מכירת דירה יד שנייה או רכישת דירה יד שנייה נחשבת בעיני רבים כאחת העסקאות היקרות ביותר שכולנו עושים. לפיכך, כשמדובר על מכירת דירה יד שנייה ברוב המקרים תהיו הרבה לפני רכישת דירה חלופית או תוך כדי תהליך רכישת הדירה החלופית ולזמן יש חשיבות מכרעת בהליך המכירה.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
ישנם מספר דגשים חשובים מאוד שאם נשים עליהם דגש, נהפוך את חוויית מכירת הדירה להרבה יותר מהנה ובעיקר הרבה יותר בטוחה.
משרד עורך דין ליאור מזרחי מתמחה בליווי מוכרים ולצורך קריאה מהנה והבנת השלבים השונים, חילקנו עבורכם את תהליך מכירת הדירה למספר שלבים החל משלב ההחלטה למכור דירה דרך קבלת ליווי מעורך דין נדל"ן ועד לשלב השלמת העסקה ורישום הזכויות.
בחירת עורך דין מכירת דירה יד שנייה
כפי שציינו גם במאמר עורך דין לרכישת דירה מקבלן או עורך דין לרכישת דירה יד 2, אחד הדברים החשובים ביותר לאחר שהחלטתם על מכירת דירה יד שנייה הוא לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות מכר של דירות. מדובר בתחום שמשתנה כל הזמן, החקיקה שמשתנה כמו חוק המכר שהשתנה לקראת סוף שנת 2022 והביא איתו בשורה משמחת לרוכשי הדירות מקבלן, הפסיקה שמתחדשת לעיתים קרובות, ועורך דין שלא ידע להכיר את השינויים הדחופים ולא ידע ליישר קו עם השינויים עלול לפגוע בעיקר בכם בסופו של דבר. יש כל כך הרבה דברים וכל כך הרבה פרטים שחובה לקחת בחשבון כשמוכרים דירה שעליכם לסמוך על עו"ד שידע לשים לב לכל תרחיש אפשרי.
מכאן אנו עוברים לניסיון של עורך הדין בתחום הנדל"ן ובעיקר לאחד כזה שיש לו וותק בעסקאות למכירת דירה. חשוב שתוודאו שלאותו עורך דין מכירת דירה יד שנייה יש את הוותק ואת הניסיון המוכח בייצוג בעסקאות דומות לעסקה שלכם. שאלו את עו"ד למכירת דירה את כל השאלות. שאלו למשל היכן ליווה עסקה דומה. בקשו לדבר עם לקוחות ששכרו את שירותיו. בקשו לקבל תעודות המעידות שעבר התמחות בתחום הנדל"ן וכו'.
שאלו את עורך הדין איזה בדיקות מקדימות הוא מבצע עבור הנכס שלכם. במידה ואתם מוכרים את הדירה עם ציוד או אם יש שוכר בדירה, בררו איך הדבר נכנס להסכם המכר. הציגו בפני עורך הדין למכירת דירה את יכולותיכם הכלכליות ואיך תרצו שיהיו תנאי התשלום מבחינתכם.
בין אם כבר שכרתם את אותו עורך דין מכירת דירה יד שנייה בעבר ואם אם לאו, מומלץ שתיפגשו עם עורך הדין פנים מול פנים בה תכירו את עורך הדין טוב יותר ותתרשמו מיכולותיו של עורך הדין. באותה הפגישה דאגו שכל המסמכים יהיו איתכם כדי שעורך הדין יוכל לתת לכם הערכת מחיר/הצעת מחיר לייצוג.
בררו האם עורך הדין עובד במשותף עם שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס, כך שאומנם עורך הדין למכירת הדירה מנוסה בעסקאות אך אינו מוסמך לבצע הערכת שווי לנכס, ולצורך כך עליכם לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך. משרדנו עובד עם מספר שמאי מקרקעין מעולים שיסייעו לכם בבחירת שמאי מקרקעין לצורך תמחור הנכס. לא תמיד ברור האם עורך דין למכירת דירה יכול לעזור גם בתמחור הדירה והאם נושא זה נמצא באחריותו. אז אמנם לעורך דין מקרקעין יש ניסיון בתחום הנדל"ן והיכרות עם השוק ומחירי הדירות, אבל תמחור הדירה הוא באחריות מוכרי הדירה ולא תוכלו להעביר את האחריות הזו לעורך הדין ששכרתם. אם אתם מחפשים מישהו שיגיד לכם באמת כמה עולה הדירה – עליכם לפנות לשמאי מקרקעין בלבד. עורך הדין שלכם כן יוכל לייעץ לכם ולהביע את דעתו האם המחיר שקבעתם מתאים למחיר השוק, והוא גם יכול לסייע ולבצע בדיקות מסוימות שיוכלו לעזור לכם לתמחר את הדירה כראוי.
בדיקות שמבצע עורך דין מכירת דירה יד שנייה
ישנן מספר בדיקות מקדימות טרם החתימה על הסכם למכירת הדירה שברוב המקרים יגרמו לכם המוכרים להיכנס לתהליך בראש שקט. לצד הבדיקות אותן אתם תעשו לפני הפנייה לעורך דין מקרקעין, ישנן בדיקות ומדובר בבדיקות משמעותיות ביותר שאסור לוותר עליהן שהן חלק מהבדיקות אותן מבצע עבורכם עורך דין נדל"ן לדוג': מיסוי, זהות הקונים, צינון וכו'.
בדיקת מיסוי
אחד הדברים החשובים ביותר בייצוג מוכרים הוא בדיקות המס שיש לעשות למוכרים. האם על המוכרים לשלם מס שבח ואם כן כמה? האם ניתן לצמצם את מס השבח על ידי בקשת פטור? בדיקות המיסוי ישפיעו על הליך המכירה מול הרשויות ויקבעו האם עליכם לשלם מס או לא. על עורך הדין המייצג אתכם המוכרים לבדוק האם יש דירות נוספות שבבעלותכם, האם ביצעתם מכירת דירה לאחרונה וכו'.
בדיקת תקופת צינון
על עורך דין המייצג בעסקת מכר לבדוק האם מכרתם בתקופה האחרונה דירה נוספת מהסיבה שאם מכרתם ייתכן ולא תהיו זכאים לפטור ממס שבח.
בדיקת משכנתא
במידה ואתם זקוקים למשכנתא לדירה חלופית או לבצע גרירת משכנתא, עורך דין מכירת דירה יד שנייה ילווה אתכם בכל הליך לקיחת המשכנתא והחתימה על מסמכי המשכנתא. עורך דין יבדוק האם קיימת משכנתא על הדירה שברצונכם למכור, ובמידה שיש יבדוק מה ברצונכם לעשות עם המשכנתא, האם לגרור אותה לדירה אחרת או לסלק אותה על ידי תשלום מלוא המשכנתא מהון עצמי. חשוב ששני הצדדים ידעו בדיוק מה הם מתכוונים לעשות עם המשכנתא שלהם כדי שלא יהיו עיכובים והדבר יביא לביטול העסקה.
חתימת החוזה וסיום הרישום
לאחר שעורך הדין ששכרנו ביצע את כל הבדיקות הדרושות, הגענו לשלב המשא ומתן מול הקונים. תפקידו החשוב ביותר של עורך הדין למכירת דירה שמייצג אתכם הוא להילחם עבורכם ועבור התנאים הטובים ביותר שאתם מוכרי הדירה תקבלו בהסכם. למשל אופן פריסת התשלומים, מועד פינוי הדירה, מה קורה אם יש הפרה וכו'.
למה חשוב לקחת עורך דין מכירת דירה יד שנייה
חשוב ביותר שעורך דין מכירת דירה יד שנייה הבקיא בדיני מקרקעין יבצע את כל הבדיקות המשפטיות, ילווה אתכם בכל שלב החתימה על ההסכם ויוודא שאתם חותמים בהתאם להסכמות הצדדים. לאחר שלב החתימה, עורך דין נדל"ן יבצע דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין, יגיש את כל המסכמים הרלוונטיים לטובת רישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (אישורי מס שבח ומס רכישה, שטרות מכר, אישור עירייה, שטרות משכנתא, בקשה לביצוע פעולות במקרקעין, יפוי כוח בלתי חוזר וכו').
במידה ואתם זקוקים למשכנתא לדירה חלופית או לבצע גרירת משכנתא, עורך דין נדל"ן ילווה אתכם בכל הליך לקיחת המשכנתא והחתימה על מסמכי המשכנתא. עם סיום ההליך, עורך דין נדל"ן יוודא את רישום הדירה על שם הקונים מול לשכת רישום מקרקעין (טאבו) או מנהל מקרקעי ישראל ויאחל לכם בהצלחה.
