ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית נעשה על ידי עורך דין מקרקעין מומלץ בעל ניסיון בתחום של ייצוג דיירים בפרויקט פינוי בינוי או ייצוג דיירים בפרויקט תמ“א 38.
לתכניות ההתחדשות העירונית ישנו פוטנציאל, והן מאפשרות לציבור לשדרג את הדירות שבבעלותו. התכניות מספקות תמריצים שונים, ויש בהם תועלת רבה. אך מנגד ישנם גם קשיים ואף סיכונים של ממש. לכן חשוב מאוד לעשות הכל בליווי של עורך דין התחדשות עירונית.
תכניות להתחדשות עירונית מאפשרות מענה לבעיות רבות, הן ברמה האישית, המוניציפלית והלאומית. בעזרתם פרויקטים אלו ניתן לטפל באזורים עירוניים מוזנחים, לשפר אותם ולשדרג את התשתיות הקיימות. ואלו הם פתרונות המיטיבים גם עם הדיירים. כך ניתן לאפשר לדיירים לשפר את תנאי מגוריהם, וכמובן את ערך הדירות.
התחדשות עירונית מאפשרת גם לתת מענה מסוים לבעיית המחסור בשטחים פנויים לבנייה בערים. בעזרת תכניות להתחדשות עירונית ניתן להוסיף לעיר יחידות דיור על השטח הקיים.
ייצוג דיירים בפרויקט פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים הקיימים במסגרת התכניות להתחדשות עירונית. ההבדל המהותי בין פרויקט פינוי בינוי לבין תמ“א 38 הוא שבמסגרת פרויקט זה המתחם נהרס ובמקומו מוקם מתחם חדש. זאת בשונה מתמ“א 38, בו המבנה הקיים בדרך כלל נשאר על כנו, אך עובר שדרוג וחיזוק.
לפרויקט פינוי בינוי יש את אותם היתרונות כמו כל פרויקט התחדשות עירונית. אך ניתן להגיד כי הוא מאפשר ניצול טוב יותר של הקרקע מאשר תמ“א 38. מכיוון שהמבנים הקיימים נהרסים, כך ישנו יותר חופש תכנוני המאפשר להקים מבנים ושכונות מגורים בסטנדרטים גבוהים, ותוך כדי פיתוח תשתיות ושטחים ציבוריים.
פרויקט פינוי בינוי יכול להתבצע בשני מסלולים:המסלול הראשון הוא מסלול ביוזמת המדינה, והמסלול השני הוא ביוזמה פרטית.
כאשר המדינה יוזמת היא מכריזה על האזור שבחרה כמתחם פינוי בינוי. לאחר מכן על הרשות המקומית לתכנן ולקדם את הפרויקט. הרשות המקומית מכינה תכנית לאזור שלם, הכולל גם שטחים ציבוריים. וכאשר התכנית מאושרת, השלב האחרון הוא באחריות הדיירים העובדים מול היזם לצורך קידום הפרויקט.
האפשרות השנייה היא המסלול הפרטי אותו מובילים בעלי הדירות בשיתוף עם יזמים. לאחר שהתארגנו יחדיו הם פונים למשרד השיכון ומבקשים שהמקום יוכרז כמתחום לפינוי בינוי. ההכרזה על מתחם פינוי בינוי כוללת הטבות מיסוי, כך שישנו תמריץ עבור היזם להכין את התכניות ולקדם אותן.
בכל אחד מן המסלולים ישנו צורך בעורך דין לצורך ייצוג דיירים בפרויקט פינוי בינוי. עו“ד מקרקעין יכול לסייע גם בשלב ההתארגנות, וגם לצורך שמירה על האינטרסים בעבודה מול הקבלנים.
כמה נקודות חשובות:
- בפרויקט פינוי בינוי עליכם להתפנות מהבית, כלומר אתם צריכים דירה חלופית או מימון לדירה חלופית על חשבונו של הקבלן. זוהי בדיוק אחת מן הנקודות החשובות בהן אתם צריכים עו“ד ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית. הוא יסייע לנהל את המשא ומתן מול הקבלן ולהבטיח את הפתרון עבורכם.
- לצורך התנעת הפרויקט נדרש רוב יחסי של 66% מבעלי הדירות. אך לצורך ביצוע הפרויקט יש צורך ב 100% הסכמה. גם התמודדות עם דיירים סרבנים היא נושא בפני עצמו. ניתן לתבוע דיירים סרבנים על הנזק שנגרם לכם. במקרה כזה כדי לפנות לייעוץ עם עו“ד פינוי בינוי.
- עסקת פינוי בינוי נחשבת לעסקת מכירה. אך כל המיסוי (מס רכישה ומס שבח) חלים על היזם.
- ישנן הטבות שונות שכדאי להכיר כמו הנחה בארנונה לחמש שנים, והטבות מיוחדות לאזרחים ותיקים ובעלי מוגבלויות.
ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38
נהוג לחשוב כי בפרויקט תמ“א 38 אין הריסה של המבנה הקיים, אך ליתר דיוק גם במסגרת תמ“א 38 ישנו מסלול של הריסה ובנייה מחדש, לצד המסלול המוכר של חיזוק ועיבוי המבנה.
חיזוק ועיבוי המבנה – זוהי תכנית תמ“א 38/1. במסגרת תכנית זו הקבלן יבצע חיזוק של המבנה והרחבת הדירות הקיימות. התמריץ של הקבלן הוא תוספת קומות עם דירות חדשות שיהיו בבעלותו. לצורך תכנית זו יש צורך ברוב של 66% מבעלי הדירות, בהינתן רוב ניתן לחייב גם את המתנגדים.
הריסה ובנייה מחדש – זוהי תכנית תמ“א 38/2. היא דומה באופיה לתכנית פינוי בינוי, הרי גם כאן מתבצעת הריסה של הנכס ובנייה של מבנה חדש ומשופר. אך ישנם הבדלים פרוצדורליים המאפשרים לוועדת הבנייה המקומית לאשר את הפרויקט. דבר החוסך בזמן. יתרון נוסף הוא שניתן להוציא אל הפועל את הפרויקט עם תמיכה של 80% מהדיירים, בניגוד לפינוי בינוי המחייב 100%.
כבר בשלבים הראשונים יש צורך בעורך דין ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית. ברגע שתפנו אל קבלנים הם מייד ינסו להחתים אתכם על הסכם נון-שופ, הכובל אתכם אליהם ומונע מכם לנהל משא ומתן עם אחרים. שיהיה ברור שהסכם שכזה מחליש את כוח המשא ומתן שלכם. מסיבה זו ההמלצה שלנו היא עו“ד ייצוג דיירים בפרויקט תמ“א 38 כבר בעת בחירת הקבלן.
ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית
ייצוג דיירים בפרויקט פינוי בינוי, כמו גם ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38, הוא דבר הכרחי. חשוב לפנות אל עו“ד מקרקעין המסייע לכם בקידום הפרויקט וההתנהלות מול היזמים והרשויות. אתם עשויים להתמודד עם קשיים רבים, ביניהם גם דיירים סרבנים, ועזרה משפטית היא הכרחית.
עו“ד לענייני מקרקעין יסייע לכם לחתום על חוזה מול הקבלן המבטיח את האינטרסים שלכם. אתם רוצים לקבל את התמורה המרבית, וגם להיות בטוחים ומוגנים מפני תרחישים שונים. עורך הדין יוודא שהכול תקין וידאג לדרוש ערבויות בנקאיות לפרויקט.
עורך דין לנדל"ן ליאור מזרחי ביוטיוב
