העברת דירה במתנה
העברה ללא תמורה או בשמה הנוסף – העברת דירה במתנה היא עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין הכוללת בתוכה מסמכים שיש למלא, דיווח לרשויות המס כבכל עסקת נדל"ן וסיומה ברישום הנכס על מקבל המתנה.
- תשלום – אין העברת כספים בין צד אחד לצד השני.
- תקופת צינון – ככלל לא ניתן למכור מיד את הדירה שהתקבלה במתנה, ויש צורך לגור בדירה שקיבלתם בהתאם לתקופות האמורות בסעיף 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין. על מנת למנוע העלמות מס, נקבעו בחוק תקופות צינון.
אם הדירה שימשה דרך קבע למגורים, יש צורך להמתין כ-3 שנים עם המכירה.
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה, יש להמתין 4 שנים עם המכירה.
אם המוכר קיבל את הדירה כקטין, תחל להיספר תקופת הצינון מיום שמלאו לקטין 18 שנים. - מס מופחת – ככל ומדובר על העברה לקרוב משפחה, נותן המתנה יקבל פטור מלא ממס שבח, ומקבל המתנה ישלם 1/3 מס רכישה. במידה וההעברה אינה לקרוב משפחה, ישולמו מיסים רגילים כבכל עסקת מכר רגילה.
בהתאם לתקנה 21 לתקנות מס רכישה, בהעברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה הדירה יחול פטור מלא ממס רכישה.
בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה, בהעברה ללא תמורה בין בני זוג שאינם מתגוררים יחד באותה הדירה לא יהיה פטור מלא, ויהיה 1/3 מס רכישה.
בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהעברה ללא תמורה בין בני זוג אין מס שבח.
בהעברה בין בני זוג במהלך גירושין, לא קשר אם בתמורה או ללא תמורה, אין חיוב במס רכישה ובמס שבח. על מנת לקבל את הפטור יש להציג הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין מבית משפט.
לגבי ידועים בציבור – בהתאם לפס"ד ע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעין נ' עליזה לבנון, נז(5) 309 (2003), אותם התנאים שחלים לגביי מס שבח ומס רכישה על בני זוג נשואים חלים גם על בני זוג במעמד ידועים בציבור.
בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהעברת דירה במתנה בין אחים אין מס שבח ובתנאי שאת הדירה שקיבלו מההורה או מהורי ההורה בלא תמורה או בירושה.
בפס"ד יעקובוביץ (ו"ע 7999-08-16 יעקובוביץ נ' רשות המיסים), נקבע כי את הוראת החוק יש לפרש באופן דווקני. מקבל מתנה יחשב כ"קרוב" רק אם הוא מצוי באחת ממדרגות הקרבה המנויות בסעיף 1 לתקנות מס רכישה. הבעל והאישה טענו שהם מהווים תא משפחתי אחד ויש לראות בהם כישות זהה לצורך הגדרת קרוב שבסעיף 1 לתקנות מס רכישה. בית המשפט כאמור דחה את טענת הזוג וחייב את האישה במלוא מס הרכישה.
בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשל"ה-1974, מס הרכישה בהעברה ללא תמורה הינו 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
בהתאם לסעיף 1 לתקנות מס רכישה "קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן–זוגו של צאצא, אח ואחות".
במידה ומדובר על דירה יחידה של מקבל המתנה, עליו יהיה לשלם 1/3 מס רכישה לדירה יחידה בהתאם למדרגות מס רכישה לדירה יחידה. ככל ולמקבל המתנה דירות נוספות, על מקבל המתנה יהיה לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות מס רכישה לדירה שנייה או יותר (תלוי במספר הדירות שיש למקבל המתנה).
כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לבן משפחה שמוגדר כ"קרוב", יחול סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיו המכירה תהא פטורה ממס שבח. על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין "קרוב" לעניין העברה ללא תמורה מוגדר כך: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן–זוג (ובן זוג של כל אחד מאלה), אח/אחות ובני זוגם שמוכרים זכות שקיבלו מההורה/הורי הורה בלא תמורה או בירושה.
אצל נותן המתנה הגדרת "קרוב" מעט צרה יותר מאשר אצל מקבל המתנה וכוללת העברה בין הורים לילדים (לרבות סבא לנכד ולהיפך), העברה לאח או לאחות בהקשר לדירה שהתקבלה בירושה מהוריהם או הורי הוריהם..
לצורך השלמת רישום העסקה והעברת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין על עו"ד המלווה את העסקה להגיש אישור מס שבח, אישור מס רכישה ואישור מהעירייה. בעסקת העברה ללא תמורה אישור העירייה אינו מכיל בתוכו חבות להיטל השבחה, אולם, החבות בהיטל ההשבחה נדחית למועד בו ירצה מקבל המתנה למכור את הדירה. במעמד קבלת אישור העירייה, יצטרך מקבל המתנה לחתום על התחייבות לפיה מקבל המתנה לוקח על עצמו את כל ההתחייבויות העתידיות לרבות היטל השבחה.
בהתאם למדיניות רשות המיסים ישנו מבחן האם הנכס הועבר במתנה או לאו והוא "מבחן השליטה". מס הכנסה מבצע בדיקה לפיה נשאלת השאלה האם הנכס הועבר באמת או שמדובר על העברה מדומה שנועדה להעלים מס (העברה פיקטיבית). בבדיקה, מס הכנסה בוחן מי בפועל הוא בעל השליטה בנכס ומי נהנה מהנכס.
