תשואה על דירה משתנה מאוד מדירה לדירה, ותלויה במספר רב של גורמים. השאלה שרובנו שואלים את עצמנו היא איך מחשבים תשואה על דירה וזה עולה כשאנחנו מתכננים לרכוש נכס להשקעה.
היות ודירות להשקעה נחשבות לאפיק השקעה פופולרי במיוחד. מדובר בהשקעה יחסית בטוחה, שמניבה הכנסות קבועות וטובות לאורך זמן בלתי מוגבל. לפני רכישת הדירה, על מנת להעריך את ההשקעה שלנו ואת מידת הכדאיות שלה, נשאלת השאלה איך מחשבים תשואה על דירה. במאמר זה נסביר איך מחשבים תשואה של דירה, ונסביר מהם הגורמים שמשפיעים על תשואה לטוב ולרע.
מה התשואה הממוצעת על דירות להשקעה?
כמו כל דבר בחיים, כשאנו משקיעים בדבר מסוים אנו מצפים לתמורה שנקבל ככל והשנים יעברו. התשואה על נכס מתקבלת מהיחס שבין ההכנסות באותה השנה מהנכס לבין ההוצאות שהוצאנו על הנכס. בשנים האחרונות התשואה הממוצעת בישראל על דירות להשקעה עומדת על 2.5%-3.5% בשנה, והאחוז משתנה בהתאם לגודל הדירה, למידת השקעתנו הראשונית בדירה (הון עצמי, משכנתא), מיקום הדירה ועליות השכירות.
איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
נציג את החישוב באמצעות דוגמא פשוטה וללא הוצאות נוספות על הדירה: נניח שרכשנו דירה בשווי 4 מיליון שקלים, ואנו משכירים אותה במחיר של 10,000 ₪ בחודש.
אופן חישוב התשואה במקרה הזה יהיה כך: נחלק את סך ההכנסות בשנה זו – 120,000 (12 חודשים*10,000 ₪ דמי שכירות לחודש), בסך הסכום שהוצאנו על הדירה – 4 מיליון שקלים. מחישוב פשוט יוצא שהתשואה על דירה זו היא 3%.
האם החישוב מדויק מספיק?
חישוב זה הינו חישוב שלדעת עורך דין ליאור מזרחי לוקה בחסר ואינו מדויק. אלמנטים נוספים החשובים לחישוב מדויק של הדירה אינם נמצאים לצורך חישוב מדויק של תשואה על נכס. בחישוב זה לא לקחנו בחשבון פרמטרים רבים הדרושים לקבלת חישוב מדויק לתשואה, כגון: מיקום הדירה, עליות דמי השכירות באזור, שיפוץ הדירה, בלאי שנתי, תשלום לעורך דין מקרקעין, תשלום למתווך, מס רכישה על דירה ראשונה בהתאם למדרגות המס או מס רכישה על דירה שנייה בהתאם למדרגות המס, משכנתא ועליית הריבית, ביטוח משכנתא, ביטוח דירה, תיקונים בדירה, מס הכנסה משכר הדירה וכו'.
לאור כל המשתנים, אנו ממליצים לבצע חישוב ל-3 שנים או 5 שנים ולכלול עד כמה שניתן את התשואה הצפויה מההשקעה בנכס בהתאם למשתנים הצפויים.
מהי תשואה טובה על נכס נדל"ן?
כפי שכתבנו בחלק העליון של המאמר, התשואה הממוצעת לדירות בישראל עומדת על 2.5%-3.5% בשנה. התשואה משתנה בהתאם למצב הדירה ולמיקומה.
לדוג: ישנם משקיעים שמעדיפים לרכוש דירות להשקעה בפריפריה לאור עלויות הרכישה הנמוכות יחסית לאזור המרכז, עם זאת, ישנם מקרים רבים בהם הביקוש לשכירת דירות באותם אזורים מאוד נמוך ביחס לערי המרכז בגלל סיכונים רבים שיש, כמו: הפשיעה הגואה באזורים אלו, אוכלוסיות הנחשבות למוחלשות כלכלית, המרחק עבור משקיע מהמרכז ועוד.
האם כדאי להשקיע ולרכוש משרד או חנות?
ישנם משקיעים רבים הבוחרים להשקיע את כספם ברכישת נדל"ן מסחרי. מדובר על שטחים קטנים בהרבה לעומת גודלה של דירה ולמרות שהעלות למ"ר ברכישת חנות או משרד לעיתים גבוהה יותר, העלות הכוללת נמוכה יותר ודי בהון עצמי נמוך ובמשכנתא נמוכה. פרמטר נוסף שיש לקחת בחשבון הינו עלות השכירות של נדל"ן מסחרי שהינו גבוה בהרבה מאשר שכירת דירת מגורים דבר שמשפיע מאוד על התשואה הממוצעת לנכס מסחרי שעומדת כיום על 7% ואף למעלה מכך.
האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
ישנן הרבה השקעות נדל"ן בחו"ל שהתשואה עליהן מאוד גבוהה ומאוד כדאית, יחד עם זאת, חשוב לשים לב לכמה סיכונים שיש לשים אליהם לב. זהות המוכר, הסביבה, הבטוחות שמקבלים על הנכס (הכנסות), העלויות הסופיות, האם יש חברת ניהול, מה גובה דמי הניהול החודשיים, מה גובה המס, שכ"ט עו"ד מקומי, דמי תיווך שתמיד יש, ערבויות על כספים ששולמו בעבור נכנס שרק נבנה, האם צריך לפתוח חברה, האם חלה חובה להיות שותפים עם בני המקום וכו'.
לסיכום
כפי שציין עורך דין ליאור מזרחי לכל אורך המאמר, חישוב תשואה לנכסים בארץ וגם בחו"ל טומן ברובו פרמטרים רבים ומשתנים רבים שאסור לנו להתעלם מהם. להתבסס בלבד על מחיר הרכישה ודמי השכירות החודשיים אינם מספיקים לטובת קבלת תמונה רחבה, היות ובכל חודש נוספים משתנים רבים לחישוב כמו ריבית, מדד, הון עצמי שנוסף, בלאי בדירה וכו'. חישוב פשוט המבוסס על עלות הנכס ודמי השכירות יכול לתת אומדן כללי בלבד.
להתייעצות בנושא מיסוי מקרקעין עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.
