ככלל, משרד עורך דין ליאור מזרחי המתמחה בעסקת העברת דירה במתנה יידע לומר שמדובר על עסקה שהיא מעט שונה מעסקאות רגילות בהן יש המון ניירת, דיווח לרשות המיסים ועבודה רבה מצידו של עורך הדין, ומסתיימות כשמועבר תשלום כלשהו עבור העברת הבעלות. יחד עם זאת, ומעט שונה מעסקת נדל"ן רגילה שרובנו מכירים, קיימת עסקה בין בני משפחה כמו הורים, ילדים, אחים ובני זוג, בה לא מועבר תשלום כלשהו ולעסקה זאת קוראים העברה ללא תמורה או העברת דירה במתנה.
רבים הם המקרים בהם זוג הורים מעוניינים להעביר דירה במתנה לילדיהם. בחלק מהמקרים העברה מתבצעת מתוך דאגה וכוונה אמיתית לדאוג לילדיהם מבחינה כלכלית. בחלק אחר מהמקרים העברת הדירה ללא תמורה מתבצעת מתוך כוונה ממשית להתחמק מתשלומי מס הקיימים בחלק מעסקאות הנדל"ן, ובמקרה כזה בית המשפט יכול לבטל את השלמת העסקה מהסיבה שההעברה בוצעה בחוסר תום לב.
בעסקאות של העברה ללא תמורה ישנן הטבות מס הן למעביר המתנה (פטור מלא ממס שבח) והן למקבל המתנה (פטור חלקי ממס רכישה), המקור החוקי לעניין מס שבח בעסקאות העברה ללא תמורה נמצא בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963. המקור החוקי לעניין מס רכישה לעניין מס רכישה בעסקאות העברה ללא תמורה נמצא בסעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה),תשל"ה-1974 (תקנות הרכישה).
מהי העברה ללא תמורה?
העברה ללא תמורה או בשמה הנוסף – העברת דירה במתנה היא עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין הכוללת בתוכה מסמכים שיש למלא, דיווח לרשויות המס כבכל עסקת נדל"ן וסיומה ברישום הנכס על מקבל המתנה.
ישנם מספר הבדלים מהותיים בין עסקת נדל"ן רגילה לבין עסקת העברה ללא תמורה:
- תשלום – אין העברת כספים בין צד אחד לצד השני.
- תקופת צינון – ככלל לא ניתן למכור מיד את הדירה שהתקבלה במתנה, ויש צורך לגור בדירה שקיבלתם בהתאם לתקופות האמורות בסעיף 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין. על מנת למנוע העלמות מס, נקבעו בחוק תקופות צינון.
אם הדירה שימשה דרך קבע למגורים, יש צורך להמתין כ-3 שנים עם המכירה.
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה, יש להמתין 4 שנים עם המכירה.
אם המוכר קיבל את הדירה כקטין, תחל להיספר תקופת הצינון מיום שמלאו לקטין 18 שנים. - מס מופחת – ככל ומדובר על העברה לקרוב משפחה, נותן המתנה יקבל פטור מלא ממס שבח, ומקבל המתנה ישלם 1/3 מס רכישה. במידה וההעברה אינה לקרוב משפחה, ישולמו מיסים רגילים כבכל עסקת מכר רגילה.
האם יש מס בהעברה ללא תמורה בין בני זוג נשואים או ידועים בציבור?
בהתאם לתקנה 21 לתקנות מס רכישה, בהעברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה הדירה יחול פטור מלא ממס רכישה ללא קשר למספר הדירות של מקבל/ת המתנה.
בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה, בהעברה ללא תמורה בין בני זוג שאינם מתגוררים יחד באותה הדירה לא יהיה פטור מלא, ויהיה 1/3 מס רכישה.
בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהעברה ללא תמורה בין בני זוג אין מס שבח.
בהעברה בין בני זוג במהלך גירושין, לא קשר אם בתמורה או ללא תמורה, אין חיוב במס רכישה ובמס שבח. על מנת לקבל את הפטור יש להציג הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין מבית משפט.
לגבי ידועים בציבור – בהתאם לפס"ד ע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעין נ' עליזה לבנון, נז(5) 309 (2003), אותם התנאים שחלים לגביי מס שבח ומס רכישה על בני זוג נשואים חלים גם על בני זוג במעמד ידועים בציבור.
האם יש מס בהעברה ללא תמורה בין אחים?
בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהעברת דירה במתנה בין אחים אין מס שבח ובתנאי שאת הדירה שקיבלו מההורה או מהורי ההורה בלא תמורה או בירושה.
במידה ודירה שאח 1 רוצה להעביר לאח 2 נרכשה במלואה מכספים שאח 1 קיבל במתנה מההורים, יחול אותו הפטור שבסעיף 62 לחוק. עניין מחייב זה התקבל על פי החלטת רשות המיסים מס' 6642/21.
במידה ואח 1 מעביר לאח 2 דירה שלא התקבלה במתנה או בירושה, לאח 1 יהיה פטור ממס שבח רק אם אח 1 זכאי לפטור דירה יחידה בהתאם לסעיף 49(ב)2 לחוק מיסוי מקרקעין.
בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשל"ה-1974, מס הרכישה בהעברה ללא תמורה בין אחים הינו 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
האם יש מס רכישה בהעברה ללא תמורה מחתן וכלה להורי החתן או הורי הכלה?
בפס"ד יעקובוביץ (ו"ע 7999-08-16 יעקובוביץ נ' רשות המיסים), נקבע כי את הוראת החוק יש לפרש באופן דווקני. מקבל מתנה יחשב כ"קרוב" רק אם הוא מצוי באחת ממדרגות הקרבה המנויות בסעיף 1 לתקנות מס רכישה. טענת העוררים שנדחתה היתה שהבעל והאישה מהווים תא משפחתי אחד ויש לראות בהם כישות זהה לצורך הגדרת קרוב שבסעיף 1 לתקנות מס רכישה. בית המשפט כאמור דחה את הטענה.
דוג': חתן וכלה העבירו במתנה את דירתם לאבי החתן שלו זאת הדירה היחידה, אבי החתן ישלם 1/3 מס רכישה על החלק שקיבל מבנו החתן, ומס רכישה מלא ישלם עבור החלק שקיבל מכלתו.
איזה מיסים יש על העברת דירה במתנה?
במאמר המקיף שכתבנו על מיסוי מקרקעין התייחסנו בהרחבה על המיסים השונים שלעיתים יש לשלם בעסקת מכר או רכישה, כגון: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. נסביר בקצרה מהו מס שבח ומהו מס רכישה:
מס רכישה, משולם על ידי רוכשי הדירה. המס שיש לשלם נא בין 0% – 10% תלוי בשווי הדירה והאם יש לרוכשים פטור כלשהו בו יוכלו להשתמש. לקריאת המאמר המלא על מס רכישה.
מס שבח, משולם על ידי מוכרי הדירה. את מס השבח בגובה 25%, משלמים על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת דירה נוספת. לדוג': רכשתם דירה במיליון ₪ ומכרתם לאחר 5 שנים בשני מיליון ₪. הרווחתם מיליון ₪ ומתוך הרווח עליכם לשלם 25% מהרווח למס הכנסה, דהיינו 250,000 ₪. אך לא כולם נדרשים לשלם מס שבח אלא רק מי שבבעלותו יותר מדירה אחת (יש המון פטורים ויש מדרגות מס). לקריאת המאמר המלא על מס שבח.
מס רכישה בהעברת דירה במתנה
בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשל"ה-1974, מס הרכישה בהעברה ללא תמורה הינו 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
בהתאם לסעיף 1 לתקנות מס רכישה "קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן–זוגו של צאצא, אח ואחות".
מס רכישה כשלמקבל המתנה אין דירה נוספת
במידה ומדובר על דירה יחידה של מקבל המתנה (לא בין בני זוג המתגוררים באותה הדירה), עליו יהיה לשלם 1/3 מס רכישה לדירה יחידה בהתאם למדרגות מס רכישה לדירה יחידה.
מס רכישה כשלמקבל המתנה דירה נוספת
ככל ולמקבל המתנה דירות נוספות, על מקבל המתנה יהיה לשלם 1/3 מס רכישה בהתאם למדרגות מס רכישה לדירה שנייה או יותר (תלוי במספר הדירות שיש למקבל המתנה)
- 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪.
- 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪.
דוגמה:
אמא החליטה להעביר את דירתה בשווי 1,500,000 ש"ח במתנה לשלושת ילדיה כאשר לשניים מהילדים יש דירה ולילד אחד אין כל דירה.
הילד ללא דירה לא יצטרך לשלם מס רכישה מהסיבה שעל חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה.
שני הילדים להם דירה נוספת יצטרכו לשלם 1/3 מס רכישה מ-8% כך שכל ילד יצטרך לשלם 20,000 ש"ח מס רכישה.
כמו כן, מקבל המתנה כמובן יכול להשתמש בפטור נוסף בהתאם לתקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 הקובעת כי מכירת זכות במקרקעין לנכה, לנפגע או לבן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונו, פטורה ממס רכישה, ובלבד שפטור לפי תקנה 11 לא יינתן יותר מפעמיים בחייו של אותו אדם. יודגש שהפטור אינו פטור מלא, אלא, הנחת מס שעלולה להגיע עד לשיעור מס של 0.5% על מלוא שווי הזכות.
כמו כן, בהעברת דירה במתנה מסבא לנכד, הנכד ישלם 1/3 מס הרכישה. במידה והנכד מעביר במתנה דירה לסבא, הסבא יצטרך לשלם מס רכישה מלא.
מס שבח בהעברת דירה במתנה
כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לבן משפחה שמוגדר כ"קרוב", יחול סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיו המכירה תהא פטורה ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שרוצים להעביר לקרוב. על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין "קרוב" לעניין העברה ללא תמורה מוגדר כך: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן–זוג (ובן זוג של כל אחד מאלה), אח/אחות ובני זוגם שמוכרים זכות שקיבלו מההורה/הורי הורה בלא תמורה או בירושה.
אצל נותן המתנה הגדרת "קרוב" מעט צרה יותר מאשר אצל מקבל המתנה וכוללת העברה בין הורים לילדים (לרבות סבא לנכד ולהיפך), העברה לאח או לאחות בהקשר לדירה שהתקבלה בירושה מהוריהם או הורי הוריהם. כלומר, כדי שנותן המתנה יזכה לפטור ממס שבח בעסקת בהעברה ללא תמורה בין אחים על הדירה להיות כזאת שהתקבלה בירושה.
במידה ונרצה למכור את הדירה שקיבלנו במתנה, רשות המיסים תחשב לנו את מס השבח בהתאם למחיר בה הדירה שהתקבלה במתנה נקנתה. דוג': ההורים קנו דירה במיליון ₪ בשנת 2000. בשנת 2015 כשהדירה שווה מיליון וחצי ₪ הם העבירו לבנם את הדירה במתנה ובשנת 2023, בנם החליט למכור את דירתו בשני מיליון ₪. מס השבח יחושב כאילו הבן רכש את הדירה בשנת 2000 ומס השבח יחושב כאילו שהבן מכר את הדירה ברווח של מיליון ₪ ועליו ויהיה לשלם 250,000 ₪ מס שבח.
היטל השבחה בהעברת דירה במתנה
לצורך השלמת רישום העסקה והעברת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין על עו"ד המלווה את העסקה להגיש אישור מס שבח, אישור מס רכישה ואישור מהעירייה. בעסקת העברה ללא תמורה אישור העירייה אינו מכיל בתוכו חבות להיטל השבחה, אולם, החבות בהיטל ההשבחה נדחית למועד בו ירצה מקבל המתנה למכור את הדירה. במעמד קבלת אישור העירייה, יצטרך מקבל המתנה לחתום על התחייבות לפיה מקבל המתנה לוקח על עצמו את כל ההתחייבויות העתידיות לרבות היטל השבחה.
מהו מבחן השליטה בעסקת העברה ללא תמורה?
בהתאם למדיניות רשות המיסים ישנו מבחן האם הנכס הועבר במתנה או לאו והוא "מבחן השליטה". מס הכנסה מבצע בדיקה לפיה נשאלת השאלה האם הנכס הועבר באמת או שמדובר על העברה מדומה שנועדה להעלים מס (העברה פיקטיבית). בבדיקה, מס הכנסה בוחן מי בפועל הוא בעל השליטה בנכס ומי נהנה מהנכס.
לדוג': אמא מעבירה לבתה דירה במתנה כשעל הדירה רובצת משכנתא, יש שוכרים בדירה ונרשמת הערת אזהרה לפיה ניתן למכור את הדירה רק באישור נותן המתנה (האם). במידה והאם ממשיכה לשלם את המשכנתא על הדירה או מקבלת אליה את השכירות, רשות המיסים תתייחס לעסקה זו כעסקת מכר רגילה ולא תאפשר לאם ולבת להנות מהטבת המס (פטור ממס שבח לאם ותשלום 1/3 מס רכישה לבת).
לעניין המשכנתא, הפתרון הוא העברת המשכנתא על שם מקבל המתנה ומחיקת המשכנתא משמו של נותן המתנה.
העברת דירה במתנה, לא כל הנוצץ זהב
אומנם מאוד כיף לקבל דירה במתנה אך משרדנו נתקל לא פעם בשאלה הבאה: "קיבלתי דירה במתנה מההורים שלי ועכשיו הודיעו לי שזכיתי בהגרלה של מחיר למשתכן כמחוסר דירה, האם אני זכאי לאותה דירה או שיבטלו לי את הזכייה? כל מי שקיבל דירה במתנה, זכאותו לדירה במחיר למשתכן או דירה בהנחה כמחוסר דירה תישלל מיד עם הדיווח לרשויות המס ואף בשלב ההצהרה שהדירה במחיר למשתכן היא דירתכם היחידה.
הדברים נכונים בהקשר למיסוי דירה שתחליטו לקנות כדירה שנייה (מס רכישה כדירה שנייה). במידה ומקבל המתנה נשוי או לפני חתונה רצוי שיעשה הסכם ממון, למאמר המלא על הסכם ממון.
האם ניתן לכלול תנאים כלשהם בהסכם העברת דירה ללא תמורה?
ישנם מקרים בהם נותן המתנה בוחר להוסיף תנאים מסוימים להעברה (בדרך כלל כדי שלא ייזרק לרחוב מיד לאחר העברת הדירה) ויש לו את כל הזכות לעשות זאת. בדרך כלל מוסיפים הערות אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה או תנאים מסוימים המחייבים את מקבל המתנה, כגון: שיפוץ הנכס, השכרת הנכס בתנאים מסוימים, הרחבת הנכס, הסכמה לביצוע הליך התחדשות עירונית, מימון מגורי המעביר בבית אבות, השכרת דירה חלופית וכו'.
מהם השלבים ואיזה מסמכים משפטיים צריך למעמד החתימה?
- הסכם – הצדדים רשאים לחתום על הסכם העברה ללא תמורה במסגרתו יפורטו התנאים.
- תצהירים – הצדדים יחתמו על תצהיר נותן מתנה ותצהיר מקבל מתנה ויאומתו על ידי עורך דין. תצהירים אלו יכללו את הצהרות נותן ומקבל המתנה ואת תנאי העסקה.
- שטרות מכר – שטרות המכר להעברת הבעלות ללא תמורה, חתומים על ידי הצדדים לעסקה ומאומתים על ידי עורך דין.
- ייפוי כוח בלתי חוזר – מאפשר לעורך הדין המטפל בעסקה לחתום בשמכם על מסמכים. ייפוי הכוח הבלתי חוזר פותר את הצורך להגעת הצדדים לחתימה על כל מסמך אחר.
- הערת אזהרה – ישנם מקרים בהם הצדדים מעוניינים עד העברת הזכויות בטאבו, להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה.
- משכנתא – ככל וקיימת משכנתא לצד שנותן את המתנה, על הצדדים לצרף את הסכמת הבנק, בהנחה שמקבל המתנה מסכים לשלם את המשכנתא.
- דיווח לרשות המיסים – לרשות הצדדים חלה החובה לדווח על עסקת המתנה תוך 30 יום מיום החתימה על המסמכים ובמידה ויש מס, תוך 60 יום לשלם את המס.
- אישורי מיסים ועירייה – עורך הדין המלווה את העסקה יפיק עבורכם אישור על תשלומי מס שבח ומס רכישה וכן אישור מהעירייה.
- העברת בעלות דירה במתנה – בשלב האחרון עורך הדין יפנה ללשכת רישום מקרקעין ויצרף את כל המסמכים הדרושים לצורך רישום העסקה (הסכם, תצהירים, אישורים, שטרות מכר וכו').
להתייעצות בנושא מיסוי מקרקעין עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.
