תביעת קבלן על ליקויי בניה

למה צריך איש בדק, למה תביעת קבלן על ליקויי בניה מצריכה עורך דין שעיקר התמחותו היא בתביעות הקשורות לליקויי בניה? מהי החשיבות של עריכת פרוטוקול מסירה, ובכלל מהן תקופות בדק והאם הקבלן מחויב לתקן לכם ליקויים, ואם כן, תוך כמה זמן.

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

רגע לפני קבלת המפתח ישנו שלב קריטי, חשוב ביותר – והוא בדיקת מערכות הדירה וחתימה על פרוטוקול מסירת הדירה (נקרא גם פרוטוקול קבלת מפתח).

מה חשוב לציין כשעושים פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן, על מנת שמסירת הדירה תעבור חלק ככל הניתן. זכרו! גם בפרוטוקול מסירת דירה, "מה שלא כתוב לא קיים".

פרוטוקול מסירה ראשוני

ההחלטה האם להביא חברת בדק כבר בפרוטוקול המסירה הראשוני נתונה לרוכשים למרות שפרוטוקול מסירת הדירה הוא החשוב ביותר. ליקויים בולטים שיכולים להיות בפרוטוקול המסירה הם: חיפוי שבור או סדוק, רטיבות גלויה, מידות, שבר בחלון, שריטות, חשמל ומים לא מחוברים וכו'.

בחלק גדול מהפרויקטים ניכר שבניית הדירה עדיין לא הסתיימה בזמן פרוטוקול המסירה הראשוני והקבלן לוקח בחשבון שבבדיקת הדירה יעלו ויצופו הרבה בעיות. מבחינת הרוכשים חשוב לציין כל פגם וכל ליקוי שאנו כרוכש סביר יכולים לציין ללא קשר לאיש הבדק שיגיע מטעמנו.

ישנם מקרים בהם בפרוטוקול המסירה הראשוני ובהתאם להסכמות הצדדים, הקבלן אינו מאפשר להביא איש בדק לפרוטוקול המסירה הראשוני מהסיבה שחברות הבדק השונות נוהגות לעיתים לכתוב דו"ח בדק חסר פרופורציה בהשוואה למצב הדירה בפועל והדבר בסופו של דבר יכול להביא לדחיית כניסת הרוכשים לדירתם כפי שבמשרדנו נחשפו מספר רב של פעמים.

למרות זאת, חשוב ביותר לשים לב שלפרוטוקול המסירה לא תגיעו לבד ויש לוודא שבחוזה יש סעיף המתיר לכם להביא חברת בדק ביום מסירת הדירה.

בפרויקטים בהם ניתן לבצע שינויים בדירה (שינויי דיירים) כמו בשוק החופשי, חשוב ביותר להביא איש בדק כדי לוודא שאכן בוצעו כל אותם שינויים עליהם שילמתם.

טיפ:

בדרך כלל בפרוטוקול מסירה ראשוני הדירה או חלקים ממנה מלוכלכים או מאובקים מאוד, מכוסים בדבק והדבר מאוד מקשה על בדיקה סבירה של חלקים רבים בדירה, כמו: חלונות, דלתות, זכוכיות, מרצפות וכו'.

חשוב חשוב חשוב – לציין זאת בדו"ח. לא פעם משרדנו נתקל ברוכשים שגילו ליקויים בדירה לאחר שניקו אותה ביסודיות. לרוב, הקבלנים יחשו כל דרך כדי להתנער מאחריות ולא יקבלו את טענותיכם היות והדבר לא נרשם בפרוטוקול המסירה.

מהי החשיבות של חברת בדק בפרוטוקול מסירה?

עורך דין נדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי נשאל בכל עסקת ליווי של רוכשי דירה מקבלן או בשוק החופשי, "למה כל כך חשוב להביא איש בדק, מה אנחנו לא נראה את הליקויים"? התשובה היא לא!!! לרוב הרוכשים אין את הידע ואת המכשור המתאים לבדיקת כלל מערכות הדירה.

איש בדק מגיע עם ציוד שעוזר לו לזהות בקלות ליקויים ותקלות לדוג': שיפועים, שברים, אי עמידה בתקנים, מידות שגויות, רטיבות נסתרת, בעיות תשתית, בעיות בביוב, חשמל, בעיות איטום, סדקים, שריטות וכו'.

איש הבדק בודק כל ממצא וממצא, מציין את המיקום הרלוונטי, מהי המלצתו, איזה תקן הופר, ומה מחיר תיקון הליקוי ואת כל זה מציין בדו"ח הבדק.

לכן, אנו תמיד ממליצים ללקוחות המשרד לשכור חברת בדק הן לפרוטוקול המסירה הראשוני והן לפרוטוקול מסירת הדירה שתחווה את דעתה לעניין הליקויים ולצורך תיעוד הליקויים.

המשמעות המשפטית של הדו"ח הוא בכך שייתכן והליקויים לא יתוקנו על ידי הקבלן ותיאלצו לערכאות משפטיות. במצב כזה, חוות הדעת של איש הבדק תשמש ראיה בתיק. לדוג': תיעוד הליקוי בו בזמן שנציג הקבלן עורך תרשומת, תמנע מהקבלן לטעון שהליקוי נגרם עקב שיפוץ שבוצע על ידי איש מקצוע מטעם הרוכשים.

פרוטוקול מסירת דירה

כפי שציינו, פרוטוקול מסירת דירה הוא הפרוטוקול החשוב ביותר והקריטי ביותר לפני קבלת המפתח המיוחל. כאן החשיבות להביא איש בדק מטעמכם היא גדולה ביותר ובשום צורה אסור לכם לוותר ועליכם לעמוד על זכותכם להביא איש בדק למעמד מסירת הדירה.

בהסכם עליכם להכניס סעיף בו מתאפשר לכם ו/או למי מטעמכם לבדוק את הדירה במעמד פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן. הכוונה במילים "למי מטעמכם" היא לאיש הבדק ולא לבן משפחה או חבר קרוב.

בעריכת פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן נקפיד לראות שכל ליקוי שעלה בפרוטוקול המסירה הראשוני אכן תוקן בהתאם לתקן. באותו מעמד איש הבדק יבחן את כל מערכות הדירה ויבדוק כל אביזר שהותקן בדירה מתוך כוונה לגלות ליקויים חדשים שלא עלו בפרוטוקול המסירה הראשוני.

חלק מרוכשי הדירות חוששים שמה שלא יגלו בפרוטוקול מסירת הדירה אבוד מבחינתם, כאן המקום לציין שגם אם חתמתם על פרוטוקול המסירה ולא ציינתם ליקויים כלשהם זה לא סוף פסוק ותוכלו להעלות את הליקוי החדש גם לאחר קבלת הדירה.

עם סיום הפרוטוקול וקבלת המפתח לדירה מתחילה תקופת בדק בת שנה שבה אחריות קבלן ליקויי בניה הינה בהתאם לכל הליקויים שעלו בפרוטוקול.

מהו ליקוי מהותי?

ישנם ליקויים המאפשרים מגורים בדירה ושניתן לחיות איתם בשלום כמו שריטה במשקוף הדלת, סדק באריח קרמיקה ואף חלון או דלת שאינם נסגרים כראוי. מנגד, ישנם ליקויים שאינם מאפשרים מגורים בדירה כמו למשל, דירה ללא חשמל, ללא מים, רטיבות חמורה בקירות, מטבח שטרם הותקן, ביוב עם שיפועים הפוכים ועוד ועוד דוגמאות רבות שהגיעו לפתחו של משרדנו.

במעמד עריכת פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן מטעם איש הבדק שהבאתם, חשוב ביותר שאיש הבדק יבהיר לנציג הקבלן שמדובר על ליקוי מהותי שלפיו הדירה אינה ראויה למגורים. זכרו – רק איש בדק יכול לתת הבחנה מקצועית אם הדירה ראויה או לא ראויה למגורים.

ליקויים המאפשרים מגורים בדירה יתוקנו בדרך כלל בטווח של בין 4 חודשים מקבלת מפתח ועד לתום שנת הבדק ואלו יתוקנו תוך מספר ימים ובאופן מרוכז.

מהי שנת בדק?

מיום מסירת הדירה ועד לתום השנה הראשונה ישנה שנת בדק, בה הקבלן אחראי לתיקון כל הליקויים והנזקים שיש בדירה ושעלו בפרוטוקול מסירת הדירה.

לכל אורך השנה, הקבלן מחויב בכל ליקוי או תקלה שמתגלית בדירה אלא אם מדובר על ליקויים או נזקים שהאחריות עליהם נגרמה כתוצאה משיפוץ או שימוש בלתי סביר של הדייר בדירה. במקרה כזה, הקבלן יכול לסרב לתקן את הליקוי.

בשנת הבדק בעלי הדירה יכולים לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים באופן מידי ולא בתום שנת הבדק. ככל ומדובר בליקוי חמור המשפיע לרעה על איכות חיי הדיירים בדירה, על בעלי הדירה לדרוש את תיקון הליקוי באופן מידי.

במשרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי ממליצים לרוכשי הדירות לזן את חברת הבדק כחודש מתום שנת הבדק לטובת בדיקה חוזרת של הנכס ושליחת דו"ח בדק נוסף לחברה. אסור לכם הרוכשים לתקן את ליקויי בנייה בעצמכם מהסיבה שבאופן כזה תאבדו את האחריות וכספכם לא יוחזר. ושוב, יש לאפשר לחברה הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי.

מהי הזדמנות סבירה לתיקון ליקויים?

במשרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי ממליצים לתת לקבלן עד 3/4 הזדמנויות לתיקון הליקוי. ישנם ליקויים שייקח גם שנתיים ושלוש שנים לתקן אותם כמו לדוג', רטיבות אצל השכן מלמטה שמקורה ממרפסת השמש שלכם. לעיתים הקבלן יחליף פעמיים ויותר את כל הריצוף ויאטום עם חומרי איטום ועדיין הבעיה לא תיפתר.

לכן, יש צורך לתעד כל דבר ולתת לקבלן הזדמנות לתקן ליקויי בנייה כמו רטיבות בהתאם לעונות השנה. כך למשל, רטיבות עקב הגשמים תתייבש עד הקיץ, ובאותו זמן יבוצע התיקון. עד לחורף ניתן למקום להתייבש ולאחר כמה ימי גשמים נוכל לדעת אם הליקוי אכן תוקן כראוי.

מתי נפנה לערכאות?

ישנם מקרים רבים בהם הקבלנים אינם מגיעים לתקן את הליקויים הגם שמדובר על ליקויים קוסמטיים בלבד. במקרים כאלו, הקבלן ינסה להתנער מאחריות קבלן ליקויי בניה ויגלגל את האחריות עליכם או על איש מקצוע שהבאתם או מכל סיבה אחרת.

ישנם כמה דברים שחשוב ביותר לעשות:

1. לתעד כל ליקוי במצלמה וכל תלונה לשלוח כתלונה כתובה (מייל או הודעה) ולא בשיחת טלפון אקראית לקבלן או לנציג מטעמו.
2. לתת הזדמנות סבירה לקבלן לתקן את הליקוי ולא לפתוח בדין ודברים.
3. חכו רגע לפני שאתם פונים לעו"ד, לפעמים זה רק יוצר התנגדות מצד הקבלן, נסו לדבר אל ליבו של הקבלן – לפעמים זה מצליח וזה יחסוך לכם התדיינות מיותרת בבית משפט וסתם הוצאות משפטיות.

ככל ואין ברירה ותצטרכו לפנות לערכאות משפטיות עקב התעלמות הקבלן מבקשותיכם או מהסיבה שליקויי בנייה כזה או אחר לא תוקן כראוי. נטל ההוכחה יהיה על כתפיו של הקבלן להוכיח שאתם גרמתם לליקוי ולא הקבלן וכי קיים קשר סיבתי בין הליקוי האמור לבין העובדה שבוצעה על ידי איש מקצוע מטעמכם.

תביעת קבלן על ליקויי בנייה מגיעה במקום בו מבוקש לרוב פיצוי כספי על ירידת הערך (בהתאם לדו"ח הבדק), עוגמת נפש והוצאות כספיות בניהול ההליך כמו: שכ"ט עו"ד, תשלום על מומחה אחד או יותר וכו'.

תקופות אחריות קבלן ליקויי בניה

מעבר לשנת הבדק לקבלן יש אחריות לגבי כל מוצר ומוצר בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:

(1)      ליקויי בנייה במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקויי בנייה בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקויי בנייה בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

חפשו אותנו גם בפייסבוק

לקבלת ייעוץ ראשוני, ללא התחייבות, בעניין תביעת קבלן על ליקויי בניה וקבלת שטחים משותפים בבניין צרו קשר עם משרדנו