החלפת חברת ניהול בבניין / בית משותף המורכב ממספר רב של בעלי דירות אינו דבר קל לתפעול והדבר דורש סבלנות רבה הן מחברי הוועד שפועלים בחלק מהמקרים בהתנדבות, והן מצד בעלי הדירות.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
מכוון שניהול הבניין אינו דבר קל, הדבר אינו נעלם מעיני המחוקק שהבין את חשיבות העניין בניהול תקין של הרכוש המשותף. המחוקק הציע מתחזק (חברת ניהול) אשר יטפל בכל הקשור לתחזוקת הבניין, קבלת שטחים משותפים בבניין, מעבר על ליקויים במסירת בניין חדש, גביית מיסים, תפעול מערכות הבניין ותשלום חשבונות המים, החשמל, הביטוח וכו'.
עלינו להפריד בין התקשרות עם חברת ניהול ביוזמת בעלי הדירות לבין התקשרות שנכפתה על בעלי הדירות.
כאשר חברת הניהול נבחרה באופן פרטי על ידי הדיירים
כשכלל אין בבניין חברת ניהול, ההחלטה להתקשר עם חברת ניהול ביוזמת הדיירים נעשית בתמיכה של בעלי הדירות אשר שני שלישים מהשטח המשותף צמוד לדירתם. לצורך בחירת חברת ניהול מסוימת או החלפה של אחת קיימת, נדרשת תמיכה של רוב בעלי הדירות, שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם. ניסוח נכון של סעיפי החוזה מול חברת הניהול החדשה יאפשר לדיירים ליהנות מחברת ניהול עליה קיבלו המלצה ובמידה וחברת הניהול לא עומדת בהתחייבויותיה על פי ההסכם, ניתן גם להיפרד מחברת הניהול כשיש מחלוקת.
כאשר חברת הניהול נכפתה על הדיירים
במקרים רבים אומר עורך דין ליאור מזרחי, ההתקשרות עם חברת ניהול נכפתה על בעלי הדירות והיא באה במקרים בהם רוכשים דירה מיזם. במקרים אלו, בהסכם יש סעיף בו היזם בוחר את חברת הניהול (בדר"כ לשנתיים), כאשר ברוב המקרים ישנו קשר מסוים בין הקבלן לבין חברת הניהול. הבעיה בחתימה על הסכמים מהסוג הזה היא שניסוח הסעיף הרלוונטי לחברת הניהול הינו דרקוני המהווה חוסר איזון משמעותי בין הצדדים. למשל, האפשרות לסיים את החוזה לפני הזמן מאוד קשה ולעיתים מחייבת התערבות של המפקח על המקרקעין, גביית עלויות גבוהה בהשוואה לבניינים דומים בסביבה. עם זאת, משרדנו בעל ניסיון רב בהתמודדות במצבים כאלה. אז נשאלת השאלה, איך מבצעים החלפת חברת ניהול שנכפתה על הדיירים?
מה אומר החוק?
בבית משותף בו נכפה בחוזה הרכישה מי תהיה חברת הניהול, הדבר החשוב ביותר בהקשר לחוק הוא מתי היתה רכישת הדירה, האם לפני שנת 2002 או אחרי שנת 2002.
תיקון חוק המכר (דירות) משנת 2002, קבע שככל ויש תנאי בחוזה המגביל את האפשרות להחליף חברת ניהול, תוקף התנאי יהיה ל-3 שנים מיום התחלת ניהול הבית המשותף או מיום התחלת אחזקתו. לאחר תום 3 השנים, הדיירים יוכלו להחליט האם ברצונם להמשיך את ההתקשרות עם חברת הניהול, להחליפה באחרת או אף להפסיק את השימוש בחברת ניהול ללא כל תלות באמור בהסכם שבין הנציגות לחברת הניהול.
סעיף 6(א)(ג) לחוק – "תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם".
לפני 2002
אם מדובר על דירה שנרכשה לפני שנת 2002 וחברת הניהול מסרבת לעזוב את ניהול הבניין למרות שהתקבלה החלטה של רוב בעלי הדירות, אשר יותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם, על החלפת חברת ניהול בבניין ולבחור אחת אחרת, באפשרות נציגות הדיירים לפנות לבית המשפט כדי שזה יבחן את ההסכם ואת תנאיו (האם מקפחים או לא), מידת סבירותו, תפקוד חברת הניהול ואת שביעות רצון הדיירים בתקווה שבסוף התהליך בית המשפט יכריז כי ההסכם בטל.
אחרי 2002
אם מדובר על דירה שנרכשה לאחר שנת 2002 וחלפו 3 שנים מתחילת ניהול הבית המשותף על ידי חברת ניהול, ניתן להפסיק את ההתקשרות עם חברת הניהול, להחליפה באחרת או לחדול משימוש בחברת ניהול בהצבעה של בעלי הדירות שיותר ממחצית השטח המשותף צמוד לדירתם וכל זאת על ידי מתן הודעה לחברת הניהול על סיום ההתקשרות עימה.
לסיכום בהקשר של החלפת חברת ניהול
נושא החלפת חברת ניהול בבניין באחרת גם כיום מאוד מורכב ומסובך ורבים הם המקרים בהם נדרשת התערבות של המפקח על המקרקעין גם בהקשר של דירות שנרכשו לאחר שנת 2002. משרד עורך דין ליאור מזרחי ייצג נציגויות בתים משותפים בדיונים אצל המפקח על המקרקעין בכל הקשור לתנאים מקפחים שבהסכם, הרוב הדרוש המעוניינים בהחלפת חברת ניהול וכן אי עמידה בתנאי ההסכם מצד חברת הניהול בכך שלא ביצעה עבודתה ולא ניקתה כדרוש את השטחים המשותפים.
עם זאת, ההחלטה של היזמים אינה חקוקה בסלע, וכנציגות בעלי הדירות בבניין, אתם בהחלט יכולים ללחוץ על היזם כדי שיאפשר לנציגות בעלי הדירות לבחור את חברת ניהול בעצמה.
לקריאת תוכן הקשור בחברות ניהול, עקבו אחר פרסומים גם בפייסבוק
