בין אם מדובר על עסקת מכר או עסקת קנייה של נכס, לעיתים יש לשלם מיסוי מקרקעין. קיימים שלושה סוגי מס אפשריים: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
על מי חלה חובת התשלום?
בדרך כלל, אלא אם נקבע אחרת בין הצדדים, החיוב במס רכישה חל על הקונה – רוכש הדירה, והחיוב במס שבח והיטל השבחה חל על המוכר.
במקרים בהם סוכם בין הצדדים בהסכם המכר שמס השבח ו/או היטל ההשבחה יחולו על הקונה הרי שמבחינת רשויות המס מדובר בתמורה נוספת המשולמת על ידי הקונה ומשכך הדבר עשוי להגדיל את החבות במס השבח וכן להגדיל את החיוב במס הרכישה החל על קונה הדירה.
חיוב במס שבח חל רק במקרים בהם מכירת הדירה אינה פטורה מתשלום מס שבח בהתאם להוראות הפטור השונות שבחוק.
חיוב בהיטל השבחה חל רק במקרים בהם במועד שבין רכישת הדירה למכירת הדירה נכנסה לתקוף תכנית בניין עיר המשביחה את הנכס.
מהו מס רכישה?
מס רכישה חל על רכישת זכויות במקרקעין לדוג' דירות מגורים, בתים פרטיים, קרקעות, נכס מסחרי, קרקע חקלאית. למאמר המלא על מס רכישה.
מס הרכישה שמשולם על ידי הקונה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה והמס מתווסף למחיר הדירה. מס הרכישה מחושב בהתאם לשווי העסקה ושיעור המס מתעדכן אחת לשנה (בכל 15 לינואר) בהתאם למדרגות המס, מצורף קישור לחישוב מחיר הדירה – סימולטור מיסוי מקרקעין.
קיימים מספר פרמטרים לפיהם מחושב מחיר הדירה:
האם מדובר על דירת מגורים יחידה?
האם קיימות דירות נוספות מעבר לדירה יחידה?
האם מדובר על זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכו')?
האם מדובר על שותפות בדירה על עוד 2 שותפים או יותר.
ישנם פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה לאוכלוסיות מסוימות, לדוג': נכה, עולה, ניצול שואה וכו'.
מהו מס שבח?
מס שבח משולם למדינה וחל על מוכר הדירה, והוא מחושב על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות, כגון שיפוץ, שכר טרחת עורך-דין, עמלת תיווך, מס רכישה, אגרות ומיסוי וכו'.
מס שבח חל על מי שבבעלותו דירה נוספת או יותר מ-1/3 דירה נוספת. כמו כן, מס שבח חל במידה ומכרתם את דירתכם החדשה מקבלן בטרם עברו 18 חודשים מרגע קבלת מפתח.
מס שבח מקרקעין מחושב בדרך כלל בעת מכירת דירה ועומד כיום על 25% מתוך השבח, (מתוך הרווח) לאחר הפחתת הפטורים וההוצאות המותרים על פי החוק. המס מחושב רק על הרווח שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה. רוכשים שרכשו את דירתם לפני 2014, ייתכן ותשלמו פחות מס שבח. למאמר המלא על מס שבח.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית על ידי בעל המקרקעין או מחוכר לדורות במידה והוועדה המקומית אישרה תוכנית בנייה שהביאה לעליית שווי המקרקעין. היטל השבחה משולם על ידי הבעלים או חוכר לדורות ובהתאם להסדר החוזי שבין המוכר לקונה.
המקרים בהם יש לשלם היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים: אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. לדוג': אישור לבניית ממ"ד, אישור לבניית מרפסת שמש, אישור לבניית מחסן וכו'. למאמר המלא על היטל השבחה.
תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין
עורך דין מיסוי מקרקעין מטפל בכל הקשור לדיווח על העסקה לרשות המיסים ועריכת שומת מס עצמית לרוכש או למוכר. עורך הדין בודק את כלל הפרמטרים הקשורים לעסקה לרבות עסקאות קודמות שעשיתם או עסקאות הקשורות לירושה או מתנה או כל פרמטר שיכול להשפיע על תשלום מס. עורך הדין ליאור מזרחי יבצע איתור משרדי מיסוי מקרקעין הרלוונטית לעסקה בהתאם למיקומו של הנכס הנמכר.
עורך דין שאינו בקיא במיסוי מקרקעין עלול לגרום לכך שתשלמו מס הגבוה פי כמה מהמס אותו הייתם אמורים לשלם מלכתחילה. אומנם ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה, אך למה להכניס ראש בריא למיטה חולה???
במשרדנו עובדים יד ביד עם שמאי מקרקעין לצורך קבלת דיווח מלא אודות הדירה הנמכרת לרבות בדיקה האם יש היטלי השבחה ומס שבח או מס רכישה במקרה שמדובר על רוכש.
להתייעצות בנושא מיסוי מקרקעין עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.
