הגיע הרגע לקבל את הדירה החדשה מהקבלן אבל האם קבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית בקבלת בניין חדש. הרי אכלוס הבניין החדש לא קורה תוך יום ולעיתים נמשך גם מעל לשנה ואף יותר מכך. לכן, עם קבלת הבניין החדש על בעלי הדירות לדאוג למיגון המעליות, התקנת מצלמות אבטחה, התקשרות עם חברת ניהול, לדאוג לביטוח וכו' והדברים הללו עולים כסף והרבה.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
מכוון שהתחום מעט אפור ולא כולם יודעים מהן הזכויות שלהם, נשאלת השאלה האם הקבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית ולהשתתף בהוצאות השונות בגין הדירות שנמכרו וטרם נמסרו ובגין דירות שכלל לא נמכרו.
שלב ראשון בדרך לתשלום דמי ועד בית!!!
עם קבלת ההודעה שהבניין לקראת קבלת טופס 4, רוכשי הדירות בוחרים נציגות ראשונה וזמנית על פי בחירה של מחצית מבעלי הדירות לפחות שנכחו באסיפה וזאת עד לבחירת נציגות קבועה (על פי חוק המקרקעין סעיף 66).
בדרך כלל באותה אסיפה ראשונה גם מחליטים מה גובה מיסי הוועד שכל בעל דירה ישלם ואם יש גם מרכז מסחרי עם חלקים משותפים אז גם כמה ישלמו אותם בעלי חנויות/משרדים.
עם קבלת שטחים משותפים בבניין החדש ישנו הרכוש המשותף הזקוק לתפעול שוטף כמו: ניקיון, שמירה, אחזקה, חשמל, מעליות וכו'. את תפעול ואחזקת הרכוש המשותף מתחילים עם מסירת הדירה הראשונה בפרויקט, ולצורך כך יש להיערך מבעוד מועד ולדאוג שיהיה כסף בבנק על פי החובה שקמה מסעיף 16 ד' לתוספת שבחוק המקרקעין.
האם הקבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית?
חוק המקרקעין קובע מספר הנחיות ברורות המחייבות את כלל בעלי הדירות בבניין ביחס לתשלום מיסי הוועד בבניין משותף לצורך ניהול ואחזקת הרכוש המשותף. מיד עם אכלוס הדירה הראשונה בבניין הקבלן מחויב לשלם את חלקו בניהול הרכוש המשותף עד למסירת הדירה האחרונה. במידה והקבלן משאיר אצלו דירה אחת או יותר (בין אם טרם מסר דירה שמכר או שכלל לא מכר את הדירה), עליו לשלם מיסי וועד ככל בעל דירה אחר. הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין קובעות כך:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".
מכוח הוראה זאת, השאלה האם קבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית מאוד ברורה ועל הקבלן כשאר בעלי הדירות בבניין גם כן להשתתף באחזקה וניהול כל הדרוש לצורך תפעולו של הרכוש המשותף ולשאת בתשלומים הנדרשים לכך.
מה עושים אם יש סעיף המאפשר לקבלן להימנע מתשלום מיסי ועד בית?
ישנם קבלנים רבים הנוהגים להוסיף סעיף לחוזה המכר לפיו הם פטורים מתשלום הוצאות אחזקה וניהול הרכוש המשותף אותם תוכיח כי לא צרכה בהקשר לדירות אותם לא מסרה לרוכשים או לא מכרה. סעיף זה בה מתוך מטרה אחת ברורה והיא להימנע מתשלום דמי וועד הבית.
חוזי מכר רבים בין רוכשי דירות לקבלנים בשוק החופשי או במחיר למשתכן הינם חוזים אחידים. בחוזים אלה ישנם סעיפים שלמים העוסקים בתשלום חלקו של הקבלן במיסי ועד הבית. בהתאם לחוק החוזים האחידים, ככל ויתברר שישנם סעיפים בחוזה האחיד שהינם סעיפים מקפחים (מוכר גם כתנאים מקפחים), ניתן לטעון בביהמ"ש כי מדובר על תנאי מקפח בחוזה אחיד.
במשרד עורך דין ליאור מזרחי יודעים לומר כי רוב התביעות שהגיעו לפתחו של ביהמ"ש בנוגע לסעיפים אלו, התקבלו היות ומדובר על תנאי מקפח בחוזה אחיד.
בפס"ד תא”מ 14697-10-16, נאות מזרחי בע"מ נגד נציגות הבית המשותף נקבע כי מרגע שהבניין הופך להיות בית משותף בהתאם להגדרתו בחוק המקרקעין, חלים על הצדדים לחוזה הוראות חוק המקרקעין והן על הקבלן ועל שאר בעלי הדירות לשאת יחד בהוצאות ניהול הרכוש המשותף, בהתאם לחלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף.
מה הדין לגביי דירות ריקות או שאינן ראויות למגורים?
במקרה נוסף שהתרחש בנתניה נקבע על ידי כב' המפקח ארז שטיינברג, כי חובת ההשתתפות של בעלי הדירות בתשלום מיסי ועד הבית היא מוחלטת ואינה ניתנת לשיקול דעתו של בעל הדירה.
החובה לשלם מיסי ועד אינה תלויה בשאלה האם הדירה ריקה או האם הדירה ראויה למגורים. החובה לשלם מיסי ועד היא קוגנטית ואין הוראה הפוטרת מתשלום דמי וועד הבית לדירה ריקה או שאינה ראויה למגורים.
מה עושים במצב שבו הקבלן מתלונן על תשלום דמי ועד בית גבוהים?
ככל ויש מחלוקת על גובה תשלום דמי ועד בית, על הקבלן כמו גם על שאר בעלי הדירות בבניין לפעול בהתאם להוראות תקנון הבית המשותף, או שניתן להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים.
להתייעצות בנושא האם קבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.
חפשו אותנו גם בטיקטוק או בפייסבוק
