קבלת שטחים משותפים מקבלן

קבלת שטחים משותפים מקבלן נעשית לרוב ימים ספורים בטרם יחל הקבלן במסירת הדירות ומאוד חשוב לבדוק היטב כדי לעלות על ליקוי בנייה.

כותב: עו"ד ליאור מזרחי

מה חשוב לדעת על קבלת שטחים משותפים מקבלן?

עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי עזר למאות רוכשי דירה לקבל שטחים משותפים כשמדובר על קבלת בניין חדש שמקבלן.

קבלת השטחים המשותפים מחייבת את הקבלן בעריכת פרוטוקול קבלת שטחים משותפים בבניין לנציגות שנבחרה (וועד הבית), בדיוק כפי שעורכים פרוטוקול מסירת דירה חדשה מקבלן עליו כתבנו מאמר שלם. בפרוטוקול קבלת שטחים משותפים בבניין מציינים את כל הבדיקות שנערכו מתוך מטרה לאתר את כל הליקויים האפשריים הקיימים ברכוש המשותף לצורך תיקונם כדי שאלה לא יגרמו לנזקי שרשרת מתמשכים הגורמים לליקויים בשאר חלקי הבניין. זיכרו – "מה שלא רשום לא קיים".

קבלת שטחים משותפים מקבלן נעשית לרוב יחד עם חברת הניהול (המתחזק) של הבניין מהסיבה שלחברות הניהול יש ניסיון (אמור להיות) בהפעלת המערכות השונות ובקבלת שטחים משותפים.

בבדיקת השטחים המשותפים בודקים את כלל חלקיו ומערכותיו של הבניין לרבות, חיפוי חיצוני, חדרי מדרגות, מעליות, לובי ראשי וקומתי, גג הבניין, שלד הבניין, חדרי משאבות, מערכות כיבוי אש, חדר אשפה, חדר גז, מערכת החשמל והמים, חניונים, תקרות, רצפה, פיתוח וכו'.

למה חשוב לבצע פרוטוקול מסירת שטחים משותפים?

כמשרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין כבר הבנו שלא קיים בניין חדש שנמסר לדיירים שלא מתגלים בו כשלים וליקויי בנייה ברכוש המשותף. רוב נציגויות הבניינים אינן מקצועיות מספיק ואינן מבינות בכל הקשור לבדיקות אותן יש לבצע ומה יש בפועל לבדוק ואיך לבצע את אותן בדיקות.

לא פעם ראינו איך כשל במקום אחד הוביל לנזקים עצומים בחלקים אחרים של הרכוש המשותף ואף לכשלים שהגיעו לדירות. לדוג': אבן במעטפת שדרכה חדרה רטיבות לדירה הנמצאת 4 קומות מתחת!!!

עורך דין לנדל"ן מומלץ ידע לומר לכם שבדיקת השטחים המשותפים על ידי חברת בדק מקצועית תעזור לכם בעלי הדירות באיתור ממוקד ומדויק של אותו ליקוי או כשל ויעזרו לקבלן באיתור ובטיפול אותו ליקויי בניה. עליכם לזכור שהקבלן אינו מבצע את הבדיקות לאיתור הכשלים מיוזמתו, כך שעליכם להציף באמצעות חברת בדק מומלצת את כל ליקויי הבנייה והכשלים הנמצאים אצלכם ברכוש המשותף.

מה חשוב לבדוק כשהקבלן קורא לנו מסירת שטחים ציבוריים בבניין?

ישנם כמה אזורים כשעושים מסירת שטחים ציבוריים בבניין שחובה חובה לבדוק אותם היטב (אם יש אבק, לכלוך או מדבקות וניילונים – לא בודקים) כדי להימנע מאי נעימויות בשלבים שלאחר אכלוס הבניין על ידי בעלי הדירות.

• בדיקת שלד המבנה – בידקו שאין סדקים במבנה דבר שעלול להעיד שיש כשל חמור בבניית שלד הבניין.
• בדיקת מאגרי מים – חברת הבדק שתיקחו תבצע בדיקה למליחות המים ולאופן בניית המאגר.
• בדיקת מערכות חשמל – עליכם לבצע בדיקה מקיפה לכלל מערכות החשמל בבניין לרבות מעליות, תאורת פנים וחוץ, מתגים, תאורות חירום, תאורות בחניון, ארונות חשמל, שעוני שבת וכו'.
• בדיקת מערכות מים וביוב – על חברת הבדק לבדוק שאין בעיות איטום בצנרות השונות לרבות מערכות הביוב והניקוזים השונים.
• בדיקת גנרטור – הפעילו את הגנרטור על מנת לראות שהוא אכן עובד, המלצתנו היא לכבות חלקים מהחשמל בבניין כדי לתת לגנרטור להיכנס לעבודה באופן אוטומטי.
• בדיקת ריצוף – בצעו בדיקה מקיפה על כל המרצפות של הרכוש המשותף לצורך איתור מרצפות עקומות או סדוקות העלולות להוות סכנה ממשית.
• בדיקת חיפויי קירות – בדקו עד כמה שניתן שאין חיפויים רופפים או כאלה שהודבקו עם הבדלי צבע. נפילת חיפויים חיצוניים שלא הודבקו כראוי עלולים ליפול ולהסב נזק רב לגוף ולרכוש.
• בדיקת דלתות אש – עברו קומה קומה ובידקו שהדלתות נסגרות באופן אוטומטי ושהן אטומות מבחינת הגומיות (הדבר מציל חיים).
• בדיקת אלומיניום – בבניינים חדשים ישנם מקומות רבים בהן נעשתה עבודת אלומיניום בשילוב זכוכית, חשוב שתבדקו שאין שריטות, אין מעיכות, הגומיות במקומן.
• בדיקת שילוט בבניין – עליכם לבדוק שהשלטים מחזירי אור כשיש הפסקת חשמל.
• בדיקת מחסום / שער חנייה – עליכם לבדוק שהמחסום עולה ויורד.
• בדיקת מעליות הבניין – עליכם לבדוק שאין שריטות, שקעים, שהדלתות נסגרות היטב. מומלץ בשלב האכלוס הראשוני להפעיל מעלית אחת ולאחר איכלוס של 50% להפעיל את יתר המעליות.
• בדיקת מועדוני דיירים וחדרי אופניים ועגלות – עליכם לבדוק שאין שריטות, סדקים, שברים וכו'.
• בדיקת מערכות השקייה וגינון – עליכם לבדוק שאין נזילות בצנרת ושהשתילה בוצעה כראוי.
• בדיקת ארונות שירות ותקשורת.
• בדיקת גג הבניין – עליכם לבדוק את הגג שאין סדקים, שברים, חומרי בניין וכו'.
• בדיקת מפוחים – בדקו שכל המפוחים בחניון ובגג עובדים ושחיישני ה-co נכסים לפעולה.
• בדיקת מערכות מיזוג – לרוב בבניינים חדשים מותקנים מזגנים בחדר דחסן ובמועדוני דיירים, בידקו שהכל עובד ושהמזגנים מקררים.
• בדיקת מערכות אש – על חברת הבדק לבדוק שמערכת כיבוי האש הותקנה כראוי ושכלל מערכותיה מתפקדות כשהמערכת נכנסת לפעולה במצב חירום.
• בדיקת צרור מפתחות – עליכם לבדוק שקיבלתם את כל המפתחות לכל אזורי ופתחי הבניין וככל ויש בעיה עם מנעול כזה או אחר יש לציין זאת.

מהי הזדמנות סבירה לתיקון ליקויי בניה על מנת שנימנע מתביעת קבלן על ליקויי בניה?

אנו במשרד עורך דין לנדל"ן ומקרקעין ליאור מזרחי ממליצים לתת לקבלן עד 3/4 הזדמנויות לתיקון הליקוי. ישנם ליקויים שייקח גם שנתיים ושלוש שנים לתקן אותם כמו לדוג', רטיבות. לעיתים הקבלן יחליף פעמיים ויותר את כל הריצוף ויאטום עם חומרי איטום ועדיין הבעיה לא תיפתר.

לכן, יש צורך לתעד כל דבר ולתת לקבלן הזדמנות לתקן ליקויי בניה כמו רטיבות בהתאם לעונות השנה. כך למשל, רטיבות עקב הגשמים תתייבש עד הקיץ, ובאותו זמן יבוצע התיקון. עד לחורף ניתן למקום להתייבש ולאחר כמה ימי גשמים נוכל לדעת אם הליקוי אכן תוקן כראוי.

מתי נגיש תביעת קבלן על ליקויי בניה?

עורך דין לקניית דירה בעל ניסיון בתחום קבלת שטחים משותפים בבניין יאמר לכם שישנם מקרים רבים בהם הקבלנים אינם מגיעים לתקן את הליקויים הגם שמדובר על ליקויים קוסמטיים בלבד. במקרים כאלו, הקבלן ינסה להתנער מאחריות ויגלגל את האחריות עליכם או על איש מקצוע שהבאתם או מכל סיבה אחרת.

ישנם כמה דברים שחשוב ביותר לעשות:

1. לתעד כל ליקויי בניה במצלמה וכל תלונה לשלוח כתלונה כתובה (מייל או הודעה) ולא בשיחת טלפון אקראית לקבלן או לנציג מטעמו.
2. לתת הזדמנות סבירה לקבלן לתקן את הליקוי ולא לפתוח בדין ודברים.
3. חכו רגע לפני שאתם פונים לעו"ד, לפעמים זה רק יוצר התנגדות מצד הקבלן, נסו לדבר אל ליבו של הקבלן – לפעמים זה מצליח וזה יחסוך לכם התדיינות מיותרת בבית משפט וסתם הוצאות משפטיות.

ככל ואין ברירה ותצטרכו לפנות לערכאות משפטיות עקב התעלמות הקבלן מבקשותיכם או מהסיבה שהליקוי לא תוקן כראוי. נטל ההוכחה יהיה על כתפיו של הקבלן להוכיח שאתם גרמתם לליקוי בניה ולא הקבלן וכי קיים קשר סיבתי בין הליקוי האמור לבין העובדה שבוצעה על ידי איש מקצוע מטעמכם.

בתביעת קבלן על ליקויי בניה  שיגיש עורך דין לנדל"ן בעל ניסיון בתחום מסירת שטחים משותפים בבניין לרוב יבקש פיצוי כספי על ירידת הערך (בהתאם לדו"ח הבדק), עוגמת נפש והוצאות כספיות בניהול ההליך כמו: שכ"ט עו"ד, תשלום על מומחה אחד או יותר וכו'.

מהן תקופות האחריות שיש לקבלן על שטחים משותפים בבניין?

מעבר לשנת הבדק לקבלן יש אחריות לגבי כל מוצר ומוצר בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:

(1)      ליקוי בניה במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בניה בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בניה בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

להתייעצות בנושא קבלת שטחים משותפים מקבלן ותביעת קבלן על ליקויי בניה עם עורך דין ליאור מזרחי ניתן להשאיר פרטים כאן.