעברה ללא תמורה. כך הם משאירים לעצמם דירה אחת בלבד, כדי שבבוא העת, מס השבח של היורשים יופחת באופן משמעותי.
הוצאת צו ירושה ורישום היורשים
לאחר פטירת המוריש ובטרם התחלת ההליך למכירת דירה שהתקבלה בירושה, על היורשים להוציא צו קיום צוואה או צו ירושה ולאחריו ניתן לרשום את הנכס ולהמשיך להליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
במידה ויש צוואה הרכוש יחולק בהתאם לרצון המצווה. ככל ואין צוואה, על היורשים להוציא צו ירושה. על היורשים (באמצעות עורך דין למכירה או הגשה עצמית) להגיש בקשה למתן צו ירושה ולבקש צו קיום צוואה או צו ירושה. בהתאם לחוק הירושה, חלוקת הרכוש תהיה כך שבן/בת הזוג שבחיים יקבלו 50% וצאצאיו יקבלו 50%. הוצאת צו ירושה אורכת 3-5 חודשים.
ככל ויש הסכמה למכירת הדירה בין כל היורשים ההליך יהיה מהיר מאוד. ככל ויהיה סכסוך או חילוקי דעות בין היורשים, ההליך הופך מיד להרבה יותר מורכב וארוך, ויגרור קרוב לוודאי תביעה לפירוק שיתוף שעליה כתבנו מאמר שלם עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין. מספיק שיורש אחד יתנגד למכירת הדירה כדי שהדבר יאפשר פתח להגשת תביעה לפירוק שיתוף.
רישום בטאבו והסכם חלוקת עיזבון (חלוקה בין יורשים)
כיום בשנת 2023, נפתחה האפשרות בה עורך דין למכירה המגיש בקשה לצו ירושה יכול באותו מעמד לשלם אגרה ולבקש לרשום את הדירה שהתקבלה בירושה על שמות היורשים.
ישנם מצבים בהם מעבר לדירה ישנם כספים של המוריש אותן יש לחלק. במצב כזה עוד לפני הליך הרישום בטאבו, כל היורשים חותמים על הסכם בין יורשים (הסכם חלוקת עיזבון), ובעצם מחלקים את העיזבון על פי החלטתם בלבד.
דוגמאות שהיו במשרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי.
- 6 אחים ירשו 3 דירות. במקום שכל אח יהיה בעלים של 1/6 בכל דירה, הגשנו הסכם בין יורשים בו ביקשנו שכל שני אחים יהיו בעליה של דירה אחת וכך כל אח היה בעלים של חצי דירה.
- שני אחים ירשו דירה בשווי 2 מיליון ₪ ועוד 1 מיליון ₪ במזומן. אח 1 אחד קיבל את הכסף וויתר על חלקו בדירה לאח 2, ואח 2 שקיבל את הבעלות על הדירה הוסיף תשלומי איזון בסך חצי מיליון ₪ לאח 1. חשוב מאוד לדעת שכספים שמקורם אינו מכספיו של המוריש יחויבו במס.
- שני אחים ירשו 2 דירות בעלות שווי שונה. כל אח נרשם על דירה אחת, והאח שקיבל את הדירה היקרה יותר, שילם תשלומי איזון לאח שקיבל את הדירה הזולה יותר.
הערך המוסף בתשלומי איזון הוא בכך שבמידה וליורש שקיבל את הכספים יש דירה, הוא בעצם לא "כבל" את עצמו במכירה עתידית של הדירה.
כיצד מבוצע החישוב אם אין פטור ממס שבח?
במידה ואין פטור ממס שבח, השאלה לצורך חישוב מס השבח היא מתי המוריש נפטר.
- אם המוריש נפטר לפני 1.4.1981 – אז יום רכישת הדירה לצורך חישוב מס השבח (מבחינת היורש) הוא יום פטירת המוריש.
- אם המוריש נפטר אחרי 1.4.1981 – אז יום רכישת הדירה לצורך חישוב מס השבח (מבחינת היורש) הוא יום רכישת הדירה ע"י המוריש (חוזרים אחורה בזמן).
מתי נקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
כפי שכתבנו במאמר השלם על מס שבח, כשמוכרים דירה שהתקבלה בירושה בדרך כלל צריך לשלם מס שבח בגובה 25% מהרווח שעשיתם ממכירת דירה. אבל כדי שמכירת דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה מתשלום מס שבח, על המוכרים דירה שהתקבלה בירושה לעמוד בכמה תנאים מצטברים בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין:
- מדובר על דירת מגורים מזכה.
- דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(א) 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
(ב) ארבע השנים שקדמו למכירתה.
- המוריש היה הבעלים של הדירה למשך 18 חודשים לפחות לפני מותו.
- היורשים הינם צאצאיו או בן הזוג של המוריש ואף בן זוג של צאצא.
- בבעלות המוריש הייתה רק דירת מגורים אחת בלבד שבנייתה הושלמה לחלוטין (אם הרוכשים החליטו למכור את הדירה באמצע פרויקט תמ"א 38/2 או פרויקט פינוי בינוי לא יהיה פטור– התייחסות על כך בהמשך). בתמ"א 38/1 יהיה פטור כרגיל גם אם יחליטו למכור באמצע הפרויקט.
- אילו היה המוריש בחיים ומוכר את דירתו, היה מקבל פטור כבעלים של דירה אחת בלבד (ככל ולמוריש יש חלק קטן בדירה נוספת, ליורשים לא יהיה פטור).
דגשים נוספים וחשובים לקבלת פטור
- במידה והמוריש התגורר בחו"ל במועד פטירתו, תידרש הוכחה לכך שלא הייתה בבעלותו דירת מגורים אחרת במקום מגוריו בחו"ל.
- הדירה עד שווי של 5,008,000 ש”ח (נכון לשנת 2024). במידה והדירה שווה מעל לסכום, תידרשו לשלם 25% מס רק על ההפרש.
אז לאחר שהוצאנו צו ירושה, רשמנו את הנכס בטאבו ועמדנו בתנאים למכירת הדירה כדירה שהתקבלה בירושה, ניתן למכור את הדירה שהתקבלה בירושה בכפוף לעמידה בתנאים ואנו ממליצים שתעשו זאת על ידי עורך דין לירושה.
האם ניתן לקבל פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה שנמצאת באמצע פרויקט תמ"א 38/2 או בפרויקט פינוי בינוי?
ככל והמוריש חתם על עסק הפינוי בינוי או תמ"א 38/2 לא יהיה חיוב במס. ככל והיורשים יזמו את העסקה, אז מכוון שהדירה נהרסת ונבנית מחדש, הזכות שבידי היורשים אינה מהווה את אותה הזכות שהיתה למוריש, אלא, מהווה זכות אחרת. בהתאם למדיניות רשות המיסים, במצב כזה, לא ניתן יהיה להשתמש בפטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין לדירה שהתקבלה בירושה. שימו לב שלגביי פרויקט 38/2 אין עדיין החלטה חד משמעית לגביי הפטור ויש לבדוק היטב את הנושא לגביי חשיפת המס.
מס רכישה על דירה שנייה כשהדירה הראשונה היא דירה שהתקבלה בירושה
עד לשווי של 1,978,745 ₪ יש פטור ממס רכישה והדברים נכונים לשנת 2024. מעבר לשווי זה קיימות מדרגות מס רכישה מופחתות עבור רכישת דירה יחידה. אך מה קורה במצב בו מעוניינים לרכוש דירה כאשר באותו הזמן כבר יש לנו חלק מדירה שקיבלנו בירושה. במצב כזה ניתן להנות מפטור ממס רכישה על הדירה השנייה ובלבד שהבעלות בדירת הירושה אינה עולה על 50%.
חפשו אותנו בפייסבוק וגם בטיקטוק
לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין מכירת דירה שהתקבלה בירושה צרו קשר עם משרדנו.
