בין אם מדובר על רכישת דירה יד שנייה או דירה חדשה מקבלן, חשוב שעורך דין לרכישת דירה יד 2 או עורך דין לרכישת דירה מקבלן ילווה אתכם בהליך מהסיבה שמדובר על עסקה הנחשבת בעיני רבים כאחת העסקאות היקרות ביותר שכולנו עושים.
כותב: עו"ד ליאור מזרחי
לפיכך, ישנם מספר דגשים חשובים מאוד שאם נשים עליהם דגש, נהפוך את חוויית קניית הדירה להרבה יותר מהנה ובעיקר הרבה יותר בטוחה.
לצורך קריאה מהנה והבנת השלבים השונים, חילקנו עבורכם את תהליך רכישת הדירה למספר שלבים החל משלב ההחלטה לקנות דירה דרך קבלת ליווי מעורך דין נדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי ועד לשלב השלמת העסקה ורישום הזכויות.
לפני רכישת דירה ישנה שאלה חשובה שעליכם לענות עליה והיא נכונה לגביי כל תחום בחיים – איזו דירה אתם רוצים? לאחר שתענו על השאלה, תוכלו לתכנן טוב יותר את תוכניתכם העתידית מבחינת תקציב, הגדלת משפחה והצורך באותה הדירה. עם זאת, מספר דגשים יעזרו לכם לענות על השאלה טוב יותר.
במשרדנו ישמחו שעורך דין לקניית דירה יעזור לכם וידייק איתכם איך לחפש את הדירה אותה אתם רוצים בהתאם לכל הצרכים והיכולות שלכם ובעיקר מה חשוב לבדוק וממה כדאי להימנע.
עורך דין רכישת דירה לקניית דירה
עורך דין נדל"ן המייצג לקוחות לפני קניית קונים דירה מחויב לעשות זאת עבורם על הצד הטוב, היעיל והמקצועי ביותר שניתן. מדובר הרי על אחת העסקאות הכי חשובות ויקרות שתעשו בחייכם. ישנם עסקאות מקרקעין שבהן לא רבים נעזרים בעורך דין כמו למשל, בעריכת הסכם שכירות, אולם, בקניית דירה עורך דין מתחום הנדל"ן שזאת מומחיותו הוא חלק בלתי נפרד מהליך רכישת הדירה וידע לעמוד על זכויותיכם בכל הליך קניית הדירה.
ניסוח החוזה חייב להיות מותאם אישית עבור הקונים או המוכרים ותפור למידותיהם החל משלב המבוא להסכם, הצהרות הצדדים, מועדי ותנאי התשלום, בטחונות, מיסים ועוד.
לצד קריאת מאמר זה ובשל הרצון שלנו לחלוק מידע וידע רב שצברנו, תוכלו לקבל מידע נוסף ומקיף גם ברשתות המדיה השונות, הן על ידי מאמרים כתובים, סרטוני הסבר קצרים, בלוגים ובקטגוריית שאלות ותשובות שבאתר האינטרנט שלנו.
בדיקות מקדמיות לפני חתימת חוזה
ישנן מספר בדיקות מקדימות טרם החתימה על הסכם קניית הדירה שברוב המקרים יגרמו לכם הקונים להיכנס לדירה בראש שקט. לצד הבדיקות אותן אתם תעשו לפני הפנייה לעורך דין מקרקעין, ישנן בדיקות שהן חלק מהבדיקות אותן מבצע עבורכם עורך דין נדל"ן לדוג': בדיקת רישום הנכס, זהות המוכרים, חריגות וכו'.
בדיקת הסביבה – אחד הדברים החשובים ביותר הוא ההחלטה היכן לגור ולצורך כך ישנן מספר בדיקות שעליכם לעשות כדי לגבש את ההחלטה היכן לקנות דירה.
נבדוק את מחירי הדירות באזור (האם מחירי הדירות בעלייה או בירידה) ואת מצוקת החניה. נבדוק האם האזור נחשב ככזה שרמת הביקוש בו גבוהה ואת האוכלוסייה באזור. קירבה להורים (בייבי סיטר זה דבר חשוב) ביחס לקרבה למקום העבודה. נבדוק אזורי תעשייה קרובים והאם ישנם מטרדים סביבתיים כמו מפעלים או שדה תעופה או כביש סואן אשר ייפגעו או יימנעו שימוש סביר הדירה (רעש, זיהום אוויר, קרינה מאנטנות אותם ניתן לבדוק מאתר המשרד לאיכות הסביבה).
כמו כן, נבדוק את בתי הספר, גני הילדים, גני משחקים, פארקים, מרכזים קהילתיים, מועדוני כושר (קאנטרי) וקירבה לקופות חולים. נבדוק קירבה לתחבורה ציבורית. ונברר עם אנשים הגרים בסביבת הדירה האם קיימים מטרדים או גורמים אשר יש בהם כדי להשפיע על ההנאה ממגורים כמו עומסי תנועה ורעשים לא צפויים.
חיפוש דירה – לאחר שביצענו את הבדיקות המקדמיות והחלטנו מהי העיר והסביבה המועדפים עלינו, כעת נתחיל לחפש דירה בהתאם לתקציב שעומד לרשותנו בעזרת אתרי אינטרנט או מתווכים עפ"י קרטריונים שונים כגון: סוג דירה, מספר חדרים, קומה, מחיר.
בדיקת מחירי דירות דומות אשר נמכרו באזור / בשכונה / ברחוב / בבניין וכדומה ניתן לבצע באמצעות אתר נדל"ן מורחב של רשות המיסים ולצורך כך יש צורך שתהיו מצוידים במספר גוש ומספר חלקה.
חיפוש דירות ניתן בקלות לעשות באמצעות אתרי האינטרנט השונים:
נדל"ן.קום – https://www.nadlan.com/
יד 2 – https://www.yad2.co.il/realestate/forsale
הומלס – https://www.homeless.co.il/sale/
גובמאפ (אתר לבדיקת מחירי דירות שנמכרו באזור המבוקש) – https://www.govmap.gov.il
מידע נדל"ן – https://www.gov.il/he/service/real_estate_information
ככל ומצאתם דירות לשביעות רצונכם רצוי שבמקביל לאמור במודעה שאלו את בעלי הדירות/מתווכים (המפרסמים) כמה חדרים בדירה, קומה, שטח הדירה, מחסן, חניה, מעלית, מזגן, נגישות, תוספות והכל כדי לבדוק אם הכתוב במודעה זהה לפרטים אותם קיבלתם בטלפון (לעיתים יש טעויות).
בדיקת הדירה והבניין – אחד השלבים החשובים ביותר הוא שלב בדיקת הדירה אותה אהבתם וכמובן במקרה ובמדובר על דירה בבניין מגורים ולא בית פרטי, אז עליכם לבדוק את הבניין וסביבתו על כלל מערכותיו השונות.
בבניין מגורים רצוי שתדברו עם שכנים כדי לאמוד על טיבו של הבניין, היזם והקבלן ובאותה ההזדמנות גם על טיבם של השכנים.
חשוב לבדוק מי אחראי על ניקיון ואחזקת הבניין את תדירות ניקיון השטחים המשותפים, לדוגמה, לובי ראשי, לובי קומתי, חדרי מדרגות, דלתות ומשקופים, מראות, מעליות, חניונים, מועדוני דיירים, חדר גנרטור, חדר משאבות, כיבוי אש, חדרי אופניים ועגלות, גג טכני, גג עליון, אשכולי מחסנים, מקלט וכו'.
חשוב לדעת שבבניין עם חדר דחסן 4/5 קומות ראשונות סובלות מאוד ממפגע ריח כמעט לאורך כל הזמן, ובמקרה ויש סתימה בחדר דחסן הסבל גדול יותר.
חשוב לבדוק את יחס הדירות המושכרות ביחס לדירות בהן גרים הבעלים (לפעמים בניין שמאוכלס ברובו בשוכרים מתוחזק ברמה נמוכה משמעותית ביחס לבניין שרובו מאוכלס בבעלי הדירות).
נבדוק האם ישנן דירות בעייתיות בבניין, דוגמאות: בראשון לציון גילו הדיירים שדייר בבניין גידל מריחואנה בכל הדירה, בתל אביב ישנן דירות המושכרות כדירות בהן מתקיימים הימורים בלתי חוקיים או דירות המהוות בית בושת.
מי הם המוכרים – משרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי נתקל מספר רב של פעמים ב"נורות אזהרה" כדוגמת אנשים שהציגו עצמם כמוכרי הדירה בשונה מהכתוב בנסח טאבו. לעיתים הדבר נובע מבניין חדש שטרם נרשמו בו הזכויות, דירת ירושה שטרם נרשמה על שם יורש. ילד המוכר את דירת הוריו המבוגרים או מקרים בהם הנכס רשום על שני בעלי דירה שונים מהסיבה שמדובר על זוג שהתגרש.
מדובר על אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך רכישת הדירה ולצורך כך עליכם לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה שעיקר עיסוקו הוא ייצוג רוכשים או מוכרים כדי שידע לזהות ולהשוות בין זהות המוכרים לזהות הפרטים המופיעים בנסח טאבו ולמנוע אי נעימויות. נסח טאבו מהווה את תעודת הזהות של הנכס בו מופיעים פרטיהם של מוכרי הדירה.
קישור להפקת נסח טאבו: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract
מערכות הדירה – לאחר שבדקנו עם המוכרים מהו מועד פינוי הדירה, כעת נבדוק את כלל מערכות הדירה לרבות ברזים, ארונות, מערכת מיזוג, תריסים חשמל, ביוב, צירי ארונות, דוד חשמל/שמש, דלתות וכו'.
מחסן – נבדוק אם יש מחסן הרשום בטאבו ואם קיים נבדוק היכן הוא.
חניה – נבדוק אם יש חניה הרשומה בטאבו והיכן היא.
יזם/קבלן – נבדוק מי היה היזם ומי הקבלן שבנה כדי לאמוד על טיב הבנייה.
משכנתא – עורך הדין נדל"ן הבקיא בעסקות נדל"ן יבדוק האם קיימת משכנתא שרשומה על הדירה (ניתן לבדוק זאת גם בנסח טאבו) ומה גובה המשכנתא.
חריגות בנייה – נבדוק שאין חריגות בנייה ואין צווי הריסה שעומדים ותלויים כנגד הדירה כמו סגירת מרפסת או בנייה ללא היתר (במקרים מסוימים הדבר עלול להקשות עליכם לקחת משכנתא או אף במכירה עתידית של הנכס).
מאחר ורוב הרוכשים אינם מבינים האם מערכות הדירה תקינות או שאין ליקויי בנייה נסתרים, ובעיקר בשל העובדה שבחוזה המכר הרוכשים מצהירים שבדקו את מערכות הדירה, משרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי ממליץ תמיד לשכור חברת הנדסה העורכת חוו"ד מומחה לבדיקת כלל תשתיות ומערכות הדירה. בדיקת תשתיות הדירה על ידי חברת בדק בית המומחית בתחום, נועדה למצוא פגמים בדירה כמו בעיות ניקוז, רטיבות, חשמל, שבירת קיר תומך אם נעשתה וכו'.
חתימת החוזה וסיום הרישום
לאחר ששלב הבדיקות המקדמיות הסתיים והגענו עם או בלי עזרת עורך דין לרכישת דירה על הסכמה עם המוכרים לגביי מחיר הדירה, מועדי התשלום ומועד פינוי הדירה, נותר לפנות לעורך דין לרכישת דירה יד 2 לצורך עריכת הסכם והחתימה עליו.
חשוב ביותר שעורך דין לרכישת דירה יד 2 הבקיא בעסקאות נדל"ן ומקרקעין יאמר לכם מהי עלות שכר טרחה עורך דין רכישת דירה ויבצע את כל הבדיקות המשפטיות, ילווה אתכם בכל שלב החתימה על ההסכם ויוודא שאתם חותמים בהתאם להסכמות הצדדים.
לאחר שלב החתימה, עורך דין רכישת דירה יבצע דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין, יגיש את כל המסכמים הרלוונטיים לטובת רישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (אישורי מס שבח ומס רכישה, שטרות מכר, אישור עירייה, שטרות משכנתא, בקשה לביצוע פעולות במקרקעין, יפוי כוח בלתי חוזר וכו').
בד בבד עם התשלום הראשון, חשוב שעורך דין ירשום הערת אזהרה לטובתכם לצורך מניעת ביצוע עסקאות שנוגעות לנכס ללא ידיעתכם, או גרוע מזה, ביצוע עסקאות נוגדות במקרקעין.
במידה ואתם זקוקים למשכנתא, עורך דין נדל"ן ומקרקעין ממשרדנו ילווה אתכם בכל הליך לקיחת המשכנתא והחתימה על מסמכי המשכנתא. עם סיום ההליך, עורך דין נדל"ן ומקרקעין יוודא את רישום הדירה על שמכם מול לשכת רישום מקרקעין (טאבו) או מנהל מקרקעי ישראל ויאחל לכם בהצלחה בדירה החדשה שלכם.
חפשו אותנו גם בטיק טוק
